06.04.2016 Berliner Büromarkt bleibt im Rekordmodus
Der Berliner Büromarkt erzielte im ersten Quartal 2016 einen Flächenumsatz von ca. 212.000 m². Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis ein deutliches Plus von 72 %. Der Bedarf nach Büroräumen blieb somit auch nach dem Rekordjahr 2015 ungebrochen hoch. Angesichts der anhaltend guten Nachfrage fällt allerdings auch die zunehmende Verknappung des Flächenangebots immer mehr ins Gewicht. Insbesondere zusammenhängende Büroflächen ab 1.000 m² sind in den zentralen Innenstadtlagen nur noch schwer zu bekommen. „Entsprechend gibt es für freie Flächen derzeit eine Vielzahl von Interessenten. Vermieter haben somit die Wahl und können den Zuschlag an denjenigen geben, der zu den für sie günstigsten Mietkonditionen unterschreibt. Aufgrund der angespannten Marktlage sind viele Bestandsmieter momentan froh, wenn sie auf ihre Büroflächen noch Optionszeiten haben und so weiter an ihrem Standort bleiben können, ohne dass sich die Miete gravierend erhöht“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Innerhalb des ersten Jahresviertels hat sich das Angebot an freien Büroflächen in Berlin-Mitte um gut 60.000 m² verringert. An kaum einem anderen Bürostandort der Hauptstadt zeigt sich die zunehmende Flächenverknappung so deutlich. Die Spitzenmiete erwies sich im Ostteil der City stabil und blieb mit 23,50 €/m² auf dem Wert des Vorquartals. Gleiches gilt für den Westteil der City, in dem der Spitzenwert weiterhin 22,50 €/m² beträgt. Einen Anstieg erfuhren, bedingt durch Mietanhebungen in allen Flächensegmenten, hingegen die Durchschnittsmieten. In der City-Ost erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis gegenüber dem vierten Quartal 2015 von 15,20 €/m² auf 15,30 €/m². In der City-West stieg er von 14,80 €/m² auf 15,10 €/m² an. „Auch in den kommenden Monaten ist mit Mieterhöhungen, insbesondere in den zentralen Innenstadtlagen, zu rechnen. Die preisliche Diskrepanz zwischen Angebotsflächen innerhalb und außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes wird somit immer gravierender“, so Frommold.
Der Leerstand auf Berliner Büromarkt geht weiter zurück. Gegenüber dem vierten Quartal 2015 verringerte er sich von ca. 750.000 m² auf ca. 720.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20.800.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 3,5 %. „Auch im weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass das Angebot an freien Büroflächen abnimmt. Dies liegt unter anderem auch darin begründet, dass immer mehr Investoren, auch aufgrund fehlender Bauflächen, keine neuen Projekte in der Pipeline haben. Exemplarisch steht hierfür der Bereich um den Hauptbahnhof, wo die meisten Büroneubauentwicklungen vor der Fertigstellung stehen und ihre Mieter bereits gefunden haben. Eine historisch niedrige Leerstandsquote von 3 % ist zum Jahresende somit durchaus möglich“, erklärt Frommold.
Die meisten Flächen wurden im ersten Quartal 2016 im Segment zwischen 500 m² und 2.000 m² angemietet. Die größte Anmietung im ersten Quartal 2016 wurde vom Bundesministerium für Gesundheit mit ca. 27.000 m² in der Mauerstraße in Berlin-Mitte getätigt. Anmietungsfreudigste Branchen waren im ersten Jahresviertel der IT- und Multimediasektor und die öffentliche Hand. Ebenfalls sehr aktiv zeigten sich Bildungsunternehmen. Unter anderem mietete Laureate knapp 7.000 m² in Kreuzberg an. Weiterhin hoch bleibt zudem die Anmietungsrate bei den zahlreichen Start-ups in der Hauptstadt. Zalando unterschrieb mit ca. 8.000 m² hierbei den flächengrößten Mietvertrag. Die neu angemieteten Räumlichkeiten des Online-Versandhändlers befinden sich in der Nähe des Leipziger Platzes.
„Aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage ist eine Prognose für das Gesamtjahr 2016 nur schwer abzugeben. Eine Vermietungsleistung zwischen 750.000 und 800.000 m² erscheint nach jetzigem Stand aber realistisch“, sagt Frommold.
Innerhalb des ersten Jahresviertels hat sich das Angebot an freien Büroflächen in Berlin-Mitte um gut 60.000 m² verringert. An kaum einem anderen Bürostandort der Hauptstadt zeigt sich die zunehmende Flächenverknappung so deutlich. Die Spitzenmiete erwies sich im Ostteil der City stabil und blieb mit 23,50 €/m² auf dem Wert des Vorquartals. Gleiches gilt für den Westteil der City, in dem der Spitzenwert weiterhin 22,50 €/m² beträgt. Einen Anstieg erfuhren, bedingt durch Mietanhebungen in allen Flächensegmenten, hingegen die Durchschnittsmieten. In der City-Ost erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis gegenüber dem vierten Quartal 2015 von 15,20 €/m² auf 15,30 €/m². In der City-West stieg er von 14,80 €/m² auf 15,10 €/m² an. „Auch in den kommenden Monaten ist mit Mieterhöhungen, insbesondere in den zentralen Innenstadtlagen, zu rechnen. Die preisliche Diskrepanz zwischen Angebotsflächen innerhalb und außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes wird somit immer gravierender“, so Frommold.
Der Leerstand auf Berliner Büromarkt geht weiter zurück. Gegenüber dem vierten Quartal 2015 verringerte er sich von ca. 750.000 m² auf ca. 720.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20.800.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 3,5 %. „Auch im weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass das Angebot an freien Büroflächen abnimmt. Dies liegt unter anderem auch darin begründet, dass immer mehr Investoren, auch aufgrund fehlender Bauflächen, keine neuen Projekte in der Pipeline haben. Exemplarisch steht hierfür der Bereich um den Hauptbahnhof, wo die meisten Büroneubauentwicklungen vor der Fertigstellung stehen und ihre Mieter bereits gefunden haben. Eine historisch niedrige Leerstandsquote von 3 % ist zum Jahresende somit durchaus möglich“, erklärt Frommold.
Die meisten Flächen wurden im ersten Quartal 2016 im Segment zwischen 500 m² und 2.000 m² angemietet. Die größte Anmietung im ersten Quartal 2016 wurde vom Bundesministerium für Gesundheit mit ca. 27.000 m² in der Mauerstraße in Berlin-Mitte getätigt. Anmietungsfreudigste Branchen waren im ersten Jahresviertel der IT- und Multimediasektor und die öffentliche Hand. Ebenfalls sehr aktiv zeigten sich Bildungsunternehmen. Unter anderem mietete Laureate knapp 7.000 m² in Kreuzberg an. Weiterhin hoch bleibt zudem die Anmietungsrate bei den zahlreichen Start-ups in der Hauptstadt. Zalando unterschrieb mit ca. 8.000 m² hierbei den flächengrößten Mietvertrag. Die neu angemieteten Räumlichkeiten des Online-Versandhändlers befinden sich in der Nähe des Leipziger Platzes.
„Aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage ist eine Prognose für das Gesamtjahr 2016 nur schwer abzugeben. Eine Vermietungsleistung zwischen 750.000 und 800.000 m² erscheint nach jetzigem Stand aber realistisch“, sagt Frommold.