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12.02.2016 Büromarkt Duisburg knüpft an historische Rekordergebnisse an

Mit einem Büroflächenumsatz von rund 81.000 m² knüpfte der Duisburger Büromarkt 2015 an fast vergessene Rekorde an. Nur in den Jahren 2006 und 2007, zum Boom des Duisburger Innenhafens, wurden in Duisburg mehr Büroflächen umgesetzt. Das hervorragende Ergebnis übertrifft damit den Vorjahresumsatz (59.500 m²) um satte 36 % und liegt weit über den mittelfristigen (5 Jahre; rd. 56.000 m²) und langfristigen (10 Jahre; rd. 65.500 m²) Durchschnittswerten.

Die reine Vermietungsleistung erreichte 2015 mit rd. 70.500 m² sogar den zweitbesten Wert der Aufzeichnungs-Historie. Exakt dieser Wert wurde zuletzt 2008 erreicht, nachdem 2006 mit 81.000 m² der Vermietungsrekord erreicht worden war.

Als größter Eigennutzer errichtet das Evangelische Krankenhaus Duisburg Nord an der Fahrner Str. 133 ein Herzzentrum und in diesem Zusammenhang auch einen neuen Verwaltungstrakt über rd. 3.700 m² Bürofläche. Die Heim und Haus Holding GmbH baut zurzeit ihre neue rd. 2.300 m² große Firmenzentrale „Am weißen Stein“. Insgesamt regulierte sich die Eigennutzerquote mit ca. 10.500 m² nun wieder auf einen eher niedrigen Wert von 13 %, nachdem im Vorjahr ein untypisch hoher Wert registriert wurde (2014: 43 %; langjähriger Durchschnitt: 18 %).

Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge erhöhte sich leicht auf 95 Stück (2014: 90 Stück). Dabei betrafen knapp dreiviertel aller Mietverträge Flächen in einer Größenordnung von weniger als jeweils 500 m². Fast die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als 250 m². Der größte Vertrag wurde durch das Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) im „Quartier 1“ an der Mercatorstraße über etwa 16.500 m² abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der Stadt Duisburg, die für die Asylantragsstelle rd. 5.100 m² in der Beekstraße 38-42 mietete. Die Deutsche Bahn AG entschied sich für die Mülheimer Straße 50 mit rd. 4.100 m² und die Commerz Direktservice GmbH erweiterte sich um 2.800 m² im „Silberpalais“.

Die Lagegunst der Mieter fiel 2015 mit etwa 48 % relativem Anteil sehr eindeutig auf den „Citykern“, was freilich durch die Großabschlüsse in dieser Lage beeinflusst wurde. Es folgt der „Innenhafen“ mit guten 14 % und „Neudorf“ mit etwa 10 % der gesamten Vermietungsleistung.

Die Duisburger Leerstandquote setzte ihren Schrumpfungsprozess -wie bereits zum Halbjahr prognostiziert- ganz erheblich fort und liegt jetzt bei 3,0 % (Vorjahr 4,0 %). Dies entspricht einem absoluten Wert von nur etwa 64.500 m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa 6.500 m² zur Untermiete angeboten. Etwa 80 % der ohnehin geringen Angebotsreserve verfügt dabei nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.

2015 wurden etwa 11.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt. Davon steht dem Markt aber nur noch eine Restfläche von 500 m² zur Verfügung, die zu einer Logistikanlage gehört. Für 2016 wird ein Fertigstellungsvolumen von knapp 9.500 m² erwartet, welches aber ebenfalls bereits zu 100 % einer zukünftigen Nutzung zugeführt ist. Der Büromarkt Duisburg hat in Bezug auf seine Angebotsreserven nun neben dem massiven Qualitätsproblem auch sein altes quantitatives Problem wieder erlangt und wird dieses auf absehbare Zeit wohl behalten. An Leerstandquoten weit unter 2 %, wie zur Jahrtausendwende, sollte man sich besser wieder gewöhnen.

Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand (ohne Neubauten) liegt aktuell bei 8,20 EUR/m² und damit knapp 4 % unter dem vergleichbaren Wert Ende 2014. Unter Hinzurechnung der Abschlüsse in Neubauten errechnet sich die Durchschnittmiete derzeit auf 9,86 EUR/m², was in kleinen Märkten jedoch eine bedingt sinnvolle Aussagekraft hat. Die Spitzenmiete rangiert weiterhin im Bereich von etwa 13,50 - 14,00 EUR/m² und kann in neuwertigen Objekten der präferierten Büromarktzone Innenhafen oder in Neubauten im Citykern erreicht werden.

Für 2016 erwartet CUBION in Duisburg wieder einen geringeren Flächenumsatz im Bereich des mittelfristigen Durchschnittes, also in Höhe von rund 55.000 bis 60.000 m². Die Phantasie nach höheren Vermietungsumsätzen verbietet sich schon allein mit Blick auf das magere Flächenangebot. Man fragt sich, wo diese Umsätze her kommen sollen. Mehr denn je wird Duisburg im kommenden Jahr auf Eigennutzer angewiesen sein, um zu respektablen Ergebnissen zu kommen.







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