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13.01.2016 Immobilienmärkte Europa: Mega-Trend Urbanisierung sorgt für Wandel

Die europäischen Immobilienmärkte stehen vor tiefgreifenden Veränderungen. Wie die Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC und des Urban Land Institute (ULI) ergab, reagieren internationale Investoren mit Strategiewechseln auf neue Mieterbedürfnisse und Marktentwicklungen wie die rasch fortschreitende Urbanisierung, technologische Innovationen und den demografischen Wandel.
„Das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern hat sich grundlegend verändert. Aus Mietern sind sehr gut informierte Kunden mit individuellen Ansprüchen geworden“, erläutert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC. „Die Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, serviceorientierter zu arbeiten und neue Kundenwünsche zu erfüllen.“

Aus Bürogebäuden werden Servicezentren

Demnach legen Mieter von Büroimmobilien zunehmend Wert auf Effizienz und Produktivität bei der Nutzung eines Gebäudes. Aspekte wie Raumauslastung, Luftqualität oder Lichtverhältnisse können Mieter eigenhändig durch Apps überprüfen. Über Buchungssoftware kann die Auslastung der Arbeitsplätze ermittelt werden, während GPS-Geräte die Nutzung der Büroräume anzeigen.
Wie die Befragung der 550 Marktexperten weiter ergab, sorgt die rasche Urbanisierung außerdem für eine verstärkte Nachfrage nach zentral gelegenen Bürogebäuden, in denen Konferenzsäle oder Fitnesscenter von mehreren Mietern geteilt werden können. Viele Eigentümer statten ihre Gebäude mit WiFi-Cafés, Dachgärten oder Sportgeräten aus. Vor allem High-Tech-Firmen und jüngere Arbeitnehmer legen Wert darauf, dass das Arbeitsumfeld im Einklang zum eigenen Lebensstil und gesundheitlichen Ansprüchen steht. „Das alles wird den Immobilienmarkt verändern“, sagt Jürgen Fenk, Chairman ULI Germany.

Bester Standort wird digital ermittelt

Im Einzelhandel sorgen neue Technologien dafür, dass die Erwartungen der Kunden an Einkaufserlebnisse in den Geschäften und auf den Webseiten steigen. Immer mehr Onlinehändler und Retailer, die bislang ihre Waren über Großhändler vertrieben, eröffnen in Zeiten des rasch wachsenden Onlinehandels eigene Standorte in den Städten, um ihren Kunden mehr Service zu bieten und ihr eigenes Marketing zu stärken. Spitzenreiter unter den Anlage-Objekten bleiben laut der Studie Einzelhandelsimmobilien auf den Einkaufsstraßen der europäischen Städte.
Auch die Standortwahl wird mittlerweile technologisch beeinflusst. Vermieter von Einkaufszentren können ihre Mieterauswahl überprüfen, indem sie die Frequentierung der Läden digital ermitteln. Gleichzeitig wird das Angebot von Speisen und Getränken in Geschäften und Einkaufszentren immer wichtiger.

Immobilienprojektentwicklungen werden noch attraktiver

Als weiteren neuen Anlagetrend nennt die Studie die verstärkte Fokussierung internationaler Investoren auf eigene Immobilienentwicklungen. Knapp 80 Prozent der Befragten sehen diese als attraktive Top-Anlagemöglichkeit, da hochwertige Immobilien in Bestlagen weiter schwer verfügbar sind und als überteuert gelten. Die Bandbreite reicht von ausbaufähigen Einzelobjekten bis hin zur Schaffung komplett neuer Stadtbezirke. „Dadurch entstehen zum einen neue Top-Immobilien in guten Lagen. Zum anderen kann der Investor das Projekt von Grund auf selbst mitgestalten“, erklärt Jürgen Fenk, Chairman ULI Germany.

Spezial-Immobilen legen ebenfalls deutlich in der Gunst der Investoren zu. Laut der Erhebung erwägen mittlerweile 41 Prozent (Vorjahr: 28 Prozent) der befragten Experten Investitionen in alternative Anlage-Objekte. Sie gehen davon aus, dass besonders Hotels, Gesundheitseinrichtungen wie Seniorenheime sowie Studentenwohnheime und Rechenzentren von Trends wie der raschen Urbanisierung und langfristigen demografischen Entwicklungen profitieren werden.

Berlin bleibt Spitzenreiter – Hamburg rückt auf

Im Städte-Ranking verteidigt Berlin 2016 im Vergleich zum Vorjahr seinen Spitzenplatz als europäischer Immobilienmarkt mit den besten Investitions- und Entwicklungschancen. Die deutsche Hauptstadt profitiert dabei von ihrem hohen Anteil an jungen Einwohnern und ihrem Ausbau als Technologiestandort. Gleichzeitig bietet Berlin auch langfristig genügend Potenzial für Projektentwicklungen, sagt Jochen Brücken von PwC.

Hamburg mit seiner großen innerstädtischen Projektentwicklung HafenCity klettert um zwei Positionen auf Rang zwei, gefolgt von Dublin, Madrid und Kopenhagen. Die dänische Hauptstadt rangiert infolge eines wiedererwachten Interesses an skandinavischen Ländern erstmals unter den Top-5 der insgesamt 28 europäischen Märkte, die im Rahmen der Studie analysiert wurden. Als dritte deutsche Stadt ist München 2016 erstmals wieder unter den Top-10 vertreten, während London als größter, aber als überteuert geltender europäischer Markt auf Rang 15 fällt.

Europas Immobilienmärkte 2016 im Aufschwung

Insgesamt beurteilen die befragten Marktexperten die Geschäftsaussichten der Branche für das neue Jahr sehr optimistisch. Zwar rechnet mehr als 40 Prozent der Umfrageteilnehmer damit, dass sich der Wettbewerb um Top-Immobilien in Innenstadtlagen weiter verschärfen und deren Verfügbarkeit weiter abnehmen wird. Doch gelten diese für die meisten Investoren weltweit - darunter Pensionsfonds, große Versicherer, Vermögensverwalter und Privatinvestoren - nach wie vor als sicherer Hafen. „In der anhaltenden Niedrigzinsphase bieten Immobilien weiterhin attraktivere Renditeaussichten als Anleihen. Dieser Trend wird sich 2016 fortsetzen“, prognostiziert Jochen Brücken von PwC.

Als mögliche Risiken der langfristigen Marktentwicklung nennen Umfrageteilnehmer unter anderem einen EU-Austritt Großbritanniens (Brexit), einen weiteren Ölpreisverfall sowie eine zunehmende Konjunkturabkühlung in China und weitere Terroranschläge. Solche Faktoren müssten genau beobachtet und abgewartet werden, um deren möglichen Einfluss auf die Immobilienmärkte Europas nach 2016 absehen zu können, heißt es.

Frisches Eigenkapital und bessere Fremdkapitalversorgung

Die Finanzierungsbedingungen auf Europas Immobilienmärkten werden sich der Studie zufolge 2016 sehr positiv entwickeln, schätzt Jürgen Fenk vom ULI die Entwicklung ein. Die Liquidität wird nach Einschätzung der Befragten hoch bleiben, während sich die Konjunktur der meisten europäischen Länder weiter erholen dürfte. Gleichzeitig verschärft sich der Wettbewerb. Die Preise für Prime-Immobilien erreichen mittlerweile Rekordhöhen, während die Immobilienpreise in den anderen Risikoklassen ebenfalls weiter zulegen. Rund 55 Prozent der Befragten rechnet für 2016 mit einem weiteren Zufluss von Kapital zur Refinanzierung von Bestandsimmobilien oder für Neuinvestitionen in die Märkte, vor allem aus Nordamerika und Asien. Ebenfalls gut die Hälfte der Umfrageteilnehmer erwartet eine Ausweitung der Kreditfinanzierung, obwohl viele Banken nach wie vor eher zurückhaltend bei der Kreditvergabe agieren.




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