02.03.2016 Deutschland ist ein sicherer Hafen für ausländische Investoren
An den Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt, die das Volumen von 100 Millionen Euro übersteigen, haben ausländische Käufer einen überproportional hohen Anteil. Im Interview erläutert Marcus Lemli die Gründe. Er ist CEO von Savills in Deutschland und Leiter Investment Europa des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens mit Sitz in London.
Herr Lemli, wenn in Deutschland großvolumige Deals auf dem Immobilienmarkt abgeschlossen werden, machen sehr häufig ausländische Investoren das Geschäft.
Warum ist der deutsche Markt für sie so attraktiv?
Marcus Lemli: Deutschland gilt ihnen als sicherer Hafen für Investments. Die Volkswirtschaft ist stabil und verzeichnet seit der Krise 2009 das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Es ist daher nur folgerichtig, dass die weltweit größten Immobilieninvestoren deutsche Immobilien ins Visier nehmen.
Was bedeutet das in Zahlen?
Marcus Lemli: Im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt betrug der Anteil ausländischer Investoren in 2015 53 Prozent – aber umso deutlicher war ihr Übergewicht im großvolumigen Segment ab 100 Mio. Euro. 2015 lag ihr Anteil hier bei 68 Prozent.
Um welche Investoren handelt es sich?
Marcus Lemli: Vor allem Private-Equity Fonds, die für institutionelle Investoren Gelder verwalten, aber auch einige Pensionsfonds, die direkt investieren, spielen eine wichtige Rolle. Ihnen steht eine enorme Kapitalmenge zur Verfügung. Sie kommen aus den USA, Singapur, Katar, China, Südkorea, aber auch aus Norwegen.
Macht sich ihre Kapitalkraft im Anstieg des Transaktionsvolumens bemerkbar?
Marcus Lemli: Unbedingt! Anhand der absoluten Zahlen wird erst die wahre Dynamik der Entwicklung sichtbar. So stieg die Summe der ausländischen Investments bei Deals über 100 Millionen Euro innerhalb nur eines Jahres von 10,56 Mrd. auf 15,62 Mrd. Euro – eine Steigerung um 47 Prozent. Im Vergleich zu 2010 ist das Wachstum geradezu spektakulär: Da lag der Gesamtumsatz in dieser Investmentklasse noch bei 3,71 Mrd. Euro.
Wie gliedern sich die Investments nach Immobilienarten?
Marcus Lemli: Attraktiv sind zum einen große Shopping-Center. Hier lag der Anteil der ausländischen Investoren in 2014 bei 84 Prozent, in 2015 immer noch bei 68 Prozent. Das Angebot ist limitiert und wird es wohl auch bleiben, weil in den vergangenen Jahren ein hoher Anteil der großen Objekte gehandelt wurde. Am Transaktionsvolumen von Büroeinzelverkäufen waren ausländische Investoren 2015 mit 62 Prozent beteiligt. Und schließlich haben wir die Gewerbeportfolios, wo ihr Anteil im vergangenen Jahr 68 Prozent betrug.
Und wie ist der Anteil der verschiedenen Investmentklassen untereinander?
Marcus Lemli: Die Einzelobjekte nahmen etwa zwei Drittel, die Portfolios ein Drittel des Marktes ein. Der Anteil von Portfolios am Gesamttransaktionsvolumen lag im zweiten Jahr in Folge bei deutlich über 30 Prozent - dies war zuletzt in den Jahren 2007/08 der Fall. Auch in absoluten Zahlen floss 2015 so viel Geld in deutsche Gewerbeportfolios wie seit 2007 nicht mehr: 19,83 Mrd. Euro
Warum ist der Anteil der ausländischen Investoren gerade bei Deals in dieser Größenordnung so hoch?
Marcus Lemli: Viele internationale Investoren haben sehr große Summen anzulegen. Sie streben möglichst großvolumige Investments an, um schnell große Summen investieren zu können und den Aufwand und die Transaktionskosten im Verhältnis zum Investment gering zu halten. In der Größenordnung dreistelliger Millionenbeträge aber ist der Markt in Deutschland eng. Es gibt hierzulande im internationalen Vergleich relativ wenige große Shoppingcenter, die den Erwartungen der großen ausländischen Investoren entsprechen. Auch großvolumige Bürohochhäuser, wie sie von ihnen bevorzugt werden, sind in Deutschland eher selten.
Das werden die Frankfurter aber anders sehen, oder?
Marcus Lemli: Frankfurt hat bei Bürohochhäusern in Deutschland tatsächlich eine Ausnahmestellung, eignet sich aber gerade deswegen so gut für den internationalen Vergleich. Denn selbst unser „Mainhattan“ verfügt nur über etwa 50 Gebäude mit mindestens 100 Metern Höhe, in Städten wie New York mit etwa 600, Tokyo mit 350 und auch London mit 70 sind es sehr viel mehr.
Und gerade sie wecken die Begehrlichkeit der Investoren?
Marcus Lemli: Genau. Wenn eines dieser Objekte in Deutschland an den Markt kommt, beobachteten wir in den vergangenen Jahren, dass Investoren aus Übersee zu den ersten Interessenten gehören. Und dasselbe geschieht bei Verkäufen von großen Gewerbeportfolios.
Wie bewerten Sie diese Entwicklung?
Marcus Lemli: Für den deutschen Markt ist diese erhöhte Liquidität positiv, da es die Dynamik im Markt erhöht und damit mehr Ressourcen für die Bereitstellung von guten Immobilien zur Verfügung stehen. Die stärkt letztlich auch den Standort Deutschland.
Herr Lemli, wenn in Deutschland großvolumige Deals auf dem Immobilienmarkt abgeschlossen werden, machen sehr häufig ausländische Investoren das Geschäft.
Warum ist der deutsche Markt für sie so attraktiv?
Marcus Lemli: Deutschland gilt ihnen als sicherer Hafen für Investments. Die Volkswirtschaft ist stabil und verzeichnet seit der Krise 2009 das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Es ist daher nur folgerichtig, dass die weltweit größten Immobilieninvestoren deutsche Immobilien ins Visier nehmen.
Was bedeutet das in Zahlen?
Marcus Lemli: Im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt betrug der Anteil ausländischer Investoren in 2015 53 Prozent – aber umso deutlicher war ihr Übergewicht im großvolumigen Segment ab 100 Mio. Euro. 2015 lag ihr Anteil hier bei 68 Prozent.
Um welche Investoren handelt es sich?
Marcus Lemli: Vor allem Private-Equity Fonds, die für institutionelle Investoren Gelder verwalten, aber auch einige Pensionsfonds, die direkt investieren, spielen eine wichtige Rolle. Ihnen steht eine enorme Kapitalmenge zur Verfügung. Sie kommen aus den USA, Singapur, Katar, China, Südkorea, aber auch aus Norwegen.
Macht sich ihre Kapitalkraft im Anstieg des Transaktionsvolumens bemerkbar?
Marcus Lemli: Unbedingt! Anhand der absoluten Zahlen wird erst die wahre Dynamik der Entwicklung sichtbar. So stieg die Summe der ausländischen Investments bei Deals über 100 Millionen Euro innerhalb nur eines Jahres von 10,56 Mrd. auf 15,62 Mrd. Euro – eine Steigerung um 47 Prozent. Im Vergleich zu 2010 ist das Wachstum geradezu spektakulär: Da lag der Gesamtumsatz in dieser Investmentklasse noch bei 3,71 Mrd. Euro.
Wie gliedern sich die Investments nach Immobilienarten?
Marcus Lemli: Attraktiv sind zum einen große Shopping-Center. Hier lag der Anteil der ausländischen Investoren in 2014 bei 84 Prozent, in 2015 immer noch bei 68 Prozent. Das Angebot ist limitiert und wird es wohl auch bleiben, weil in den vergangenen Jahren ein hoher Anteil der großen Objekte gehandelt wurde. Am Transaktionsvolumen von Büroeinzelverkäufen waren ausländische Investoren 2015 mit 62 Prozent beteiligt. Und schließlich haben wir die Gewerbeportfolios, wo ihr Anteil im vergangenen Jahr 68 Prozent betrug.
Und wie ist der Anteil der verschiedenen Investmentklassen untereinander?
Marcus Lemli: Die Einzelobjekte nahmen etwa zwei Drittel, die Portfolios ein Drittel des Marktes ein. Der Anteil von Portfolios am Gesamttransaktionsvolumen lag im zweiten Jahr in Folge bei deutlich über 30 Prozent - dies war zuletzt in den Jahren 2007/08 der Fall. Auch in absoluten Zahlen floss 2015 so viel Geld in deutsche Gewerbeportfolios wie seit 2007 nicht mehr: 19,83 Mrd. Euro
Warum ist der Anteil der ausländischen Investoren gerade bei Deals in dieser Größenordnung so hoch?
Marcus Lemli: Viele internationale Investoren haben sehr große Summen anzulegen. Sie streben möglichst großvolumige Investments an, um schnell große Summen investieren zu können und den Aufwand und die Transaktionskosten im Verhältnis zum Investment gering zu halten. In der Größenordnung dreistelliger Millionenbeträge aber ist der Markt in Deutschland eng. Es gibt hierzulande im internationalen Vergleich relativ wenige große Shoppingcenter, die den Erwartungen der großen ausländischen Investoren entsprechen. Auch großvolumige Bürohochhäuser, wie sie von ihnen bevorzugt werden, sind in Deutschland eher selten.
Das werden die Frankfurter aber anders sehen, oder?
Marcus Lemli: Frankfurt hat bei Bürohochhäusern in Deutschland tatsächlich eine Ausnahmestellung, eignet sich aber gerade deswegen so gut für den internationalen Vergleich. Denn selbst unser „Mainhattan“ verfügt nur über etwa 50 Gebäude mit mindestens 100 Metern Höhe, in Städten wie New York mit etwa 600, Tokyo mit 350 und auch London mit 70 sind es sehr viel mehr.
Und gerade sie wecken die Begehrlichkeit der Investoren?
Marcus Lemli: Genau. Wenn eines dieser Objekte in Deutschland an den Markt kommt, beobachteten wir in den vergangenen Jahren, dass Investoren aus Übersee zu den ersten Interessenten gehören. Und dasselbe geschieht bei Verkäufen von großen Gewerbeportfolios.
Wie bewerten Sie diese Entwicklung?
Marcus Lemli: Für den deutschen Markt ist diese erhöhte Liquidität positiv, da es die Dynamik im Markt erhöht und damit mehr Ressourcen für die Bereitstellung von guten Immobilien zur Verfügung stehen. Die stärkt letztlich auch den Standort Deutschland.
