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13.04.2016 Wohn-Investments: Viel Bewegung im kleinen und mittleren Segment

Der Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) belief sich im ersten Quartal 2016 auf 2,26 Mrd. € und lag damit deutlich unter dem letztjährigen Rekordwert, der allerdings durch die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington nicht als Maßstab herangezogen werden kann. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Aber auch ohne Berücksichtigung dieser Transaktion wurde im Vergleich zum Vorjahr gut ein Viertel weniger investiert. „Verantwortlich hierfür ist eindeutig das mangelnde Angebot an großvolumigen Paketen, wodurch sich der Investmentumsatz vor allem im dreistelligen Millionenbereich spürbar verringert hat“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Trotz der großen Nachfrage auch in diesem Marktsegment limitiert die Produktknappheit das Transaktionsvolumen insgesamt erheblich.“ Anders stellt sich die Situation in den Größenklassen bis 100 Mio. € dar. Hier wurden in den ersten drei Monaten gut 1,7 Mrd. € umgesetzt und damit 26 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig ist dies das beste Resultat der letzten sieben Jahre in diesem Teilsegment. Hierdurch wird das grundsätzlich sehr lebhafte Marktgeschehen eindrucksvoll unterstrichen. Insgesamt wurden über 70 Deals mit zusammen knapp 23.000 Wohneinheiten in der Analyse berücksichtigt. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei rund 31 Mio. €.

Zwar entfällt der größte Teil des Umsatzes mit gut 46 % erneut auf Bestandsportfolios, erreicht aber nicht einmal annähernd den langjährigen Durchschnitt von über 70 %. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots an größeren Bestandsportfolios spielen Projektentwicklungen dagegen eine immer wichtigere Rolle und tragen im ersten Quartal 27,5 % zum Gesamtumsatz bei. Einen starken Beitrag von gut 20 % leisten außerdem ältere Bestandsobjekte (Block Sales an einem Standort). Hier zeigt sich, dass Investoren, die keine größeren Portfolios akquirieren können, zunehmend auf diese häufig kleinteiligeren Produkte ausweichen.

Homogene Verteilung über alle Größenklassen – vier Gruppen mit zweitstelligen Umsatzanteilen

Anders als in den Vorjahren, als Großdeals häufig dominiert haben, zeigt sich aktuell eine relativ ausgeglichene Verteilung über die unterschiedlichen Größenklassen. Am meisten investiert wurde in die Kategorie von 25 bis 50 Mio. €, die gut 34 % zum Umsatz beiträgt. Mit etwas Abstand folgen Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich mit gut 24 % und setzen sich damit hauchdünn vor die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. €, die knapp 23 % beiträgt. Auf fast 13 % kommen Transaktionen von 10 bis 25 Mio. €, und selbst kleine Deal bis 10 Mio. € zeichnen für über 6 % des Resultats verantwortlich.

Insgesamt kommen vier Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile und tragen zusammen knapp drei Viertel zum Transaktionsvolumen bei. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die auf einen Anteil von knapp 29 % kommen. Hinter diesem Investorensegment verbergen sich häufig auch andere Käufergruppen wie Pensionskassen, Versicherer oder Sparkassen, die oft derartige Vehikel nutzen, um an den Investmentmärkten aktiv zu werden. Mit 21,5 % folgen Immobilien AGs/REITs auf Rang zwei und platzieren sich damit vor den Immobilienunternehmen mit gut 13 %. Vervollständigt wird das Führungsquartett von den erneut starken privaten Anlegern, die über 10 % beitragen.

Deutsche Investoren dominant – Kaufpreise haben weiter angezogen

Gut zwei Drittel des Umsatzes wurde durch deutsche Anleger generiert. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei gut 31 % und damit auf einem ähnlichen Niveau wie auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Am aktivsten waren europäische Investoren, die für fast ein Fünftel des Gesamtergebnisses verantwortlich zeichnen. Mit deutlichem Abstand folgen nordamerikanische Anleger mit knapp 7 % auf Platz zwei der Ausländerrangliste. Alle übrigen Nationen spielten bislang eine eher untergeordnete Rolle.

Die große Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat den Wettbewerb weiter verschärft und die Preise ansteigen lassen. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Wohneinheit im Bestand (ohne Projekte und Sonderformen) belief sich im ersten Quartal auf gut 79.000 €. Der vergleichbare Vorjahreswert – ohne Berücksichtigung des Gagfah Deals, da der durchschnittliche Kaufpreis über alle Marktsegmente hierdurch verzerrt würde – lag bei knapp 75.000 €. Die Steigerung beläuft sich damit auf rund 5 %. Besonders deutlich fiel der Anstieg im Bereich der Block Sales aus, da viele Anleger, denen es nicht gelingt, große bundesweite Portfolios zu erwerben, auf diese Angebote ausweichen, sodass sich auch dieses Marktsegment zunehmend verengt.

Ergebnis über langfristigem Schnitt absehbar

„Da sich aktuell für das laufende Jahr keine Großtransaktionen im Milliardenbereich abzeichnen, wird sich das Geschehen voraussichtlich überwiegend im kleinen und mittleren Marktsegment abspielen. Da hier allerdings viel Bewegung vorhanden ist, dürften auch in den folgenden Quartalen durchaus gute Investmentumsätze erzielt werden. Ohne Berücksichtigung des außergewöhnlichen Rekordjahrs 2015 liegt das durchschnittliche Volumen bei rund 10,3 Mrd. € p. a.. Dies ist aus heutiger Sicht auch für den Gesamtumsatz 2016 als Untergrenze anzusehen, wobei ein deutlich besseres Ergebnis wahrscheinlich ist. Gleichzeitig schließen wir nicht aus, dass die Kaufpreise in einigen Teilmärkten noch etwas anziehen könnten“, resümiert Udo Cordts-Sanzenbacher.





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