01.06.2016 Segmente Büro, Wohnen und Einzelhandel im Norden top in Form
Die Immobilienmärkte der norddeutschen Groß- und Mittelstädte überzeugen in den Marktsegmenten Büro, Wohnen und Einzelhandel mit guten Aussichten. In allen drei Segmenten dürften die Spitzenmieten im laufenden Jahr weiter steigen. Das ist das zentrale Ergebnis der aktuellen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Norddeutschland 2016“. In dem Bericht wird die Entwicklung in Hamburg sowie in sieben norddeutschen regionalen Zentren analysiert. Im Einzelnen sind dies neben Bremen die Städte Braunschweig, Hannover, Oldenburg und Osnabrück in Niedersachsen sowie Kiel und Lübeck in Schleswig-Holstein.
„Die ordentliche Beschäftigungssituation gepaart mit einem rückläufigen Büroflächenwachstum begünstigen an allen untersuchten Standorten anhaltend steigende Mieten. Die Wohnimmobilienmärkte bieten angesichts zunehmender Bevölkerungszahlen überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial. Zudem profitiert der Einzelhandel in den norddeutschen Groß- und Mittelstädten von einem starken Städtetourismus, der sich positiv auf die Entwicklung der Spitzenmieten auswirkt“, fasst Hans Henrik Dige, Leiter des Immobilienzentrums Hamburg der DG HYP, die Entwicklung an den untersuchten norddeutschen Standorten zusammen.
Büroimmobilien: niedrige Leerstandsquote sinkt noch weiter
Die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland schafft gute Voraussetzungen für die norddeutschen Büroimmobilienmärkte. Bremen, Hamburg, Niedersachen und Schleswig-Holstein verzeichneten in den vergangenen Jahren eine erfreuliche Beschäftigungssituation. Gleichzeitig hat sich das Büroflächenwachstum verlangsamt. Dadurch haben die Spitzenmieten analog zum bundesweiten Trend seit 2005 um rund 20 Prozent angezogen. Überdurchschnittlich entwickelten sich Oldenburg mit einem Mietanstieg von 40 Prozent sowie Braunschweig und Osnabrück mit rund 30 Prozent. Die Bandbreite der Spitzenmiete an den einzelnen Standorten ist groß. Neben Hannover mit einem Quadratmeterpreis von 14,30 Euro in 2015 befand sich die Bürospitzenmiete im zurückliegenden Jahr auch in Kiel mit 13,50 auf hohem Niveau gefolgt von Bremen mit 12,50 Euro, das in etwa dem Durchschnitt der norddeutschen Oberzentren entspricht. Weit abgeschlagen am unteren Ende der Skala liegt Lübeck, wo eine Spitzenmiete von 8,70 Euro erzielt wurde. Dies dürfte aber vor allem an der geringeren Bedeutung der Hansestadt als Bürostandort liegen. Braunschweig, Osnabrück und Oldenburg befinden sich mit Spitzenmieten zwischen 11 und 12 Euro im guten Mittelfeld.
2016 dürfte das durchschnittliche Mietplus an den norddeutschen regionalen Standorten mit 1,2 Prozent auf Vorjahresniveau liegen. Das größte Potenzial mit einem Mietzuwachs von 1,8 Prozent haben Oldenburg und Osnabrück sowie Braunschweig mit einem Plus von 1,7 Prozent. Auch in Hamburg dürfte die Spitzenmiete um 1,2 Prozent steigen. Hier liegt der Zuwachs aber spürbar unter dem Vorjahreswert von 2 Prozent. Verantwortlich dafür ist das bereits erreichte hohe Mietniveau. Die an den betrachteten Standorten mit durchschnittlich weniger als 5 Prozent bereits niedrige Leerstandsquote wird im laufenden Jahr weiter sinken. Der Grund ist eine gemessen an der Nachfrage zu geringe Bautätigkeit.
Zuwanderung begünstigt steigende Wohnungsmieten
In den norddeutschen Groß- und Mittelstädten ist die Bevölkerung in den vergangenen zehn Jahren um 4,5 Prozent, die Zahl der privaten Haushalte um 8 Prozent gestiegen. Der damit verbundenen Nachfrage konnte der Wohnungsbau nicht überall rechtzeitig begegnen. Angesichts eines immer knapperen Angebots sind die Erstbezugsmieten an den meisten untersuchten norddeutschen Standorten in diesem Zeitraum um 40 bis 60 Prozent gestiegen. 2015 betrug die Erstbezugsmiete in den betrachteten Oberzentren durchschnittlich 9,80 Euro je Quadratmeter. Bremen und Hannover weisen knapp zweistellige Werte auf, Kiel und Lübeck liegen dagegen etwas unterhalb der 10-Euro-Marke. In Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück kostet der Erstbezug im Mittel etwa 9 Euro je Quadratmeter. In Hamburg lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2015 bei 13,20 Euro und damit über dem Durchschnitt der Top-Standorte von 12,60 Euro.
Die Aussichten für Mietsteigerungen auf den norddeutschen Wohnungsmärkten sind positiv. Attraktive Städte mit Potenzial auf dem Arbeitsmarkt und Hochschulstandorte haben gute Chancen auf eine anhaltend hohe Zuwanderung. Der Flüchtlingsstrom wird das Einwohnerwachstum zusätzlich beschleunigen.
Außerdem dürfte sich der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten fortsetzen, sodass mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen ist. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete wird in den norddeutschen Oberzentren im laufenden Jahr voraussichtlich um 2,4 Prozent steigen. Überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial bieten mit 2,9 bzw. 2,8 Prozent die Städte Braunschweig und Osnabrück. In Hamburg ist ein Mietplus von 1,5 Prozent zu erwarten. Damit wird das Tempo des Mietanstiegs aber insgesamt nachlassen. Gründe dafür sind das hohe Mietniveau an vielen der Standorte sowie der angezogene Wohnungsneubau. Dadurch wird das Angebot an attraktiven Wohnungen im mittleren und oberen Preissegment wieder größer.
Überdurchschnittlicher Anstieg der Einzelhandelsmieten erwartet
Die norddeutschen Einzelhandelsstandorte profitieren von einer guten Arbeitsmarktsituation, dem günstigen Konsumklima und einem zunehmenden Städtetourismus. In den Oberzentren hat sich der Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren heterogen entwickelt. Seit 2005 wurde ein Mietzuwachs von 11 Prozent in Kiel bis zu fast 50 Prozent in Osnabrück verzeichnet. Auch bei der Höhe der Spitzenmiete ist die Spanne groß. Mit 200 Euro je Quadratmeter hat die City von Hannover den Durchschnitt von vergleichbaren Oberzentren bereits weit überschritten. Mit großem Abstand folgt die Hansestadt Bremen, wo 2015 eine Spitzenmiete von 130 Euro je Quadratmeter erzielt wurde. Am unteren Ende der Skala befinden sich Kiel und Oldenburg mit einem Quadratmeterpreis von 83 Euro beziehungsweise 95 Euro. Während Kiels innerstädtischer Handel unter den peripheren Fachmarktzentren und einer relativ niedrigen Kaufkraft leidet, wird das Mietniveau der Oldenburger City vom nahegelegenen Bremen gedämpft.
Die insgesamt guten Vorgaben für den Einzelhandel in den Innenstadtlagen der untersuchten Standorte werden im laufenden Jahr zu weiter steigenden Mieten führen. In Hamburg ist für das Gesamtjahr 2016 mit einem Plus von 1,8 Prozent zu rechnen. Damit fällt der erwartete Mietzuwachs für die Hansestadt angesichts des schon erreichten hohen Niveaus schwächer aus als in den Vorjahren, liegt aber immer noch leicht über dem Durchschnitt der sieben Metropolen von 1,6 Prozent. An den norddeutschen regionalen Standorten dürfte der Anstieg der Spitzenmieten im laufenden Jahr bei 1,6 Prozent liegen und damit spürbar über dem Durchschnitt der Oberzentren im bundesweiten Vergleich, bei denen für 2016 ein Mietwachstum von 1,1 Prozent erwartet wird. Mit einem Wachstum von knapp über bzw. unter 2 Prozent ist in Bremen, Oldenburg, Lübeck und Osnabrück das Potenzial für Mietsteigerungen am größten.
„Die ordentliche Beschäftigungssituation gepaart mit einem rückläufigen Büroflächenwachstum begünstigen an allen untersuchten Standorten anhaltend steigende Mieten. Die Wohnimmobilienmärkte bieten angesichts zunehmender Bevölkerungszahlen überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial. Zudem profitiert der Einzelhandel in den norddeutschen Groß- und Mittelstädten von einem starken Städtetourismus, der sich positiv auf die Entwicklung der Spitzenmieten auswirkt“, fasst Hans Henrik Dige, Leiter des Immobilienzentrums Hamburg der DG HYP, die Entwicklung an den untersuchten norddeutschen Standorten zusammen.
Büroimmobilien: niedrige Leerstandsquote sinkt noch weiter
Die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland schafft gute Voraussetzungen für die norddeutschen Büroimmobilienmärkte. Bremen, Hamburg, Niedersachen und Schleswig-Holstein verzeichneten in den vergangenen Jahren eine erfreuliche Beschäftigungssituation. Gleichzeitig hat sich das Büroflächenwachstum verlangsamt. Dadurch haben die Spitzenmieten analog zum bundesweiten Trend seit 2005 um rund 20 Prozent angezogen. Überdurchschnittlich entwickelten sich Oldenburg mit einem Mietanstieg von 40 Prozent sowie Braunschweig und Osnabrück mit rund 30 Prozent. Die Bandbreite der Spitzenmiete an den einzelnen Standorten ist groß. Neben Hannover mit einem Quadratmeterpreis von 14,30 Euro in 2015 befand sich die Bürospitzenmiete im zurückliegenden Jahr auch in Kiel mit 13,50 auf hohem Niveau gefolgt von Bremen mit 12,50 Euro, das in etwa dem Durchschnitt der norddeutschen Oberzentren entspricht. Weit abgeschlagen am unteren Ende der Skala liegt Lübeck, wo eine Spitzenmiete von 8,70 Euro erzielt wurde. Dies dürfte aber vor allem an der geringeren Bedeutung der Hansestadt als Bürostandort liegen. Braunschweig, Osnabrück und Oldenburg befinden sich mit Spitzenmieten zwischen 11 und 12 Euro im guten Mittelfeld.
2016 dürfte das durchschnittliche Mietplus an den norddeutschen regionalen Standorten mit 1,2 Prozent auf Vorjahresniveau liegen. Das größte Potenzial mit einem Mietzuwachs von 1,8 Prozent haben Oldenburg und Osnabrück sowie Braunschweig mit einem Plus von 1,7 Prozent. Auch in Hamburg dürfte die Spitzenmiete um 1,2 Prozent steigen. Hier liegt der Zuwachs aber spürbar unter dem Vorjahreswert von 2 Prozent. Verantwortlich dafür ist das bereits erreichte hohe Mietniveau. Die an den betrachteten Standorten mit durchschnittlich weniger als 5 Prozent bereits niedrige Leerstandsquote wird im laufenden Jahr weiter sinken. Der Grund ist eine gemessen an der Nachfrage zu geringe Bautätigkeit.
Zuwanderung begünstigt steigende Wohnungsmieten
In den norddeutschen Groß- und Mittelstädten ist die Bevölkerung in den vergangenen zehn Jahren um 4,5 Prozent, die Zahl der privaten Haushalte um 8 Prozent gestiegen. Der damit verbundenen Nachfrage konnte der Wohnungsbau nicht überall rechtzeitig begegnen. Angesichts eines immer knapperen Angebots sind die Erstbezugsmieten an den meisten untersuchten norddeutschen Standorten in diesem Zeitraum um 40 bis 60 Prozent gestiegen. 2015 betrug die Erstbezugsmiete in den betrachteten Oberzentren durchschnittlich 9,80 Euro je Quadratmeter. Bremen und Hannover weisen knapp zweistellige Werte auf, Kiel und Lübeck liegen dagegen etwas unterhalb der 10-Euro-Marke. In Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück kostet der Erstbezug im Mittel etwa 9 Euro je Quadratmeter. In Hamburg lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2015 bei 13,20 Euro und damit über dem Durchschnitt der Top-Standorte von 12,60 Euro.
Die Aussichten für Mietsteigerungen auf den norddeutschen Wohnungsmärkten sind positiv. Attraktive Städte mit Potenzial auf dem Arbeitsmarkt und Hochschulstandorte haben gute Chancen auf eine anhaltend hohe Zuwanderung. Der Flüchtlingsstrom wird das Einwohnerwachstum zusätzlich beschleunigen.
Außerdem dürfte sich der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten fortsetzen, sodass mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen ist. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete wird in den norddeutschen Oberzentren im laufenden Jahr voraussichtlich um 2,4 Prozent steigen. Überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial bieten mit 2,9 bzw. 2,8 Prozent die Städte Braunschweig und Osnabrück. In Hamburg ist ein Mietplus von 1,5 Prozent zu erwarten. Damit wird das Tempo des Mietanstiegs aber insgesamt nachlassen. Gründe dafür sind das hohe Mietniveau an vielen der Standorte sowie der angezogene Wohnungsneubau. Dadurch wird das Angebot an attraktiven Wohnungen im mittleren und oberen Preissegment wieder größer.
Überdurchschnittlicher Anstieg der Einzelhandelsmieten erwartet
Die norddeutschen Einzelhandelsstandorte profitieren von einer guten Arbeitsmarktsituation, dem günstigen Konsumklima und einem zunehmenden Städtetourismus. In den Oberzentren hat sich der Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren heterogen entwickelt. Seit 2005 wurde ein Mietzuwachs von 11 Prozent in Kiel bis zu fast 50 Prozent in Osnabrück verzeichnet. Auch bei der Höhe der Spitzenmiete ist die Spanne groß. Mit 200 Euro je Quadratmeter hat die City von Hannover den Durchschnitt von vergleichbaren Oberzentren bereits weit überschritten. Mit großem Abstand folgt die Hansestadt Bremen, wo 2015 eine Spitzenmiete von 130 Euro je Quadratmeter erzielt wurde. Am unteren Ende der Skala befinden sich Kiel und Oldenburg mit einem Quadratmeterpreis von 83 Euro beziehungsweise 95 Euro. Während Kiels innerstädtischer Handel unter den peripheren Fachmarktzentren und einer relativ niedrigen Kaufkraft leidet, wird das Mietniveau der Oldenburger City vom nahegelegenen Bremen gedämpft.
Die insgesamt guten Vorgaben für den Einzelhandel in den Innenstadtlagen der untersuchten Standorte werden im laufenden Jahr zu weiter steigenden Mieten führen. In Hamburg ist für das Gesamtjahr 2016 mit einem Plus von 1,8 Prozent zu rechnen. Damit fällt der erwartete Mietzuwachs für die Hansestadt angesichts des schon erreichten hohen Niveaus schwächer aus als in den Vorjahren, liegt aber immer noch leicht über dem Durchschnitt der sieben Metropolen von 1,6 Prozent. An den norddeutschen regionalen Standorten dürfte der Anstieg der Spitzenmieten im laufenden Jahr bei 1,6 Prozent liegen und damit spürbar über dem Durchschnitt der Oberzentren im bundesweiten Vergleich, bei denen für 2016 ein Mietwachstum von 1,1 Prozent erwartet wird. Mit einem Wachstum von knapp über bzw. unter 2 Prozent ist in Bremen, Oldenburg, Lübeck und Osnabrück das Potenzial für Mietsteigerungen am größten.
