08.03.2016 Oberzentren bleiben auf Wachstumskurs – Büromieten weniger volatil
Die Aussichten auf den regionalen Immobilienmärkten sind weiterhin positiv. Die Nachfrage nach attraktiven Büro- und Verkaufsflächen in sehr guten Lagen wird in den untersuchten Oberzentren hoch bleiben. Die teilweise bereits auf ansprechendem Niveau gewachsenen Einzelhandelsmieten dürften aber zu einem verlangsamten Anstieg in 2016 führen. Die Büromieten werden sich voraussichtlich auf dem moderaten Niveau des Vorjahres bewegen. Das sind die wesentlichen Ergebnisse der aktuellen DG HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2016“. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, betont: „Deutsche Immobilien bleiben als Anlageklasse bei Investoren aus dem In- und Ausland gefragt. Angesichts des knappen Angebots von Core-Immobilien werden Oberzentren zunehmend auch 2016 im Fokus der Anleger stehen. Insbesondere für langfristig orientierte Investoren sind Objekte an regionalen Standorten mit Potenzial eine interessante Option.“
Die DG HYP-Studie analysiert die Entwicklung an den zwölf regionalen Zentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel. Zur besseren Einordnung werden die Ergebnisse mit den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München verglichen.
Oberzentren mit niedrigstem Büroleerstand seit Mitte der 1990er Jahre
Die solide konjunkturelle Lage und die erfreuliche Beschäftigungsentwicklung bildeten im vergangenen Jahr weiterhin ein stabiles Fundament für den deutschen Büromarkt. Die anhaltende Büroflächennachfrage, die auf ein zunehmend knapperes Angebot trifft, hat zu einem Abbau leer stehender Flächen geführt. Dazu beigetragen hat die Umwandlung von nicht mehr vermarktbaren Büroflächen in Wohnraum. Insgesamt haben sich die Leerstandsquoten gegenüber ihren hohen Werten von 2005 bis heute spürbar verringert. In den Oberzentren ist die Quote von knapp über 9 Prozent auf aktuell rund 6 Prozent gesunken. An den Top-Standorten hat sie sich von über 10 Prozent auf aktuell 5,5 Prozent sogar fast halbiert. An den Top-Standorten ist dies das niedrigste Leerstandsniveau seit 2001. In den Oberzentren wurden vergleichbar niedrige Werte im Durchschnitt zuletzt Mitte der 1990er Jahre erreicht.
Moderater Anstieg der Büromieten setzt sich fort
Vor allem attraktive Büroflächen sind zunehmend knapper geworden. Das zeigt der anhaltende Anstieg der Spitzenmiete. Allerdings sind die Mieter angesichts des hohen Niveaus preissensibler geworden. Im Mittel der regionalen Oberzentren entwickelte sich das Mietwachstum im vergangenen Jahr mit einer Steigerung von 1 Prozent moderat. Die Spannweite der Spitzenmiete ist zwischen den einzelnen regionalen Standorten gering. 2015 reichten die Büromieten in sehr guten Lagen von gut 12 Euro je Quadratmeter in Dresden als günstigstem bis zu 15 Euro je Quadratmeter in Mannheim als teuerstem Oberzentrum. An den Top-Standorten sind erstklassige Büroflächen im Durchschnitt doppelt so teuer wie in den regionalen Zentren. Hier reicht die Spanne der Spitzenmiete von gut 19 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu 35 Euro in Frankfurt. Betrachtet man den Mietanstieg der vergangenen fünf Jahre, so sind im Durchschnitt keine signifikanten Unterschiede zu erkennen. Seit 2010 zog die Spitzenmiete in den Oberzentren um 12 Prozent an, in den Metropolen um 13 Prozent. In den regionalen Zentren war die Mietentwicklung aber deutlich weniger volatil. Im laufenden Jahr dürften die Spitzenmieten an beiden Standortgruppen vergleichbar moderat zulegen. Einerseits kommen in zunehmendem Maße wieder neue Flächen auf den Markt, andererseits dürfte das hohe Mietniveau ein stärkeres Wachstum dämpfen. Außerdem könnten Risiken, die von internationalen Krisenherden oder dem langsameren Wachstum der Weltwirtschaft ausgehen, die Unternehmen vorsichtiger agieren lassen. Im Durchschnitt der regionalen Zentren ist mit einem Wachstum von 1,2 Prozent nach 1 Prozent in 2015 zu rechnen. In den Metropolen dürfte die Spitzenmiete 2016 um durchschnittlich 1,1 Prozent nach 1,3 Prozent im vergangenen Jahr steigen. Trotz eines verstärkten Neuflächenzugangs wird sich der Leerstandsabbau voraussichtlich fortsetzen.
Attraktive Shopping-Flächen bleiben gefragt
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland bietet dem Einzelhandel günstige Rahmenbedingungen. Das Fundament für die Konsumfreude der Deutschen ist der robuste Arbeitsmarkt. Für gute Umsätze sorgen zudem Geschäftsreisende und Städtetouristen. Starke Shopping-Standorte können sich sowohl in den Metropolen, als auch in einer Reihe von Oberzentren gut behaupten. Die erfreuliche Entwicklung regionaler Zentren lässt sich an steigenden Mieten und der oft weitgehend problemlosen Absorption neuer Einzelhandelsobjekte ablesen. Dabei kommt den Städten der zum Teil kräftige Einwohnerzuwachs zugute. Zudem gelingt den Retailern mit der Kombination aus Geschäften in Spitzenlagen und Online-Shops, so genannten hybriden Vertriebsstrukturen, den beliebten Einkaufsbummel in der City und die Chancen im E-Commerce zu verbinden. Dies gilt für Top-Standorte und Oberzentren gleichermaßen. Letztere bieten sich zudem für Expansionsstrategien auf dem deutschen Markt an. Damit sind auch hier Verkaufsflächen in sehr guten Lagen begehrt.
Potenzial für überdurchschnittliches Mietwachstum
Dass regionale Standorte enorm attraktiv sein können, zeigen die hohen Spitzenmieten, die in Mannheim, Münster und Hannover mit 155 Euro, 170 Euro beziehungsweise 200 Euro je Quadratmeter zu zahlen sind. Grundsätzlich ist der Abstand zwischen den Oberzentren mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 135 Euro je Quadratmeter zu den Top-Standorten mit gut 290 Euro im Mittel der Städte aber groß. Dabei hat sich gezeigt, dass die teuersten Standorte die höchsten Anstiege verzeichnen, während die günstigen die niedrigsten Wachstumsraten aufweisen.
Auch 2016 dürften innerstädtische Verkaufsflächen in Spitzenlagen eine lebhafte Nachfrage verzeichnen. Im Durchschnitt der untersuchten Städte wird die Mietdynamik aber weiter nachlassen. Dadurch wird sich die durchschnittliche Zuwachsrate von Top-Standorten und Oberzentren weiter annähern. Noch stärker ins Gewicht fällt das an vielen Standorten schon hohe Mietniveau, das es immer schwieriger macht, noch steigende Mieten durchzusetzen. In den regionalen Zentren werden die Einzelhandelsmieten in sehr guten Lagen im laufenden Jahr voraussichtlich knapp über 1 Prozent nach 2,6 Prozent in 2015 steigen und an den Top-Standorten um 1,6 Prozent nach 3,7 Prozent im Vorjahr. Gute Chancen für überdurchschnittliches Mietwachstum dürften Bremen und Leipzig mit mehr als 2 Prozent bieten. Auch Dresden, Essen und Karlsruhe werden mit einem Anstieg der Spitzenmiete von knapp unter 2 Prozent sogar über dem Mittel der Top-Standorte liegen.
Die DG HYP-Studie analysiert die Entwicklung an den zwölf regionalen Zentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel. Zur besseren Einordnung werden die Ergebnisse mit den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München verglichen.
Oberzentren mit niedrigstem Büroleerstand seit Mitte der 1990er Jahre
Die solide konjunkturelle Lage und die erfreuliche Beschäftigungsentwicklung bildeten im vergangenen Jahr weiterhin ein stabiles Fundament für den deutschen Büromarkt. Die anhaltende Büroflächennachfrage, die auf ein zunehmend knapperes Angebot trifft, hat zu einem Abbau leer stehender Flächen geführt. Dazu beigetragen hat die Umwandlung von nicht mehr vermarktbaren Büroflächen in Wohnraum. Insgesamt haben sich die Leerstandsquoten gegenüber ihren hohen Werten von 2005 bis heute spürbar verringert. In den Oberzentren ist die Quote von knapp über 9 Prozent auf aktuell rund 6 Prozent gesunken. An den Top-Standorten hat sie sich von über 10 Prozent auf aktuell 5,5 Prozent sogar fast halbiert. An den Top-Standorten ist dies das niedrigste Leerstandsniveau seit 2001. In den Oberzentren wurden vergleichbar niedrige Werte im Durchschnitt zuletzt Mitte der 1990er Jahre erreicht.
Moderater Anstieg der Büromieten setzt sich fort
Vor allem attraktive Büroflächen sind zunehmend knapper geworden. Das zeigt der anhaltende Anstieg der Spitzenmiete. Allerdings sind die Mieter angesichts des hohen Niveaus preissensibler geworden. Im Mittel der regionalen Oberzentren entwickelte sich das Mietwachstum im vergangenen Jahr mit einer Steigerung von 1 Prozent moderat. Die Spannweite der Spitzenmiete ist zwischen den einzelnen regionalen Standorten gering. 2015 reichten die Büromieten in sehr guten Lagen von gut 12 Euro je Quadratmeter in Dresden als günstigstem bis zu 15 Euro je Quadratmeter in Mannheim als teuerstem Oberzentrum. An den Top-Standorten sind erstklassige Büroflächen im Durchschnitt doppelt so teuer wie in den regionalen Zentren. Hier reicht die Spanne der Spitzenmiete von gut 19 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu 35 Euro in Frankfurt. Betrachtet man den Mietanstieg der vergangenen fünf Jahre, so sind im Durchschnitt keine signifikanten Unterschiede zu erkennen. Seit 2010 zog die Spitzenmiete in den Oberzentren um 12 Prozent an, in den Metropolen um 13 Prozent. In den regionalen Zentren war die Mietentwicklung aber deutlich weniger volatil. Im laufenden Jahr dürften die Spitzenmieten an beiden Standortgruppen vergleichbar moderat zulegen. Einerseits kommen in zunehmendem Maße wieder neue Flächen auf den Markt, andererseits dürfte das hohe Mietniveau ein stärkeres Wachstum dämpfen. Außerdem könnten Risiken, die von internationalen Krisenherden oder dem langsameren Wachstum der Weltwirtschaft ausgehen, die Unternehmen vorsichtiger agieren lassen. Im Durchschnitt der regionalen Zentren ist mit einem Wachstum von 1,2 Prozent nach 1 Prozent in 2015 zu rechnen. In den Metropolen dürfte die Spitzenmiete 2016 um durchschnittlich 1,1 Prozent nach 1,3 Prozent im vergangenen Jahr steigen. Trotz eines verstärkten Neuflächenzugangs wird sich der Leerstandsabbau voraussichtlich fortsetzen.
Attraktive Shopping-Flächen bleiben gefragt
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland bietet dem Einzelhandel günstige Rahmenbedingungen. Das Fundament für die Konsumfreude der Deutschen ist der robuste Arbeitsmarkt. Für gute Umsätze sorgen zudem Geschäftsreisende und Städtetouristen. Starke Shopping-Standorte können sich sowohl in den Metropolen, als auch in einer Reihe von Oberzentren gut behaupten. Die erfreuliche Entwicklung regionaler Zentren lässt sich an steigenden Mieten und der oft weitgehend problemlosen Absorption neuer Einzelhandelsobjekte ablesen. Dabei kommt den Städten der zum Teil kräftige Einwohnerzuwachs zugute. Zudem gelingt den Retailern mit der Kombination aus Geschäften in Spitzenlagen und Online-Shops, so genannten hybriden Vertriebsstrukturen, den beliebten Einkaufsbummel in der City und die Chancen im E-Commerce zu verbinden. Dies gilt für Top-Standorte und Oberzentren gleichermaßen. Letztere bieten sich zudem für Expansionsstrategien auf dem deutschen Markt an. Damit sind auch hier Verkaufsflächen in sehr guten Lagen begehrt.
Potenzial für überdurchschnittliches Mietwachstum
Dass regionale Standorte enorm attraktiv sein können, zeigen die hohen Spitzenmieten, die in Mannheim, Münster und Hannover mit 155 Euro, 170 Euro beziehungsweise 200 Euro je Quadratmeter zu zahlen sind. Grundsätzlich ist der Abstand zwischen den Oberzentren mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 135 Euro je Quadratmeter zu den Top-Standorten mit gut 290 Euro im Mittel der Städte aber groß. Dabei hat sich gezeigt, dass die teuersten Standorte die höchsten Anstiege verzeichnen, während die günstigen die niedrigsten Wachstumsraten aufweisen.
Auch 2016 dürften innerstädtische Verkaufsflächen in Spitzenlagen eine lebhafte Nachfrage verzeichnen. Im Durchschnitt der untersuchten Städte wird die Mietdynamik aber weiter nachlassen. Dadurch wird sich die durchschnittliche Zuwachsrate von Top-Standorten und Oberzentren weiter annähern. Noch stärker ins Gewicht fällt das an vielen Standorten schon hohe Mietniveau, das es immer schwieriger macht, noch steigende Mieten durchzusetzen. In den regionalen Zentren werden die Einzelhandelsmieten in sehr guten Lagen im laufenden Jahr voraussichtlich knapp über 1 Prozent nach 2,6 Prozent in 2015 steigen und an den Top-Standorten um 1,6 Prozent nach 3,7 Prozent im Vorjahr. Gute Chancen für überdurchschnittliches Mietwachstum dürften Bremen und Leipzig mit mehr als 2 Prozent bieten. Auch Dresden, Essen und Karlsruhe werden mit einem Anstieg der Spitzenmiete von knapp unter 2 Prozent sogar über dem Mittel der Top-Standorte liegen.
