22.04.2016 Immobilienmärkte in Sachsen nicht überdurchschnittlich angespannt
Die Wohnungssuche in Ballungsräumen wie Dresden und Leipzig wird schwieriger. Doch das ist kein Grund für Panikmache. Im Zuge der aktuellen Diskussionen rund um Wohnungsmangel, Gentrifizierung und Mietpreisbremse bezieht der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Landesverband Mitteldeutschland gegenüber Politik und Verwaltung Stellung. „Städte wie Dresden, Leipzig, Erfurt oder Jena wachsen. Jetzt liegt es an uns, ob wir die Veränderungen als Krise oder als Chance sehen“, betont Steffen Bieder, Geschäftsführer des BFW Mitteldeutschland. Seine Empfehlungen:
1. Jährliche Analyse eines dynamischen Marktes
Die meisten belastbaren Erhebungen stammen aus dem Mikrozensus von 2011 und viele Städte schätzen derzeit eher den Wohnungs-Bedarf, als dass sie belastbare Statistiken haben. So lange aber nicht alle großen mitteldeutschen Städte über einen detaillierten Marktüberblick verfügen, kann es weder bedarfsgerechte Förderprogramme noch eine qualifizierte Stadtentwicklungspolitik geben. Aktuell geht die Wohnungspolitik vieler Parteien eher auf Wählerstimmen-Fang als sich an den Realitäten des Marktes zu orientieren. Der BFW Mitteldeutschland warnt eindrücklich vor einer Instrumentalisierung der Wohnungspolitik für machtpolitische Zwecke und Panikmache.
2. Information und Qualifizierung aller Akteure
Politische Entscheider sollen sich einen objektiven Überblick über den Markt und die Folgen politischer Eingriffe verschaffen. Sachbezogene Politik – insbesondere in Landes- und Kommunalparlamenten – setzt einen qualifizierten Informationsstand voraus. In der Realität aber sitzen in den meisten Kommunalparlamenten vorwiegend Ehrenamtliche. Immer wieder muss der Unterschied zwischen Brutto- und Nettokaltmiete erklärt werden, die Daten aus Immobilienportalen werden als angebliche Marktübersicht herangezogen und Analysen von Top-Instituten in den „Papierkorb“ geworfen. Hier ist auch die Immobilienbranche in der Pflicht, aufzuklären. Neben den bereits vorhandenen Formaten bietet deshalb auch der BFW Möglichkeiten an, sich bei neutralen Experten zu informieren. Wenn aber die Politik Informations- und Diskussionsangebote (Bsp. Mitteldeutscher Immobilienkongress) ausschlägt, sind sachdienliche Entscheidungen für dieses sensible Thema unmöglich.
3. Neubau fördern, Barrieren abbauen
Nur Neubau nimmt dauerhaft den Druck von den Mieten. Dazu gehören folgende Maßnahmen: Steuern senken, Bauland günstiger ausweisen, Kommunale Auflagen senken.
4. Verwaltungshandeln beschleunigen
Bis auf Ausnahmen verlängern sich Genehmigungsprozesse von Jahr zu Jahr mehr. Nur wenn Verwaltungen ihre Abläufe beschleunigen und zügig Anträge bearbeiten, kann auch der Bedarf nach preiswertem Neubau erfüllt werden. Jedes Jahr Bauverzug kostet die Unternehmen tausende Euro. Was wir brauchen ist eine Verwaltung, die sich als Dienstleister der Bürger und Partner der Wirtschaft versteht. Denn aus der Kultur des Anpackens nach der Wende ist längst eine Kultur der Absicherung und des Zögerns geworden,
5. Politische Eingriffe verhindern
Experimente wie die Mietpreisbremse zeigen schon jetzt, dass sie den Preisanstieg nicht verhindern. Dort jedoch, wo die Mietpreisbremse tatsächlich greift, sorgt sie für ein Ausbluten des Umlandes. So investiert der Freistaat Sachsen Milliarden in den Ausbau der ländlichen Infrastruktur. Eine Mietpreisbremse würde verhindern, dass günstige Mieten dieses Umland attraktiv machen. In Dresden und Leipzig würde sich hingegen mit einer Mietpreisbremse die Situation weiter verschärfen – nicht zuletzt aufgrund begrenzter Bauflächen. Selbiges gilt für politische Eingriffe beim sozialen Wohnungsbau. Wenn Städte ihre Leerstände nicht kennen, im Umland ausreichend günstiger Wohnraum vorhanden ist und für viel Geld Infrastruktur ausgebaut wird, sollte man mit diesem Instrumentarium sensibel umgehen.
6. Anstieg der Bauwerks- und Nebenkosten verhindern
Seit mehr als 15 Jahren treiben ordnungsrechtliche Vorschriften, steigende Löhne und vieles mehr die Baukosten nach oben. So kostet der Neubau eines Mehrfamilienhauses heute rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2000. Konkret zahlten Bauherren vor 15 Jahren 2.209 Euro pro qm, während sie heute 3.080 Euro pro qm Wohnfläche übernehmen müssen. Der Anstieg 2000 bis 2014 im Detail: Energieeinsparverordnung EnEV 2009, 2014, 2016 (gesamt +20 %); steuerliche Vorgaben (+12 %); Bauwerks- und Nebenkosten: Anstieg um 426 Euro pro qm Wohnfläche (+19,3 %); steuerrechtliche und baurechtliche Vorgaben: Anstieg 248 Euro pro qm Wohnfläche (+11,2 %); Baulandkosten: 115 Euro pro qm Wohnfläche (+5,2 % der gesamten Gestehungskosten); kommunale Auflagen: 82 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (+3,7 %)
„Statt in schädlichem Aktionismus zu verfallen und mit immer neuen Förderprogrammen und Regularien am Markt vorbei zu agieren, sollten wir uns an einen Tisch setzen. Ich wünsche mir mehr Augenmaß und Praxisbezogenheit“, resümiert BFW-Geschäftsführer Steffen Bieder.
1. Jährliche Analyse eines dynamischen Marktes
Die meisten belastbaren Erhebungen stammen aus dem Mikrozensus von 2011 und viele Städte schätzen derzeit eher den Wohnungs-Bedarf, als dass sie belastbare Statistiken haben. So lange aber nicht alle großen mitteldeutschen Städte über einen detaillierten Marktüberblick verfügen, kann es weder bedarfsgerechte Förderprogramme noch eine qualifizierte Stadtentwicklungspolitik geben. Aktuell geht die Wohnungspolitik vieler Parteien eher auf Wählerstimmen-Fang als sich an den Realitäten des Marktes zu orientieren. Der BFW Mitteldeutschland warnt eindrücklich vor einer Instrumentalisierung der Wohnungspolitik für machtpolitische Zwecke und Panikmache.
2. Information und Qualifizierung aller Akteure
Politische Entscheider sollen sich einen objektiven Überblick über den Markt und die Folgen politischer Eingriffe verschaffen. Sachbezogene Politik – insbesondere in Landes- und Kommunalparlamenten – setzt einen qualifizierten Informationsstand voraus. In der Realität aber sitzen in den meisten Kommunalparlamenten vorwiegend Ehrenamtliche. Immer wieder muss der Unterschied zwischen Brutto- und Nettokaltmiete erklärt werden, die Daten aus Immobilienportalen werden als angebliche Marktübersicht herangezogen und Analysen von Top-Instituten in den „Papierkorb“ geworfen. Hier ist auch die Immobilienbranche in der Pflicht, aufzuklären. Neben den bereits vorhandenen Formaten bietet deshalb auch der BFW Möglichkeiten an, sich bei neutralen Experten zu informieren. Wenn aber die Politik Informations- und Diskussionsangebote (Bsp. Mitteldeutscher Immobilienkongress) ausschlägt, sind sachdienliche Entscheidungen für dieses sensible Thema unmöglich.
3. Neubau fördern, Barrieren abbauen
Nur Neubau nimmt dauerhaft den Druck von den Mieten. Dazu gehören folgende Maßnahmen: Steuern senken, Bauland günstiger ausweisen, Kommunale Auflagen senken.
4. Verwaltungshandeln beschleunigen
Bis auf Ausnahmen verlängern sich Genehmigungsprozesse von Jahr zu Jahr mehr. Nur wenn Verwaltungen ihre Abläufe beschleunigen und zügig Anträge bearbeiten, kann auch der Bedarf nach preiswertem Neubau erfüllt werden. Jedes Jahr Bauverzug kostet die Unternehmen tausende Euro. Was wir brauchen ist eine Verwaltung, die sich als Dienstleister der Bürger und Partner der Wirtschaft versteht. Denn aus der Kultur des Anpackens nach der Wende ist längst eine Kultur der Absicherung und des Zögerns geworden,
5. Politische Eingriffe verhindern
Experimente wie die Mietpreisbremse zeigen schon jetzt, dass sie den Preisanstieg nicht verhindern. Dort jedoch, wo die Mietpreisbremse tatsächlich greift, sorgt sie für ein Ausbluten des Umlandes. So investiert der Freistaat Sachsen Milliarden in den Ausbau der ländlichen Infrastruktur. Eine Mietpreisbremse würde verhindern, dass günstige Mieten dieses Umland attraktiv machen. In Dresden und Leipzig würde sich hingegen mit einer Mietpreisbremse die Situation weiter verschärfen – nicht zuletzt aufgrund begrenzter Bauflächen. Selbiges gilt für politische Eingriffe beim sozialen Wohnungsbau. Wenn Städte ihre Leerstände nicht kennen, im Umland ausreichend günstiger Wohnraum vorhanden ist und für viel Geld Infrastruktur ausgebaut wird, sollte man mit diesem Instrumentarium sensibel umgehen.
6. Anstieg der Bauwerks- und Nebenkosten verhindern
Seit mehr als 15 Jahren treiben ordnungsrechtliche Vorschriften, steigende Löhne und vieles mehr die Baukosten nach oben. So kostet der Neubau eines Mehrfamilienhauses heute rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2000. Konkret zahlten Bauherren vor 15 Jahren 2.209 Euro pro qm, während sie heute 3.080 Euro pro qm Wohnfläche übernehmen müssen. Der Anstieg 2000 bis 2014 im Detail: Energieeinsparverordnung EnEV 2009, 2014, 2016 (gesamt +20 %); steuerliche Vorgaben (+12 %); Bauwerks- und Nebenkosten: Anstieg um 426 Euro pro qm Wohnfläche (+19,3 %); steuerrechtliche und baurechtliche Vorgaben: Anstieg 248 Euro pro qm Wohnfläche (+11,2 %); Baulandkosten: 115 Euro pro qm Wohnfläche (+5,2 % der gesamten Gestehungskosten); kommunale Auflagen: 82 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (+3,7 %)
„Statt in schädlichem Aktionismus zu verfallen und mit immer neuen Förderprogrammen und Regularien am Markt vorbei zu agieren, sollten wir uns an einen Tisch setzen. Ich wünsche mir mehr Augenmaß und Praxisbezogenheit“, resümiert BFW-Geschäftsführer Steffen Bieder.
