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05.04.2016 München einziger deutscher Standort mit Milliardenumsatz

Mit einem Transaktionsvolumen von gut einer Milliarde Euro hat sich der Münchener Markt im ersten Quartal 2016 klar an die Spitze aller großen deutschen Investmentstandorte gesetzt und konnte als einziger bereits in den ersten drei Monaten die Milliardenschwelle knacken. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auch wenn das Rekordergebnis des Vorjahres nicht ganz erreicht wurde (-10 %), liegt das aktuelle Resultat auf dem gleichen Niveau wie 2007 und ist als außerordentlich gutes Umsatzvolumen einzustufen. Unterstrichen wird dies auch dadurch, dass der zehnjährige Durchschnittswert um stolze 42 % übertroffen wurde“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Größter Deal im ersten Quartal war der Verkauf der Baywa-Zentrale in der Arabellastraße für rund 280 Mio. € an WealthCap. Vom Gesamtumsatz entfallen 193 Mio. € auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals und damit deutlich mehr als in den übrigen großen Städten. Fortgesetzt hat sich auch der Trend zu insgesamt relativ großvolumigen Objekten. Mit einem Durchschnittswert von rund 37 Mio. € pro registriertem Verkaufsfall belegt München erneut mit Abstand Platz eins unter allen Standorten.

Im Vorjahresvergleich zeigt sich die Größenstruktur der erfassten Verkäufe nahezu unverändert. Mit gut 38 % tragen Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich am meisten zum Umsatz bei, gefolgt von Deals zwischen 50 und 100 Mio. €, die für etwa 30 % verantwortlich zeichnen. Zusammen entfallen damit über zwei Drittel des Investmentumsatzes auf größere Transaktionen. Im bundesweiten Vergleich liegt dieser Anteil bei lediglich 45 %. Etwas zugelegt haben kleinere Objekte bis 25 Mio. €, die immerhin 19 % zum Ergebnis beitragen und damit um knapp 5 Prozentpunkte über dem Vorjahresergebnis liegen.

Während im Vorjahreszeitraum Büroimmobilien mit über 88 % das Geschehen eindeutig dominierten, ist im ersten Quartal 2016 eine breitere Streuung über die Nutzungsarten zu beobachten, auch wenn Büroobjekte mit knapp 60 % erneut die Spitzenposition belegen. Auf Platz zwei folgen mit gut 16 % Einzelhandelsobjekte, zu denen auch Geschäftshäuser gezählt werden. Bemerkenswert ist der dritte Rang der Sammelkategorie Sonstige mit knapp 15 %, hinter der sich unter anderem auch gemischt genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke verbergen. Der relativ hohe Anteil unterstreicht, dass sich das Investoreninteresse auf alle Marktsegmente erstreckt. Auch Logistikobjekte können ihren Beitrag spürbar, auf jetzt 7 %, steigern, wohingegen Hoteltransaktionen bislang noch unterrepräsentiert sind (2 %).

Cityrand mit höchstem Umsatzanteil, Spezialfonds und Investment Manager sehr aktiv, Renditen stabil

Mit einem Anteil von knapp 58 % am Gesamtumsatz haben sich die Cityrandzonen in den ersten drei Monaten klar an erster Stelle aller Lagen im Marktgebiet positioniert. Auf den weiteren Plätzen folgen die Peripherie mit rund 18 % sowie die Nebenlagen, die fast 13 % zum Ergebnis beitragen. Der Anteil der Münchener Cityzonen ist weiter gesunken und liegt bei nur noch 12 %. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie ein zu geringes Angebot, gerade im hochwertigen Core-Segment. Gleichzeitig unterstreicht die Verteilung aber auch, dass Anleger zunehmend bereit sind, in München auch außerhalb der Top-Lagen zu investieren. Hierfür spricht auch, dass über die Hälfte des Transaktionsvolumens in den Risikoklassen Core Plus und Value Add realisiert wurde.

Zwei Anlegergruppen zeigten sich besonders aktiv. Dies waren erwartungsgemäß die auch im letzten Jahr führenden Spezialfonds, die fast 30 % zum Resultat beitrugen und damit die Spitzenposition belegen. Nur knapp dahinter folgen Investment Manager, die für über 28 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Aufs Podium geschafft haben es außerdem noch private Anleger, die auf fast 17 % kommen. Damit hat München seinen Ruf als Liebling gerade privater Investoren erneut bestätigt, was sich auch daran zeigt, dass ihr Anteil mehr als doppelt so hoch ist wie im bundesweiten Durchschnitt. Einen zweistelligen Umsatzanteil verbuchen darüber hinaus noch Projektentwickler mit 12,5 %, die den Großteil in Entwicklungsgrundstücke investierten.

Nachdem die Renditen letztes Jahr in allen Assetklassen noch mal nachgegeben haben, zeigten sie sich im ersten Quartal stabil und folgen damit aktuell dem bundesweiten Trend. Für Bürohäuser liegt die Spitzenrendite demzufolge unverändert bei 3,65 %. Geschäftshäuser in den Münchener Top-Lagen erzielen in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,40 %, die in Einzelfällen bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch unterschritten werden können. Logistikimmobilien haben Anfang letzten Jahres erstmalig die 6-%-Hürde unterschritten und notieren aktuell bei 5,20 %.

Erneut starkes Gesamtjahr absehbar

„Nicht nur der vielversprechende Jahresauftakt, sondern auch die übrigen wichtigen Einflussfaktoren sprechen für ein erneut sehr starkes Jahresergebnis des Münchener Investmentmarkts. Neben den Finanzierungsbedingungen sind hier vor allem die positiven Konjunkturperspektiven und die erfreuliche Arbeitsmarktentwicklung zu nennen. Ob aber wiederum mehr als 6 Mrd. € Transaktionsvolumen erzielt werden können, wird vor allem vom verfügbaren Angebot abhängen und bleibt abzuwarten. Das Investoreninteresse scheint auf alle Fälle groß genug zu sein, um den bisherigen Rekord aus dem Jahr 2007 anzugreifen“, so Stefan Bauer.



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