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28.01.2016 Düsseldorf: Entspannung beim Premiumwohnen, sonst steigende Preise

Der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt ist zweigeteilt. Im höheren Preissegment gab es größtenteils keine Erhöhungen mehr bei Mieten, Grundstücks- und Kaufpreisen. Vor zwei Jahren lagen die Anstiege zum Teil noch im zweistelligen Prozentbereich.

Bei Wohnungen im niederen und mittleren Miet- und Kaufpreisbereich sind die Kosten hingegen weiterhin gestiegen. Erhöhungen gab es auch in vielen Umlandgemeinden. Insbesondere in Neuss, Mönchengladbach und Ratingen stiegen die Mieten und Preise: je nach Stadt und Lage zwischen fünf und zehn Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2016 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor.

Es bleibt abzuwarten, ob die Bemühungen von Bund, Land und Stadt, den preisgedämpften Wohnungsbau anzukurbeln und mittels Mietpreisbremse weitere Anstiege zu mindern, bald Früchte trägt. In den nächsten Monaten sollte sich dies zeigen.

Oftmals werden diese Bestrebungen durch höhere Grundstückspreise und Baukosten aufgrund strengerer Energie- und Dämmanforderungen zunichte gemacht. So trat Anfang des Jahres eine neue Energie-Einsparverordnung (EnEV 2016) in Kraft, die wiederum Planungs- und Baukosten um geschätzte acht Prozent in die Höhe treibt.

Von Entspannung auf dem regionalen Immobilienmarkt kann also keine Rede sein. Niedrige Zinsen und der Wunsch, eigene vier Wände als Altersvorsorge zu erwerben sind Hauptantriebsfedern, Wohneigentum zu kaufen. Historisch hohe Studenten- und steigende Arbeitsplatzzahlen fördern den Run auf Mietwohnungen. „Menschen, die in Düsseldorf selbst nicht fündig werden oder für die die Stadt zu teuer geworden ist, weichen zusehends in Umlandgemeinden aus“, beobachtet Jörg Schnorrenberger, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorsitzender. Dies hat zur Folge, dass hier die Wohnkosten ebenfalls so stark wie selten zuvor anstiegen.

Im letzten Jahr in Düsseldorf 2.911 Neubauwohnungen genehmigt

Dennoch müssen die Anstrengungen von Stadt und Investoren anerkannt werden; seit einigen Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen. Dies belegen nicht zuletzt die zahlreichen Baukräne, die sich in Düsseldorf drehen. So will die Kommune jedes Jahr für 2.500 bis 3.000 neue Wohnungen sorgen. Erfolge sind sichtbar. Die Zahl der Baugenehmigungen kletterte zwischen 2013 und 2014 laut Statistikbehörde IT.NRW um 28,4 Prozent auf 2.911 Wohnungen.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Landeshauptstadt in den zurückliegenden zwölf Monaten – je nach Lage und Ausstattung – um sechs bis neun Prozent.

So kostet ein freistehendes Einfamilienhaus im Wiederverkauf in mittelguten Lagen wie in den Stadtteilen Unterrath und -bach etwa 490.000 Euro und damit neun Prozent mehr als vor einem Jahr. An guten Standorten wie in Stockum müssen etwa 750.000 Euro (+7%) und an sehr guten Standorten wie im Zooviertel oder in Oberkassel unverändert 1,15 Millionen Euro eingeplant werden.

Außerhalb der Stadtgrenze waren ebenfalls die mittguten und guten Lagen besonders von Preissteigerungen betroffen. An sehr guten Standorten blieben sie weitestgehend konstant.

In Mönchgladbach müssen für frei stehende Häuser in mittelguten Lagen 290.000 Euro eingerechnet werden und damit vier Prozent mehr als im Vorjahr. In Neuss müssen 350.000 Euro (+6%) eingerechnet werden, in Ratingen 325.000 (+2%) und in Viersen 280.000 Euro (+4%). Einzig in Mettmann gingen die Preise in diesem Segment um drei Prozent zurück: von knapp 300.000 auf 290.000 Euro.

Ähnlich verlief die Entwicklung bei gebrauchten Reihenmittelhäusern. Bei fünf bis neun Prozent lag die Preissteigerung in Düsseldorf, Neuss, Mönchengladbach und Viersen. In Krefeld, Mettmann und Ratingen lag sie leicht darunter, bei zwei bis vier Prozent. So müssen für Reihenmittelhäuser in guten Lagen in der Landeshauptstadt 480.000 Euro (+4%) eingerechnet werden, in Neuss 360.000 (+9%), in Ratingen 340.000 (+3%), in Mettmann 300.000 (+3%), in Krefeld unverändert 270.000 und in Viersen 220.000 Euro (+5%).

Preiserhöhungen von Eigentumswohnungen in Umlandgemeinden gleichauf mit Düsseldorf

Bei Eigentumswohnungen im Wiederverkauf liegen die Preiserhöhungen in den Umlandgemeinden gleichauf mit der Landeshauptstadt. „Vor einigen Jahren waren die Steigerungen in Düsseldorf noch sehr viel höher als in der Region“, so RDM-Sprecher Schnorrenberger. Die größten Preisanpassungen gab es mit zehn Prozent in sehr guten Lagen Mönchengladbachs: Hier stiegen die Quadratmeterpreise von 2.000 auf 2.200 Euro. Ein ebenso großer Preissprung war in Viersen zu konstatieren: von 1.000 auf 1.100 Euro.

Erwartungsgemäß sind die Wohnungspreise in Düsseldorf am höchsten. In guten Lagen wie in Flingern-Nord oder Pempelfort müssen pro Wohnquadratmeter im Wiederverkauf etwa 3.500 Euro eingerechnet werden (+6%). Für vergleichbare Wohnungen sollten in Neuss 2.200 Euro (+7%) berappt werden, in Ratingen 2.000 (+5%) und in Mönchengladbach 1.500 Euro (+7%). Einzig in Mettmann gingen die Preise leicht zurück – je nach Standort und Ausstattung – zwischen zwei und fünf Prozent.

„Dabei darf nicht übersehen werden, dass auch im Umland mehr Bauanträge gestellt werden. Und während hier vor zehn Jahren vorranging Einfamilien- und Doppelhäuser geplant wurden, so entstehen mittlerweile etwa 50 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern“, beobachtet Klaus Rodenkirchen, Makler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied. In Krefeld stieg laut Statistikamt IT.NRW die Zahl der bewilligten Wohneinheiten zwischen 2014 und 2015 um 36,7 Prozent, im Kreis Mett-mann um 28,7 Prozent. Leichte Rückgänge bei einer anhaltend hohen Bauleistung gab es im Kreis Viersen (-5,7%) sowie im Rhein-Kreis Neuss (-3,4%).

Während die Kaltmieten für Gebrauchtwohnungen in sehr guten Lagen Düsseldorfs sowie vieler Umlandgemeinden stabil blieben, gab es an einfachen, mittelguten und guten Standorten Steigerungen zwischen ein und elf Prozent.
So kletterten für Gebrauchtwohnungen in guten Lagen der Landeshauptstadt die Kaltmieten von 10 auf 10,50 Euro pro Quadratmeter. In Mönchengladbach erhöhte sie sich von 6,50 auf 7 Euro (+8%), in Krefeld und Neuss blieb sie in diesem Segment konstant bei 6,50 beziehungsweise 8,50 Euro. In Ratingen erhöhte sie sich moderat um ein Prozent auf 9,60 Euro, in Viersen um zwei Prozent auf 6,10 Euro und in Mettmann um sieben Prozent auf 7,50 Euro. Die größte Steigerung – elf Prozent – war in einfachen Lagen Mönchengladbachs zu konstatieren: von 4,50 auf 5 Euro.

Uneinheitliche Mietentwicklung im Neubau-Erstbezug

Uneinheitlicher zeigte sich die Entwicklung der Mieten im Neubau-Erstbezug: während in Düsseldorf in guten und sehr guten Lagen eine Preisberuhigung festzustellen ist, gab es in anderen Segmenten und Orten Erhöhungen zwischen drei und elf Prozent. In guten Lagen Düsseldorfs blieben die Erstbezugskaltmieten mit 13,50 Prozent konstant. In sehr guten Lagen gingen sie um neun Prozent zurück: von 17 auf 15,50 Euro.

Während Neubaumieten in Mettmann und Mönchengladbach in allen Segmenten unverändert blieben, kletterten sie in guten Lagen von Neuss von 9 auf 10 Euro (+11%), an sehr guten Standorten von 11 auf 12 Euro (+9%). In Ratingen stiegen sie beispielsweise in mittelguten Lagen um sechs Prozent auf 9,50 Euro, an guten Standorten um fünf Prozent auf 10,50 Euro und in besonders nachgefragten Quartieren um neun Prozent auf 12 Euro.

Prognose für 2016

Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf sowie dem Umland mit leicht steigenden Mieten bei Gebrauchtimmobilien von etwa zwei bis drei Prozent. Gleiches gilt für den Bereich der Eigentumswohnungen. Im Neubau-Erstbezug könnten die Steigerungen wegen den verschärften Energieanforderungen etwas höher ausfallen und bei fünf bis acht Prozent liegen.



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