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14.04.2016 Dynamische Fortsetzung des Logistikflächenumsatzes

Im ersten Quartal dieses Jahres wurden nach der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt insgesamt 1.482.000 Quadratmeter Fläche (inklusive Eigennutzungen) umgesetzt. "Mit einer Steigerung von rund 459.000 Quadratmeter oder 45 Prozent gegenüber dem schwachen Vorjahresergebnis setzte sich die hohe Vermietungsdynamik in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres fort, sodass wir das beste Jahresauftaktergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registrieren konnten", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Damit wurde der durchschnittliche Quartalsumsatz des Vorjahres fast erreicht. Der Einbruch an den Aktienmärkten zu Beginn des Jahres und die konjunkturellen Unsicherheiten konnten den Vermietungsmarkt bei Logistikimmobilien demnach nicht bremsen", erklärt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Eigennutzerquote in Deutschland über dem langjährigen Durchschnitt - Projektentwicklungen gewinnen zunehmend an Bedeutung

Zu dem guten Ergebnis trugen neben drei großvolumigen Umsätzen über 50.000 Quadratmeter besonders Abschlüsse im Flächensegment zwischen 20.000 bis 50.000 Quadratmeter bei, die rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes vereinten. "Während sich unter den zehn größten Abschlüssen vier Eigennutzerdeals befinden, darunter der 95.000 Quadratmeter umfassende Logistikneubau der Adam Opel AG in Bochum, war zu erwarten, dass sich die bundesweite Eigennutzerquote mit 40 Prozent nahe am langjährigen Mittel von 37 Prozent befindet", sagt Koepke. "Darüber hinaus konnten wir bundesweit einen hohen Neubauanteil registrieren, der mit rund 69 Prozent gut 18 Prozentpunkte auffällig über dem Ergebnis der vergangenen drei Jahre liegt. Aufgrund des sich verschärfenden Mangels an geeigneten Bestandsobjekten und trotz der zunehmenden Anzahl spekulativ errichteter Lager- und Logistikflächen, die kurzfristig verfügbar sind, waren häufig nutzerspezifische Projektentwicklungen notwendig, um den Bedarf der Nutzer zu realisieren."

Frankfurt umsatzstärkster Logistikmarkt

In den Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München lag der Flächenumsatz im Zeitraum von Januar bis März 2016 mit 475.100 Quadratmeter stabil auf Vorjahresniveau und somit zehn Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale. Regional betrachtet ergeben sich allerdings einige Unterschiede: Mit Abstand am meisten Flächenumsatz wurde auf dem Logistikmarktgebiet Frankfurt/Rhein-Main mit 170.500 Quadratmeter notiert. Besonders die Vermietung eines rund 83.000 Quadratmeter Built-to-suit Neubauprojekts in Biblis an den niederländischen Non-Food-Einzelhändler Action hat dazu beigetragen, das vergleichbare Vorjahresergebnis um stolze 53 Prozent zu übertreffen. Auf dem zweiten Platz folgt der Logistikmarkt Hamburg mit 126.200 Quadratmetern (minus acht Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal). Im ersten Quartal wurde hier kein Abschluss über 20.000 Quadratmeter realisiert. Den dritten Platz belegt Berlin mit 86.300 Quadratmetern. Aufgrund des Ausbleibens von großvolumigen Abschlüssen wurde auf dem Berliner Lager- und Logistikmarktgebiet ein Rückgang von 34 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. München hingegen konnte - nicht zuletzt dank der Anmietung eines Online-Modehändlers (14.200 Quadratmeter) - mit 60.200 Quadratmetern die größte Umsatzsteigerung im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum (plus 68 Prozent) verbuchen.

Eigennutzerquote in Top 5-Standorten sinkt deutlich

In den Topstandorten konnte eine rege Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment registriert werden. Demnach fiel das Gros der Flächenumsätze, gemessen an der Anzahl der Abschlüsse auf die Flächengröße, unter 5.000 Quadratmeter. Während in knapp 150 registrierten Vermietungen und Eigennutzerdeals rund 194.000 Quadratmeter umgesetzt werden konnten, vereinen etwa 40 Abschlüsse über jeweils 5.000 Quadratmeter zusammen rund 281.000 Quadratmeter. Die Eigennutzerquote liegt in den Topstandorten mit nur 14 Prozent deutlich unter dem Vorjahresergebnis von rund 25 Prozent.

Flächenumsatz außerhalb der Topstandorte mit deutlicher Umsatzsteigerung

Außerhalb der Top 5-Standorte belief sich der registrierte Flächenumsatz in den ersten drei Monaten auf knapp über eine Million Quadratmeter. Damit konnte das Vorjahresergebnis mit einem Plus von 465.100 Quadratmeter fast verdoppelt werden. Die deutliche Umsatzsteigerung konnte vor allem durch eine Vielzahl von Abschlüssen in Projektentwicklungen realisiert werden, welche fast im gleichen Maße auf Anmietungen (48 Prozent) als auch Eigennutzerdeals (52 Prozent) entfallen. Mit 808.000 Quadratmeter Flächenumsatz wurden außerhalb der Topstandorte vier Fünftel in Projektentwicklungen registriert, sodass der Durchschnitt der vergangenen zwei Jahre von 53 Prozent deutlich übertroffen werden konnte. Treiber dieser Entwicklung sind besonders Handelsunternehmen, auf die 39 Prozent des bundesweiten Neubauvolumens entfällt, sowie Logistikdienstleister (27 Prozent), während Produktionsunternehmen (23 Prozent) und Unternehmen aus sonstigen Bereichen (elf Prozent) auf den weiteren Plätzen folgten. "Noch nie gab es hinsichtlich der Nutzungsstruktur eine solche Vielfalt an Unternehmen, die aktiv Logistikflächen nachfragen. Insbesondere die stetig wachsende Bedeutung des Onlinehandels und die damit einhergehenden Umstellungen der Logistikprozesse für die Konzepte des E-Commerce beziehungsweise des Multichannels waren für die verstärkte Nachfrage nach Logistikflächen verantwortlich", erläutert Koepke.

Spitzenmieten bewegen sich auf einem konstanten Level

Die Spitzenmieten blieben trotz der anhaltend hohen Nachfrage seitens der Nutzer und des zunehmenden Produktmangels gegenüber dem Vorquartal stabil. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hingegen gab es eine Anpassung der monatlichen Spitzenmiete in München um vier Prozent auf nunmehr 6,75 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Damit bleibt München der mit Abstand teuerste deutsche Logistikstandort. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt/Rhein-Main (6,20 Euro), Hamburg (5,70 Euro) und Düsseldorf (5,40 Euro), deren monatliche Spitzenmiete auf Vorjahresniveau verharrte. Berlin bleibt trotz einer Verschiebung der Mietpreisspanne nach wie vor der günstigste Logistik-Hub Deutschlands (4,80 Euro). "Die Spitzenmiete für erstklassige Logistikflächen in der Hauptstadt ist um vier Prozent gestiegen, gleichzeitig konnten wir auch einen Preisanstieg der Mietuntergrenze um neun Prozent registrieren, die angesichts der äußerst dynamischen Entwicklung des Berliner Markts in den vergangenen Jahren einen Aufholeffekt zeigt", erläutert Linsin. Bei der differenzierten Betrachtung lassen sich allerdings gegenläufige Bewegungen erkennen. "Während sich die Mieten an Standorten außerhalb der Ballungsgebiete auf niedrigem Niveau halten, stieg die Marktmiete bei stadtnahen Standorten durch eine sich verschärfende Flächenknappheit", ergänzt Koepke.

Flächenumsatz auf Vorjahresniveau zu erwarten

Entsprechend des Logistik-Indikators der BVL erlauben die Geschäftserwartungen der Logistikdienstleister für das kommende Quartal einen positiven Ausblick. "Die allgemeinen Konjunkturaussichten in der deutschen Wirtschaft sind weiterhin aufwärts gerichtet, sodass wir davon ausgehen, dass sich dies positiv auf den deutschen Logistikimmobilienmarkt auswirken wird", sagt Linsin. "Angesichts des besten Jahresauftaktergebnisses seit Aufzeichnungsbeginn halten wir an unserer Prognose fest und rechnen mit einem Flächenumsatz zwischen 5,5 und sechs Millionen Quadratmeter", erläutert Koepke.




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