25.05.2016 Discounterland Deutschland – Renditendruck, kaum Mieterhöhungen
Die DIWG valuation GmbH veröffentlicht zum zweiten Mal nach 2012 den „Trendreport Lebensmitteldiscounter 2016“. Demnach nimmt der Druck auf die Renditen in dieser Asset-Klasse zu, so dass mit einem weiterhin leichten aber kontinuierlichen Rückgang zu rechnen ist. Die Entwicklung der Mieten innerhalb der letzten Jahre zeigt, dass derzeit kaum Mieterhöhungsspielräume vorhanden sind. Trotz der Preissensibilität der Kunden gewinnen auch bei Discountern die Themen Ladengestaltung, Frischeprodukte sowie Markenartikel zunehmend an Bedeutung und führen dazu, dass die Unterschiede zwischen Lebensmittel-Vollsortimentern und Discountern geringer werden.
Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Der Lebensmitteleinzelhandel gewinnt als Investmentklasse zunehmend an Bedeutung, ist aber aufgrund fehlender Marktberichte verhältnismäßig intransparent. In der vorliegenden Neuauflage haben wir uns bewusst nicht nur zu einem Update der Kennzahlen zum Vermietungs- und Investmentmarkt entschieden, sondern auch neue Themenfelder in den Bericht aufgenommen.“ Neben dem Wettbewerb zwischen den Lebensmittel-Vollsortimentern und Discountern geht der Report insbesondere auf die Unterschiede zwischen den fünf größten Wettbewerben, neue Trends beim Sortiment und der Ladengestaltung ein.
Borutta: „Deutschland ist Discounterland. Rund 46 Prozent des Gesamtumsatzes im deutschen Lebensmitteleinzelhandel entfiel im Jahr 2014 auf Discounter. Damit liegt Deutschland auch europaweit an der Spitze.“
Verkaufsfläche wächst stärker als Anzahl der Filialen
In Deutschland gab es 2014 rund 38.525 Lebensmittelgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von rund 35,1 Millionen Quadratmeter. Während die Anzahl der Verkaufsstellen seit 2009 um knapp 5 Prozent zurückging, stieg die Verkaufsfläche um mehr als 5 Prozent. Mit knapp 16.200 Filialen verfügen die Discounter über das mit Abstand größte Vertriebsnetz (Anteil rund 42 Prozent).
Borutta: „Entgegen dem allgemeinen Trend im Lebensmitteleinzelhandel ist die Anzahl der Discounter von 2009 bis 2014 um 1,1 Prozent gewachsen. Damit lag der Zuwachs bei den Filialen zwar deutlich niedriger als bei Supermärkten und Verbrauchermärkten, trotzdem verfügen die Discounter über das mit Abstand größte Filialnetz und sind auch in ländlichen Gebieten fast flächendeckend vertreten. Deutlich stärker als der Zuwachs bei den Filialen fiel mit einem Plus von 6,1 Prozent der Anstieg der Verkaufsfläche bei den Discountern aus. Hier macht sich der Trend zu größeren Verkaufsflächen bemerkbar.“
Ältere Standorte mit geringer Verkaufsfläche werden zugunsten von Neubauten mit größeren Flächen aufgegeben. Insbesondere die Sortimentserweiterungen mit beispielsweise Backstationen oder Frischfleisch sowie Pfandautomaten machen eine Ausweitung der Verkaufsfläche sowie der Nebenflächen erforderlich.
Bei den führenden Lebensmitteldiscountern (ohne Norma) ist die durchschnittliche Verkaufsfläche von 2008 bis 2014 von 746 auf 790 Quadratmeter gestiegen, dies entspricht einem Zuwachs um 5,9 Prozent. Bei Aldi Nord und Lidl fiel der Anstieg mit 11,8 bzw. 10,4 Prozent am stärksten aus, während bei Netto die durchschnittliche Verkaufsfläche im Gegensatz zu allen anderen Wettbewerbern um 2,6 Prozent zurückging.
Verwässerung des Discount-Prinzips
Borutta: „Wesentliche Gedanken des Discount-Prinzips waren früher schmale und flache Sortimente, Verzicht auf leicht verderbliche Frischwaren, Preisauszeichnungen einzelner Produkte, Umsortieren der Ware, teure Ladeneinrichtungen und Werbung, also: die Kunst des Weglassens. Viele dieser Faktoren spielen heute bei Discountern keine Rolle mehr, stattdessen lässt sich die Tendenz beobachten, dass sich Discounter zunehmend in Richtung Supermärkte und Verbrauchermärkte bewegen. Zwar ist das Sortiment nach wie vor schlanker, aber Markenartikel im Sortiment, Frischwaren, eine ansprechende Ladengestaltung sowie Werbung sind mittlerweile auch bei Discountern selbstverständlich, wobei deutliche Unterschiede zwischen den führenden Unternehmen erkennbar sind.“
Mieten inflationsbereinigt weiter rückläufig
Die Mieten in den von der DIWG valuation erfassten Objekten sind im letzten Jahr zum zweiten Mal in Folge gestiegen und lagen im Durchschnitt bei 10,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs um 0,5 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. „Inflationsbereinigt sind die Mieten allerdings im Zeitraum 2000 bis 2014 deutlich gesunken. Ausgehend von einem Indexwert von 100 im Jahr 2000 und bereinigt um die kumulierte durchschnittliche Inflationsrate pro Jahr ergeben sich indexierte Mieten in einer Spanne zwischen Indexwert 75,2 im Jahr 2013 und Indexwert 97,5 im Jahr 2002“, so Borutta.
Investments mit Fachmarktzentren mit Lebensmittel-Vollsortimenter oder –Discounter als Ankermieter bevorzugt
Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments hat im Jahr 2015 auf rund 17,1 Milliarden Euro noch einmal stark zugenommen. Dies entspricht einem Anteil von 31 Prozent am Gesamtvolumen sowie einem Zuwachs von 94 Prozent gegenüber 2014. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, zu denen auch Lebensmitteldiscounter gehören, entfielen 34 Prozent.
„Aktuell bevorzugen Marktteilnehmer Investments in Fachmarktzentren mit einem Lebensmittel-Vollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter als Ankermieter gegenüber einem nicht Lebensmittel bezogenen Ankermieter. Dieses spiegelt sich teilweise direkt im Kaufpreisfaktor wider, der dann ein bis zwei Faktoren höher liegt. Bedingt durch die stetig steigende Nachfrage sind die Renditen seit 2013 weiter auf Talfahrt. Ein Ende dieses Trends ist momentan nicht absehbar“, so Borutta abschließend.
Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Der Lebensmitteleinzelhandel gewinnt als Investmentklasse zunehmend an Bedeutung, ist aber aufgrund fehlender Marktberichte verhältnismäßig intransparent. In der vorliegenden Neuauflage haben wir uns bewusst nicht nur zu einem Update der Kennzahlen zum Vermietungs- und Investmentmarkt entschieden, sondern auch neue Themenfelder in den Bericht aufgenommen.“ Neben dem Wettbewerb zwischen den Lebensmittel-Vollsortimentern und Discountern geht der Report insbesondere auf die Unterschiede zwischen den fünf größten Wettbewerben, neue Trends beim Sortiment und der Ladengestaltung ein.
Borutta: „Deutschland ist Discounterland. Rund 46 Prozent des Gesamtumsatzes im deutschen Lebensmitteleinzelhandel entfiel im Jahr 2014 auf Discounter. Damit liegt Deutschland auch europaweit an der Spitze.“
Verkaufsfläche wächst stärker als Anzahl der Filialen
In Deutschland gab es 2014 rund 38.525 Lebensmittelgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von rund 35,1 Millionen Quadratmeter. Während die Anzahl der Verkaufsstellen seit 2009 um knapp 5 Prozent zurückging, stieg die Verkaufsfläche um mehr als 5 Prozent. Mit knapp 16.200 Filialen verfügen die Discounter über das mit Abstand größte Vertriebsnetz (Anteil rund 42 Prozent).
Borutta: „Entgegen dem allgemeinen Trend im Lebensmitteleinzelhandel ist die Anzahl der Discounter von 2009 bis 2014 um 1,1 Prozent gewachsen. Damit lag der Zuwachs bei den Filialen zwar deutlich niedriger als bei Supermärkten und Verbrauchermärkten, trotzdem verfügen die Discounter über das mit Abstand größte Filialnetz und sind auch in ländlichen Gebieten fast flächendeckend vertreten. Deutlich stärker als der Zuwachs bei den Filialen fiel mit einem Plus von 6,1 Prozent der Anstieg der Verkaufsfläche bei den Discountern aus. Hier macht sich der Trend zu größeren Verkaufsflächen bemerkbar.“
Ältere Standorte mit geringer Verkaufsfläche werden zugunsten von Neubauten mit größeren Flächen aufgegeben. Insbesondere die Sortimentserweiterungen mit beispielsweise Backstationen oder Frischfleisch sowie Pfandautomaten machen eine Ausweitung der Verkaufsfläche sowie der Nebenflächen erforderlich.
Bei den führenden Lebensmitteldiscountern (ohne Norma) ist die durchschnittliche Verkaufsfläche von 2008 bis 2014 von 746 auf 790 Quadratmeter gestiegen, dies entspricht einem Zuwachs um 5,9 Prozent. Bei Aldi Nord und Lidl fiel der Anstieg mit 11,8 bzw. 10,4 Prozent am stärksten aus, während bei Netto die durchschnittliche Verkaufsfläche im Gegensatz zu allen anderen Wettbewerbern um 2,6 Prozent zurückging.
Verwässerung des Discount-Prinzips
Borutta: „Wesentliche Gedanken des Discount-Prinzips waren früher schmale und flache Sortimente, Verzicht auf leicht verderbliche Frischwaren, Preisauszeichnungen einzelner Produkte, Umsortieren der Ware, teure Ladeneinrichtungen und Werbung, also: die Kunst des Weglassens. Viele dieser Faktoren spielen heute bei Discountern keine Rolle mehr, stattdessen lässt sich die Tendenz beobachten, dass sich Discounter zunehmend in Richtung Supermärkte und Verbrauchermärkte bewegen. Zwar ist das Sortiment nach wie vor schlanker, aber Markenartikel im Sortiment, Frischwaren, eine ansprechende Ladengestaltung sowie Werbung sind mittlerweile auch bei Discountern selbstverständlich, wobei deutliche Unterschiede zwischen den führenden Unternehmen erkennbar sind.“
Mieten inflationsbereinigt weiter rückläufig
Die Mieten in den von der DIWG valuation erfassten Objekten sind im letzten Jahr zum zweiten Mal in Folge gestiegen und lagen im Durchschnitt bei 10,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs um 0,5 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. „Inflationsbereinigt sind die Mieten allerdings im Zeitraum 2000 bis 2014 deutlich gesunken. Ausgehend von einem Indexwert von 100 im Jahr 2000 und bereinigt um die kumulierte durchschnittliche Inflationsrate pro Jahr ergeben sich indexierte Mieten in einer Spanne zwischen Indexwert 75,2 im Jahr 2013 und Indexwert 97,5 im Jahr 2002“, so Borutta.
Investments mit Fachmarktzentren mit Lebensmittel-Vollsortimenter oder –Discounter als Ankermieter bevorzugt
Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments hat im Jahr 2015 auf rund 17,1 Milliarden Euro noch einmal stark zugenommen. Dies entspricht einem Anteil von 31 Prozent am Gesamtvolumen sowie einem Zuwachs von 94 Prozent gegenüber 2014. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, zu denen auch Lebensmitteldiscounter gehören, entfielen 34 Prozent.
„Aktuell bevorzugen Marktteilnehmer Investments in Fachmarktzentren mit einem Lebensmittel-Vollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter als Ankermieter gegenüber einem nicht Lebensmittel bezogenen Ankermieter. Dieses spiegelt sich teilweise direkt im Kaufpreisfaktor wider, der dann ein bis zwei Faktoren höher liegt. Bedingt durch die stetig steigende Nachfrage sind die Renditen seit 2013 weiter auf Talfahrt. Ein Ende dieses Trends ist momentan nicht absehbar“, so Borutta abschließend.
