23.02.2016 AENGEVELT analysiert gute Perspektiven am Dresdner Büromarkt
Der Dresdner Büroflächenmarkt präsentierte sich 2015 dynamisch: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurde in Dresden ein Flächenumsatz von rd. 91.000 m² kontrahiert. Das ist im Vergleich zum Vorjahr (2014: rd. 85.000 m²) ein Plus von 7% bzw. sogar 24% im Vergleich zum mittleren 10-Jahresumsatz (? 2005 bis 2014: 73.500 m²). Dabei wurde eine Vermietung von 22.000 m² Büroflächen zwecks Umwidmung zur Unterbringung von Flüchtlingen entsprechend der Regeln der gif (Gesellschaft für immobilienwiss. Forschung e.V.) nicht als „Büro“vermietung verbucht und gezählt.
„Damit ist Dresden nachhaltig in die erste Reihe der mittelgroßen deutschen Bürostandorte aufgerückt und zudem 2015 der drittgrößte ostdeutsche Büromarkt hinter Berlin und Leipzig“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH.
Auch die Entwicklung der Spitzenmiete spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 12,50/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2016
Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut regen Büroflächenumsatz um 85.000 m² bis 90.000 m². Gleichzeitig baut sich der Leerstand weiter auf voraussichtlich 220.000 m² ab. „Auch wenn marktgerechte Büroflächen dabei zunehmend knapper werden, erwarten wir für 2016 einen lediglich moderaten Anstieg des mittleren Mietniveaus, während die Spitzenmiete stabil bleiben dürfte. Damit bleiben die Büroraumkosten in Dresden ansiedlungsfreundlich und zudem im bundesweiten Vergleich ausgesprochen wettbewerbsfähig“, ergänzt Dr. Zorn.
Flächenumsatz nach Branchentypen
2015 lösten die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Verbände) die unternehmensbezogene und beratenden Dienstleister als stärkste Nachfragegruppe am Dresdner Büromarkt ab:
• Dank einer Großvermietung über 20.000 m² an das Jobcenter erreichte der öffentliche Bereich 2015 einen Flächenumsatz von rd. 36.000 m² bzw. eine Marktquote von 40% (2014: 16.400 m² bzw. 19%)
• An zweiter Stelle folgen unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit rd. 27.800 m² bzw. 31% (2014: 34.600 m²; 41%).
• Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen rangieren mit rd. 17.700 m² bzw. 19,5% (2014: 11.200 m²; 13%) an dritter Stelle.
• Auf die sonstigen Branchen, allen voran Industrie und Handel, entfiel 2015 ein Flächenumsatz von rd. 6.000 m² bzw. 7% (2014: 19.700 m², 23%).
• Finanzdienstleister spielen unverändert eine lediglich untergeordnete Rolle mit 3.600 m² (4%) am Dresdner Büromarkt.
Büroflächenumsatz nach Größenklassen
In Dresden dominieren – wie übrigens auch im benachbarten Leipzig - in der Regel kleinere Mieteinheiten das Marktgeschehen. Im Berichtsjahr 2015 wurden dagegen verstärkt Flächenumsätze im Flächensegment von 2.000 m² und größer getätigt:
• Der Büroflächenumsatz der Größensegmente von 2.000 m² und mehr verdoppelte sich im Jahresverlauf 2015 aufgrund des erwähnten Großabschlusses auf rd. 35.000 m² bzw. eine Marktquote von 39% (2014: 17.600 m²; 21%).
• Der Anteil der Größenklasse von 1.000 m² bis unter 2.000 m² stieg mit einem Flächenumsatz von 13.000 m² bzw. 14% (2014: 9.700 m²; 11%).
• Auf die restlichen Flächensegmente < 1.000 m² entfielen zusammen rd. 43.100 m² bzw. ein Anteil von 47% (2014: 57.700 m²; 68%).
Marktgeschehen nach Lagen
Das Büromarktgeschehen 2015 bestätigte erneut die innerstädtischen Dresdner Lagen: Auf die zentralen Lagen von City und City-Rand, im wesentlichen Alt- und Neustadt, entfielen 2015 rund 65.700 m² bzw. 72% des Dresdner Büroflächenumsatzes (2014: 52.600 m²; 62%). Davon entfielen auf die City rd. 47.700 m² bzw. 52% (2014: 42.600 m²; 50%) und auf die City-Randlagen rd. 18.000 m² bzw. 20% (2014: 10.000 m², 12%).
Leerstand erneut gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab. Dieser Trend hält nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weiter an und wurde 2015 u.a. durch die Umwidmung von Büroflächen zur Unterbringung von Flüchtlingen noch verstärkt.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 240.000 m² Bürofläche leer (2014: 260.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Gesamtbüroflächen-bestand von rd. 2,48 Mio. m² innerhalb eines Jahres von 10,5% auf aktuell 9,7% gesunken.
• Grundsätzlich verfügt Dresden weiterhin über ein komfortables Angebot an freien Büroflächen. Allerdings wird in Dresden Neubau zunehmend notwendig: „Besonders in der City können nicht alle Nachfrager bedient werden“, erläutert Zorn und weiter: „Dies wird sich allerdings auch zukünftig nicht wesentlich ändern, da kaum neue Büroflächen spekulativ errichtet werden.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete von rd. EUR 12,50/m² (2014: 12,00/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Auch die mittleren Mieten im Citybereich erhöhten sich von rd. EUR 8,50/m² auf EUR 9,10/m².
„Damit ist Dresden nachhaltig in die erste Reihe der mittelgroßen deutschen Bürostandorte aufgerückt und zudem 2015 der drittgrößte ostdeutsche Büromarkt hinter Berlin und Leipzig“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH.
Auch die Entwicklung der Spitzenmiete spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 12,50/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2016
Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut regen Büroflächenumsatz um 85.000 m² bis 90.000 m². Gleichzeitig baut sich der Leerstand weiter auf voraussichtlich 220.000 m² ab. „Auch wenn marktgerechte Büroflächen dabei zunehmend knapper werden, erwarten wir für 2016 einen lediglich moderaten Anstieg des mittleren Mietniveaus, während die Spitzenmiete stabil bleiben dürfte. Damit bleiben die Büroraumkosten in Dresden ansiedlungsfreundlich und zudem im bundesweiten Vergleich ausgesprochen wettbewerbsfähig“, ergänzt Dr. Zorn.
Flächenumsatz nach Branchentypen
2015 lösten die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Verbände) die unternehmensbezogene und beratenden Dienstleister als stärkste Nachfragegruppe am Dresdner Büromarkt ab:
• Dank einer Großvermietung über 20.000 m² an das Jobcenter erreichte der öffentliche Bereich 2015 einen Flächenumsatz von rd. 36.000 m² bzw. eine Marktquote von 40% (2014: 16.400 m² bzw. 19%)
• An zweiter Stelle folgen unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit rd. 27.800 m² bzw. 31% (2014: 34.600 m²; 41%).
• Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen rangieren mit rd. 17.700 m² bzw. 19,5% (2014: 11.200 m²; 13%) an dritter Stelle.
• Auf die sonstigen Branchen, allen voran Industrie und Handel, entfiel 2015 ein Flächenumsatz von rd. 6.000 m² bzw. 7% (2014: 19.700 m², 23%).
• Finanzdienstleister spielen unverändert eine lediglich untergeordnete Rolle mit 3.600 m² (4%) am Dresdner Büromarkt.
Büroflächenumsatz nach Größenklassen
In Dresden dominieren – wie übrigens auch im benachbarten Leipzig - in der Regel kleinere Mieteinheiten das Marktgeschehen. Im Berichtsjahr 2015 wurden dagegen verstärkt Flächenumsätze im Flächensegment von 2.000 m² und größer getätigt:
• Der Büroflächenumsatz der Größensegmente von 2.000 m² und mehr verdoppelte sich im Jahresverlauf 2015 aufgrund des erwähnten Großabschlusses auf rd. 35.000 m² bzw. eine Marktquote von 39% (2014: 17.600 m²; 21%).
• Der Anteil der Größenklasse von 1.000 m² bis unter 2.000 m² stieg mit einem Flächenumsatz von 13.000 m² bzw. 14% (2014: 9.700 m²; 11%).
• Auf die restlichen Flächensegmente < 1.000 m² entfielen zusammen rd. 43.100 m² bzw. ein Anteil von 47% (2014: 57.700 m²; 68%).
Marktgeschehen nach Lagen
Das Büromarktgeschehen 2015 bestätigte erneut die innerstädtischen Dresdner Lagen: Auf die zentralen Lagen von City und City-Rand, im wesentlichen Alt- und Neustadt, entfielen 2015 rund 65.700 m² bzw. 72% des Dresdner Büroflächenumsatzes (2014: 52.600 m²; 62%). Davon entfielen auf die City rd. 47.700 m² bzw. 52% (2014: 42.600 m²; 50%) und auf die City-Randlagen rd. 18.000 m² bzw. 20% (2014: 10.000 m², 12%).
Leerstand erneut gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab. Dieser Trend hält nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weiter an und wurde 2015 u.a. durch die Umwidmung von Büroflächen zur Unterbringung von Flüchtlingen noch verstärkt.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 240.000 m² Bürofläche leer (2014: 260.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Gesamtbüroflächen-bestand von rd. 2,48 Mio. m² innerhalb eines Jahres von 10,5% auf aktuell 9,7% gesunken.
• Grundsätzlich verfügt Dresden weiterhin über ein komfortables Angebot an freien Büroflächen. Allerdings wird in Dresden Neubau zunehmend notwendig: „Besonders in der City können nicht alle Nachfrager bedient werden“, erläutert Zorn und weiter: „Dies wird sich allerdings auch zukünftig nicht wesentlich ändern, da kaum neue Büroflächen spekulativ errichtet werden.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete von rd. EUR 12,50/m² (2014: 12,00/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Auch die mittleren Mieten im Citybereich erhöhten sich von rd. EUR 8,50/m² auf EUR 9,10/m².
