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04.04.2016 Wohninvestments: Mangelnde Produktverfügbarkeit bremst Dynamik

Das Segment der Wohnimmobilien zählte auch im ersten Quartal 2016 zu einem sehr beliebten Anlageziel auf dem deutschen Immobilienmarkt. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurde deutschlandweit ein Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro mit Wohnpaketen und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten verzeichnet. Damit ist das Segment institutionelles Wohnen nach Büroimmobilien die zweitstärkste Assetklasse im ersten Quartal 2016.

Ohne Berücksichtigung des dominierenden Sondereffekts der acht Milliarden schweren GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche Annington zum Jahresauftakt 2015 war das diesjährige Transaktionsvolumen aufgrund der mangelnden Produktverfügbarkeit gegenüber dem Vorjahreswert rückläufig. Zu den größten Transaktionen zählte unter anderem die von CBRE begleitete Übernahme der deutschen Grainger-Plattform durch Heitmann. „In Anbetracht von lediglich fünf Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro, welche zusammen ein Transaktionsvolumen von 832 Millionen Euro auf sich vereinten, zeigte sich der Wohninvestmentmarkt durch eine Vielzahl von Transaktionen in der Größenklasse zwischen 20 und 50 Millionen Euro sehr lebhaft", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Neubauentwicklungen sorgten für einen Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise
Bei einer leicht gestiegenen Anzahl von Wohnportfoliotransaktionen wurden nach Angaben von CBRE insgesamt 25.800 Wohneinheiten gehandelt. Der dabei erzielte Kaufpreis pro Wohneinheit lag durchschnittlich bei 89.000 Euro (plus 45 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum). Ebenfalls erhöhte sich der Kaufpreis pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr um 43 Prozent auf 1.430 Euro. "Infolge der ungebrochen hohen Nachfrage und der stetigen Verknappung von Bestandsportfolios ist diese Entwicklung besonders dem zunehmenden Interesse seitens internationaler und vor allem nationaler institutioneller Investoren an Projektentwicklungen geschuldet", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Das allokierte Transaktionsvolumen in Neubauentwicklungen stieg gegenüber dem Vorjahreswert um 35 Prozent auf 574 Millionen Euro. Damit machten Projektentwicklungen rund ein Viertel des gesamten Investitionsvolumens im ersten Quartal aus. Gemessen am Transaktionsvolumen lag der regionale Fokus bei Projektentwicklungen neben den bayerischen Großstädten München und Nürnberg (circa 90 Millionen Euro) und der hessischen Metropole Frankfurt (circa 82 Millionen Euro) vor allem auf Berlin. Von den in der Hauptstadt allokierten 500 Millionen Euro entfielen knapp zwei Fünftel auf Projektentwicklungen. "Besonders aktiv zeigten sich in Berlin die öffentlichen Wohnungsunternehmen, welche zur Sicherung sozialen Wohnraums ihren Wohnungsbestand aufstocken, um somit die Vorgaben des Berliner Senats zur Bestandserweiterung umzusetzen. Aufgrund mangelnder Produktverfügbarkeit von Bestandsportfolios investiert die öffentliche Hand vermehrt in Neubauprojekte", sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin.

Öffentlicher Sektor und Offene Immobilien- und Spezialfonds unter den stärksten Nettokäufern

Die stärkste Nettokäufergruppe in den ersten drei Monaten war die öffentliche Hand. Sie kauften Wohnimmobilien im Wert von 471 Millionen Euro, während sie lediglich Wohnanlagen im Wert von 24 Millionen Euro verkauften. Unter den stärksten Nettoinvestoren befinden sich mit einem Plus von 226 Millionen Euro auch die Gruppe der Offenen Immobilien- und Spezialfonds.

Gemessen am absoluten Transaktionsvolumen waren Asset- und Fondsmanager mit einem Investmentvolumen von rund 506 Millionen Euro die stärkste Käufergruppe im ersten Quartal 2016. Damit zeigte sich diese Gruppe für 22 Prozent des gesamten Wohninvestmentvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei folgte der Öffentliche Sektor, der mit seinen verstärkten Aktivitäten rund 332 Millionen Euro mehr investierte als im Vorjahreszeitraum. An dritter Stelle folgten Immobiliengesellschaften mit rund 307 Millionen Euro oder einem Anteil von 13 Prozent. Auf Verkäuferseite zeigten sich neben den traditionell starken Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 630 Millionen Euro vor allem Projektentwickler und Bauträger sehr aktiv. Sie verkauften Projektentwicklungen im Wert von 633 Millionen Euro, was einem Anteil von 28 Prozent entspricht. "Neben der konstant hohen Nachfrage nach Geschosswohnbau sehen wir ein gesteigertes Interesse der institutionellen Investoren an den Anlageklassen Studentisches Wohnen und Mikro-Apartments", erklärt Jan Linsin. "Auch wenn es sich hierbei noch um Nischenmärkte handelt, bieten diese Anlageklassen Potenzial für weitere Investitionen seitens institutioneller Anleger, die in die veränderte Wohninfrastruktur und Nachfragverhalten junger Menschen investieren wollen."

Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro für 2016 insgesamt erwartet
Die Nachfrage nach Wohnen bleibt sowohl auf Nutzerseite, als auch auf Investorenseite ungebrochen hoch. Vor allem die zu geringe Neubautätigkeit in den Ballungszentren sorgt trotz der seitens der Bundesregierung geplanten Investitionsprogramme für eine Verstetigung der Mieten und Kaufpreise auf ihrem aktuell hohen Niveau. "Vor dem Hintergrund einer verstärkten Nachfrage vor allem im unteren Preissegment gehen wir von einer Preissteigerung aus", sagt Lüttger. Eine Entspannung ist hierbei nicht zu erwarten. Dafür sorgt allein schon der starke Zuzug in diese Städte und Regionen. "Die Fortsetzung der Investmentstory auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt hängt allerdings von der Produktverfügbarkeit ab, welche sich mittlerweile zu einem limitierenden Faktor entwickelt hat", erklärt Linsin. "Aufgrund der unter anderem allein sich bei uns in der Pipeline befindenden Portfolios rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Milliarden Euro", sagt Lüttger.



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