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08.04.2016 Retail-Investments in Deutschland unter Vorjahresniveau

Das Investitionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien bleibt im ersten Quartal 2016 deutlich hinter dem Rekord aus dem Vorjahreszeitraum zurück. Mit rund 1,82 Mrd. € wurde nur etwa halb so viel wie im ersten Quartal 2015 investiert. Auch im langjährigen Vergleich ist das Resultat unterdurchschnittlich. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Als Grund hierfür sind mehrere Faktoren anzuführen: Zum einen konnten bisher im Gegensatz zu den Vorjahren noch keine größeren Portfoliotransaktionen verzeichnet werden. Im Vorjahr wurde dagegen allein durch die Corio-Übernahme ein Investmentvolumen von über einer Milliarde Euro generiert. Zum anderen macht sich auch im Segment der Einzeldeals der Mangel an Core–, aber auch Core-Plus-Objekten immer stärker bemerkbar“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Gerade Assets mit Volumina zwischen 25 und 50 Mio. € sind rar gesät - im ersten Quartal 2015 wurden noch mehr als dreimal so viele Trans-aktionen in diesem Segment gezählt.

Auch an den Big-Six-Standorten wird der Angebotsmangel immer deutlicher. Insgesamt flossen nur rund 304 Mio. € in die großen Märkte; das ist ein Drittel dessen, was in den ersten drei Monaten 2015 registriert wurde. Am meisten wurde bisher in München investiert. Mit gut 163 Mio. € ist die bayerische Landeshauptstadt zudem der einzige Standort, der im Jahresvergleich ein Plus verzeichnen und den Umsatz um ein Mehrfaches steigern kann (+723 %). Auf dem zweiten Platz, bereits mit deutlich unter 100 Mio. €, liegt Hamburg (63 Mio. €, -69 %) gefolgt von Berlin, wo sich die Investitionen auf rund 52 Mio. € summieren. Gleichzeitig ist die Hauptstadt der Markt mit dem größten absoluten Rückgang (-428 Mio. €), wobei der hohe Vorjahreswert zum Großteil auf der Corio-Übernahme fußt, mit der das Shopping Center Boulevard den Eigentümer wechselte.

Wie auch im Vorjahr wurde am meisten in Fach– und Supermärkte investiert. Mit fast 50 % konnten sie ihren Vorsprung sogar noch etwas ausbauen. Auch Geschäftshäuser haben anteilig zugelegt und erreichen gut 30 % des Resultats. Wie in fast allen übrigen Assetklassen wurde jedoch absolut betrachtet weniger investiert. Dies bestätigt, dass sich das rückläufige Investitionsvolumen nicht in veränderten Investmentstrategien begründet, sondern angebotsindiziert ist. Darüber hinaus tragen Shopping Center, auf die im Vorjahr durch den Corio-Verkauf noch über ein Drittel entfiel, rund 18 % zum Volumen bei.

Spezialfonds Käufer Nr. 1 – Spitzenrenditen weiter unter Druck

Mit gut 27 % des Ergebnisses sind Spezialfonds die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Sie investierten umfangreich sowohl in Portfolios als auch in einzelne Objekte. Mit rund 18 % finden sich Investment/Asset Manager auf dem zweiten Rang vor Equity/Real Estate Funds (gut 13 %), die nahezu ausschließlich im Rahmen von Paketankäufen aufgetreten sind. Geschlossene Fonds tragen nur unwesentlich weniger bei und kommen auf gut 12 %. Darüber hinaus traten auch Immobilien AGs/REITs und Privatanleger (je 8 %) sowie Projektentwickler (gut 4 %) in größerem Umfang in Erscheinung. Der Anteil ausländischer Käufer ist mit rund 37 % in etwa auf dem Niveau der gewerblichen Investments insgesamt, wobei besonders bei Portfolios ausländische Investoren dominieren.
Obwohl die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser bereits zum Jahresanfang 2015 auf historisch niedrigem Niveau lagen, haben sie in der zweiten Jahreshälfte 2015 weiter leicht nachgegeben und sich seitdem stabil gehalten. Mit 3,40 % bleibt München weiterhin der teuerste Standort Deutschlands. In Berlin war dagegen mit einem Rückgang um 30 Basispunkte auf 3,65 % der größte Preisanstieg zu beobachten, was die Hauptstadt zum teuersten Pflaster nach München macht. In Hamburg liegt die Nettospitzenrendite derweil bei 3,75 % und in Düsseldorf, Frankfurt und Köln bei 3,80 %. Gerade in diesem Segment sind jedoch Käufer bereit, vereinzelt auch höhere Preise zu akzeptieren.

In den übrigen Marktsegmenten haben die Spitzenrenditen im 12-Monatsvergleich noch etwas deutlicher nachgegeben. So werden Shopping Center mittlerweile in der Spitze für 4,10 % gehandelt (-40 Basispunkte) und auch frei stehende Fach– und Supermärkte liegen mittlerweile bei 5,70 % und damit 40 Basispunkte unter dem Vorjahr. Gut funktionierende Fachmarktzentren an Top-Standorten notieren derweil bei 5,30 % und haben sich im Jahresvergleich um 20 Basispunkte verteuert.
Perspektiven

„Das vergleichsweise moderate Investmentvolumen zum Jahresauftakt täuscht über die grundsätzlich anhaltend hohe Nachfrage hinweg: In keiner anderen Assetklasse hat sich der Angebotsmangel so deutlich in den Zahlen niedergeschlagen. Grundsätzlich muss zudem berücksichtigt werden, dass es sich hierbei lediglich um eine Momentaufnahme der ersten drei Monate handelt; bereits in früheren Jahren fiel das Transaktionsvolumen in einigen Quartalen im Vergleich zum Vorquartal stark zurück. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2016 mit einem lebhaften Marktgeschehen zu rechnen. Wie hoch das Investmentvolumen tatsächlich ausfallen wird, hängt jedoch in starkem Maße von der Verfügbarkeit großvolumiger Objekte und Portfolios ab“, sagt Piotr Bienkowski.




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