News RSS-Feed

05.04.2016 Köln bleibt beim Büromarkt hinter seinen Möglichkeiten

Köln startet in 2016 mit einem niedrigen Quartalsergebnis. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden mit 44.500 m² circa 32 Prozent weniger Büroflächen vermietet (1.Quartal 2015: 66.000 Quadratmeter). Die Zahl der leer stehenden Flächen sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf nun 454.500 m². Die Durchschnitts- und Spitzenmiete gaben nach. Der Büromarkt Köln präsentiert sich Ende des ersten Quartals 2016 insgesamt lebhaft, die wichtigen Abschlüsse folgen aber erst in den kommenden Quartalen.

Für den Quartalsbericht wurden knapp 112 neu abgeschlossene Mietverträge ausgewertet. Die unabhängige Maklerfirma vermittelte im Berichtszeitraum in Köln rund 10.000 Quadratmeter und zählt nach eigenen Angaben zu den größten örtlichen Büromaklern.

Im ersten Quartal 2016 konnten im Kölner Bürovermietungsmarkt circa 44.500 m² Bürofläche an neue Mieter vermittelt werden. Der Grund für die um 32 Prozent gesunkene Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahresergebnis liegt in der hohen Absorption an Mietflächen in 2015 sowie dem anhaltenden Mangel an Neubaubüroflächen. Viele Projektanmietungen wurden noch in 2015 realisiert, damit die Entwickler einen Bauantrag vor Änderung der EnEV-Vorschriften zum Jahresstart 2016 einreichen konnten.

Als größere Vermietungen konnte mit ca. 8.000 m² das Bürohochhaus Triangel am Ottoplatz an eine öffentliche Institution, ca. 2.800 m² an die Firma DHPG auf dem Deutzer-Feld, ca. 2.500 m² an die Eyeo GmbH in Köln Ehrenfeld und circa 2.223 m² an die Pandion Real Estate registriert werden. Es wurde keine Vermietung über 10.000 m² gewertet.

Insgesamt tragen nur neun Vermietungen über 1.000 m² zum Gesamtergebnis bei (Vorjahreszeitraum: 11 Vermietungen). Die Vielzahl der Vermietungen konnten im Bereich bis 500 Quadratmeter realisiert werden.

Innenstadt, Deutz und Ehrenfeld gefragt

Bei der Verteilung im Stadtgebiet liegen die Innenstadt (33 Prozent), Deutz (18 Prozent) und Ehrenfeld/ Braunsfeld (15 Prozent) im ersten Quartal 2016 auf den ersten drei Plätzen. Der Stadtteil Deutz wird im Jahresverlauf die führende Rolle übernehmen. Die Zurich Versicherung wird hier im Jahresverlauf circa 65.000 m² Bürofläche in der Messe City unterzeichnet haben.

Bei der Branchenverteilung zeigt sich die Stadt Köln im ersten Quartal 2016 klassisch. Die Branchen Dienstleistung (33 Prozent), öffentliche Verwaltung (18 Prozent) und Beratungsbranche (13 Prozent) bilden die ersten drei Plätze ab.

Durchschnittsmieten und Spitzenmiete konstant

Die Durchschnittsmiete konnte mit 11,25 EUR/ m² nicht ganz das Vorjahresniveau (1.Quartal 2015: 11,85 EUR/ m²) erreichen. Die Spitzenmiete lag ebenfalls unter dem Vorjahresniveau mit circa 18,20 EUR/ m² (Vorjahr: 20,50 EUR/ m²) und wurden für neu errichtete oder hochwertige Büros in der Innenstadt erzielt. Die Höchstmiete lag bei knapp 19,00 EUR/ m².

Leerstand leicht gesunken, Bautätigkeit leicht gestiegen

Durch die hohe Vermietungsleistung des Gesamtjahr 2015 und der Abschlüsse des ersten Quartal 2016 sank der Leerstand weiter und liegt nun bei 454.500 m² (1.Quartal 2015: 522.000 Quadratmeter). Dies entspricht einer Leerstandsrate von 5,8 Prozent. „Das Leerstandsvolumen nähert sich weiterhin der kritischen Fluktuationsreserve von fünf Prozent, welche eine Großstadt wie Köln benötigt.“ erklärt Mortag. Weiter heißt es: „Die anhaltend geringe Bautätigkeit und die hohen Vorvermietungs- und Eigennutzerquote belastet das verfügbare Angebot enorm. Mittelständige Unternehmen haben zunehmend Schwierigkeiten eine adäquate und bezahlbare Büroimmobilie in zentralen Lagen zu finden.“ so Mortag.

Derzeit befinden sich circa 75.000 m² Bürofläche im Bau (Vorjahr: 131.000 m²). Darunter befinden sich neun Eigennutzerbauten. Zu den wichtigsten Projekten zählen vor allem die Neue Direktion (26.000 m²), FHöV (12.600 m²), Labormedizin in Marsdorf (16.700 m²), die Bank für Sozialwirtschaft (ca. 8.000 m²),das Büroprojekt Gustav-Heinemann-Ufer 88 (5.600 m²) sowie das Loftprojekt Sidol-Lofts (4.500 m²). Ein Baubeginn darüber hinaus wird auch für weitere Projekte in 2016 erwartet. „Auf Grund des geringen Angebots an modernen Büroflächen gehen wir von weiteren Vorvermietungen und damit möglichen Projektstarts aus.“ erklärt Mortag.

Mietvertragslaufzeiten konstant

Bei kleinen und mittelständischen Unternehmen steht die Flexibilität bei der Anmietung von neuen Geschäftsräumen weiterhin im Vordergrund. Laufzeiten von fünf Jahren mit einer Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren sind der Standard. Eine Laufzeit von über fünf bis zu zehn Jahren ist die Ausnahme und wird vorrangig von öffentlichen Institutionen oder Ärzten realisiert. Bei Mietflächen von unter 200 Quadratmetern Nutzfläche lag die durchschnittliche Mietlaufzeit im ersten Quartal 2016 bei 4,2 Jahren. Bei Vermietungen jenseits der 2.000 Quadratmeter planen die Büronutzer eher langfristig; die durchschnittliche Laufzeit lag hier bei über 10,00 Jahren. Erneut konnte die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit in Köln einen Wert über 5 Jahren erzielen und lag mit 8,5 Jahren deutlich über dem Vorjahresniveau.

Ausblick 2016

Die Büromakler von Larbig & Mortag gehen davon aus, dass das prognostizierte Gesamtjahresergebnis von circa 300.000 m² erzielt werden wird. „Die Branche wartet auf den Mietvertragsabschluß der Zurich Versicherung in Deutz.“ so Mortag. Diese Anmietung von insgesamt 65.000 m² wird das Gesamtjahresergebnis nachhaltig beeinflussen. Darüber lässt ist die Anzahl an konkreten Mietgesuchen von über 2.000 m² sowie die gesamtwirtschaftliche Lage in Köln einen positiven Ausblick zu. Die Durchschnittsmieten werden bis Ende des Jahres 2016 weiter ansteigen; die Marke von 12,00 EUR/ m² wird dabei überschritten werden. Die Spitzenmiete von 21,20 EUR/ m² in 2015 wird im Laufe des Kalenderjahr 2016 nur knapp erreicht werden. Die Anzahl an Projektneustarts wird auf einem geringen Level verbleiben. Der Leerstand wird nur weiter sinken.




Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!