30.06.2016 Zehn transparenteste Immobilienmärkte ziehen 75% Investitionen an
Zweidrittel der Immobilienmärkte weltweit haben in den vergangenen zwei Jahren Fortschritte in Bezug auf ihr Transparenzniveau gemacht. Zu diesem Ergebnis kommt der neunte Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2016 von JLL und LaSalle Investment Management, der 109 Märkte weltweit umfasst. Auf die zehn vom GRETI als „sehr transparent” eingestuften Länder entfallen 75% des globalen Investitionsvolumens in Gewerbeimmobilien. Das zeigt deutlich, welch großen Einfluss Transparenz auf Immobilien-Investitionsentscheidungen hat.
Eine Reihe wichtiger Faktoren liegt diesen Fortschritten zugrunde. Sie bilden den Rahmen für weitergehende Fragen, die durch hohe oder geringe Transparenz aufgeworfen werden:
• Kapital-Allokationen in Immobilien nehmen zu. JLL prognostiziert, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre mehr als US$1 Billionen den Sektor ins Visier nehmen werden, gegenüber US$700 Mrd. aktuell. Diese Zunahme ist gleichbedeutend dem Verlangen der Investoren nach weiteren Verbesserungen der Immobilien-Transparenz. Sie erwarten eine Parität der Standards gegenüber anderen Asset-Klassen.
• Eine Verbesserung geht generell mit einer Zunahme von Direktinvestitionen aus dem Ausland und der Nutzer-Aktivität einher. Investoren und Unternehmen haben zur Beschleunigung von Transparenz-Reformen beigetragen. Regierungen haben erkannt, dass eine geringe Transparenz Auswirkungen auf ausländische Investments, langfristige Wachstums-Aussichten und die Lebensqualität der Bürger hat.
• Zunehmend wird erkannt, dass Transparenz in der Immobilien-Praxis eine wichtige Rolle bei der Kapitalbildung, der Finanzierung kommunaler Projekte, aber auch für die Verbesserung der Lebensqualität in vielen Kommunen spielt. Darauf basieren die Sicherheit der Eigentumsrechte an Immobilien, sichere Wohngebiete und Arbeitsstätten und das Vertrauen darauf, dass Vermittler ehrlich und professionell handeln.
• Die Technologie ist einerseits der Motor für die Digitalisierung von vielerlei Immobilien-Daten, andererseits macht sie es möglich, dass diese Daten verbreitet und analysiert werden können. Verbesserte Datenerfassungs-Techniken ermöglichen eine feinere und aktuellere Bewertung von Immobilienmärkten.
Jeremy Kelly, Director Global Research Programmes bei JLL und Hauptautor des Reports: „Die Ergebnisse machen Mut, denn sie zeigen die steten Fortschritte, die die globale Immobilienbranche macht. Zu den Verbesserungen haben einige Faktoren beigetragen: Initiativen zur Vertiefung der Verfügbarkeit und der Qualität von Marktdaten und der Performance-Maßstäbe, der Erlass neuer Rechtsvorschriften in einigen Ländern, die Einführung höherer ethischer Standards und eine stärkere Verbreitung von Vorschriften und von Instrumenten zum ökologischen Bauen.”
Highlights
• Auf den oberen vier Rängen dominiert die „Anglosphäre“: Großbritannien, Australien, Kanada und die USA.
• Die Kernländer Kontinentaleuropas holen gegenüber der Anglosphäre auf. Frankreich (Rang 5) festigt seine Position im oberen Segment.
• Deutschland (Rang 9) rückt erstmals in die Gruppe „sehr transparenter” Märkte auf und zeigt dabei gegenüber 2014 Verbesserungen in fast allen Kategorien. Herauszuheben sind die Verfügbarkeit von Fundamentaldaten (längere Datenreihen, breitere Sektorabdeckung), Informationen zum Kreditmarkt (mehr veröffentlichte Daten zu Finanzierungskonditionen und Kreditengagements der Banken). Der Listed Sector ist stark gewachsen: Die Marktkapitalisierung der börsennotierten Immobilien- Gesellschaften hat sich seit 2014 mehr als verdoppelt und mit Vonovia ist erstmals ein Immobilienunternehmen in den Dax aufgestiegen. Aufstrebend ist in Deutschland der PropTec Sektor u.a. mit Unternehmen aus den Bereichen Property Management, Crowdsourcing und Datenlieferung.
• Weitere 20 Länder wurden als „transparent“ eingestuft, die Kategorie, auf die 20% der globalen Immobilien-Investitionen entfallen. Vierzehn dieser 20 Länder liegen in Europa. Polen (Rang 13) ragt in dieser Gruppe heraus und steht kurz davor, in die Gruppe der „sehr transparenten” Länder aufzurücken. Singapur (Rang 11) und Hongkong (Rang 15) liegen weiterhin Kopf an Kopf im Rennen um die Spitzenposition in Asien, während Taiwan (Rang 23) erstmals in die Kategorie „transparenter“ Länder vorgerückt ist. Auch Japan (Rang 19) hat sieben Plätze gutgemacht.
• Die schnellsten Fortschritte wurden in den 37 Märkten verzeichnet, die die Kategorie „semi-transparent“ ausmachen. Nichtsdestotrotz gibt es eine deutliche Diskrepanz zwischen dem Vorhandensein von Vorschriften und deren Umsetzung, insbesondere in Bezug auf die Raumordnung, Vertragsgestaltungen und die Bauvorschriften. Mexiko und die „Alpha-Städte” Chinas stehen an der Schwelle zum Aufstieg in die Kategorie „transparent”, Indien hat sich auf Grundlage regulatorischer Reformen verbessert. Slowenien, Serbien und Bulgarien sind erstmals in die Kategorie „semi-transparent“ aufgerückt.
• Obwohl es in den Kategorien „wenig transparent“ und „intransparent“ einige Fortschritte gab, haben viele dieser Länder es schwer, voranzukommen.
Die Zukunft der Immobilien-Transparenz
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle Investment Management: „Der Index zeigt stetige Fortschritte, die auf Bemühungen der Branche und der Regierungen zurückzuführen sind. Nichtsdestotrotz gibt es zu viele Beispiele intransparenter und korrupter Praktiken, von schlechter Unternehmensführung und des Scheiterns bei der Durchsetzung von Vorschriften, was ernsthafte Folgen für die Gesellschaft, die Unternehmensaktivitäten und die Investitionen zur Folge hat. Investoren und Mieter werden Länder meiden, die solchen Versäumnissen nicht beikommen können und werden stattdessen in transparentere Märkte ausweichen. ”
Der Report unterstreicht eine Reihe von Faktoren, die die Immobilien-Transparenz in den nächsten Jahren beeinflussen werden:
• Die Panama-Papiere im Frühjahr 2016 haben zu einem steigenden Druck auf das Niveau der Immobilien-Transparenz geführt und den Kampf gegen die Korruption maßgeblich auf die internationale politische Agenda gehievt. Verfahren zur Offenlegung wirtschaftlichen Eigentums und gegen die Geldwäsche werden im größeren Rahmen und rigoroser umgesetzt. In den nächsten Jahren werden wir wahrscheinlich bei vielen Ländern deutliche Fortschritte bei ihren Bestrebungen nach größerer Transparenz von Unternehmens- und Immobilien-Eigentum sehen.
• Mit dem Einsatz neuer Datenerfassungs-Techniken steigt der Druck auf Immobilien, die Messlatte höher zu legen und eine noch höhere Transparenz zu erreichen. JLL rechnet in den nächsten Jahren mit der Entstehung einer neuen Kategorie: „hyper-transparent”, bei der sensorisch erfasste Daten Eigentümer und Mieter über die Nutzung und Performance von Gebäuden informieren.
• Durch die zunehmende Nicht-Duldung von Korruption in den wachsenden Mittelschichten der Welt wird die Geschwindigkeit, in der sich Veränderungen vollziehen, zunehmen, insbesondere in den semi-transparenten Ländern. Die sozialen Medien werden dabei helfen, die Aufmerksamkeit auf dieses Thema zu lenken.
• Die Technologie wird weiter voranschreiten und es einigen Ländern ermöglichen, auf dem traditionellen Weg zur Transparenz Stufen zu überspringen. Wir beobachten bereits, wie dies in Ländern wie Kenia, Ghana und Ecuador geschieht.
• Regulatorischen Reformen wird mehr Bedeutung beigemessen, genauso auch deren Umsetzung, insbesondere in semi-transparenten Märkten, wo derzeit die größte Diskrepanz herrscht.
Eine Reihe wichtiger Faktoren liegt diesen Fortschritten zugrunde. Sie bilden den Rahmen für weitergehende Fragen, die durch hohe oder geringe Transparenz aufgeworfen werden:
• Kapital-Allokationen in Immobilien nehmen zu. JLL prognostiziert, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre mehr als US$1 Billionen den Sektor ins Visier nehmen werden, gegenüber US$700 Mrd. aktuell. Diese Zunahme ist gleichbedeutend dem Verlangen der Investoren nach weiteren Verbesserungen der Immobilien-Transparenz. Sie erwarten eine Parität der Standards gegenüber anderen Asset-Klassen.
• Eine Verbesserung geht generell mit einer Zunahme von Direktinvestitionen aus dem Ausland und der Nutzer-Aktivität einher. Investoren und Unternehmen haben zur Beschleunigung von Transparenz-Reformen beigetragen. Regierungen haben erkannt, dass eine geringe Transparenz Auswirkungen auf ausländische Investments, langfristige Wachstums-Aussichten und die Lebensqualität der Bürger hat.
• Zunehmend wird erkannt, dass Transparenz in der Immobilien-Praxis eine wichtige Rolle bei der Kapitalbildung, der Finanzierung kommunaler Projekte, aber auch für die Verbesserung der Lebensqualität in vielen Kommunen spielt. Darauf basieren die Sicherheit der Eigentumsrechte an Immobilien, sichere Wohngebiete und Arbeitsstätten und das Vertrauen darauf, dass Vermittler ehrlich und professionell handeln.
• Die Technologie ist einerseits der Motor für die Digitalisierung von vielerlei Immobilien-Daten, andererseits macht sie es möglich, dass diese Daten verbreitet und analysiert werden können. Verbesserte Datenerfassungs-Techniken ermöglichen eine feinere und aktuellere Bewertung von Immobilienmärkten.
Jeremy Kelly, Director Global Research Programmes bei JLL und Hauptautor des Reports: „Die Ergebnisse machen Mut, denn sie zeigen die steten Fortschritte, die die globale Immobilienbranche macht. Zu den Verbesserungen haben einige Faktoren beigetragen: Initiativen zur Vertiefung der Verfügbarkeit und der Qualität von Marktdaten und der Performance-Maßstäbe, der Erlass neuer Rechtsvorschriften in einigen Ländern, die Einführung höherer ethischer Standards und eine stärkere Verbreitung von Vorschriften und von Instrumenten zum ökologischen Bauen.”
Highlights
• Auf den oberen vier Rängen dominiert die „Anglosphäre“: Großbritannien, Australien, Kanada und die USA.
• Die Kernländer Kontinentaleuropas holen gegenüber der Anglosphäre auf. Frankreich (Rang 5) festigt seine Position im oberen Segment.
• Deutschland (Rang 9) rückt erstmals in die Gruppe „sehr transparenter” Märkte auf und zeigt dabei gegenüber 2014 Verbesserungen in fast allen Kategorien. Herauszuheben sind die Verfügbarkeit von Fundamentaldaten (längere Datenreihen, breitere Sektorabdeckung), Informationen zum Kreditmarkt (mehr veröffentlichte Daten zu Finanzierungskonditionen und Kreditengagements der Banken). Der Listed Sector ist stark gewachsen: Die Marktkapitalisierung der börsennotierten Immobilien- Gesellschaften hat sich seit 2014 mehr als verdoppelt und mit Vonovia ist erstmals ein Immobilienunternehmen in den Dax aufgestiegen. Aufstrebend ist in Deutschland der PropTec Sektor u.a. mit Unternehmen aus den Bereichen Property Management, Crowdsourcing und Datenlieferung.
• Weitere 20 Länder wurden als „transparent“ eingestuft, die Kategorie, auf die 20% der globalen Immobilien-Investitionen entfallen. Vierzehn dieser 20 Länder liegen in Europa. Polen (Rang 13) ragt in dieser Gruppe heraus und steht kurz davor, in die Gruppe der „sehr transparenten” Länder aufzurücken. Singapur (Rang 11) und Hongkong (Rang 15) liegen weiterhin Kopf an Kopf im Rennen um die Spitzenposition in Asien, während Taiwan (Rang 23) erstmals in die Kategorie „transparenter“ Länder vorgerückt ist. Auch Japan (Rang 19) hat sieben Plätze gutgemacht.
• Die schnellsten Fortschritte wurden in den 37 Märkten verzeichnet, die die Kategorie „semi-transparent“ ausmachen. Nichtsdestotrotz gibt es eine deutliche Diskrepanz zwischen dem Vorhandensein von Vorschriften und deren Umsetzung, insbesondere in Bezug auf die Raumordnung, Vertragsgestaltungen und die Bauvorschriften. Mexiko und die „Alpha-Städte” Chinas stehen an der Schwelle zum Aufstieg in die Kategorie „transparent”, Indien hat sich auf Grundlage regulatorischer Reformen verbessert. Slowenien, Serbien und Bulgarien sind erstmals in die Kategorie „semi-transparent“ aufgerückt.
• Obwohl es in den Kategorien „wenig transparent“ und „intransparent“ einige Fortschritte gab, haben viele dieser Länder es schwer, voranzukommen.
Die Zukunft der Immobilien-Transparenz
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle Investment Management: „Der Index zeigt stetige Fortschritte, die auf Bemühungen der Branche und der Regierungen zurückzuführen sind. Nichtsdestotrotz gibt es zu viele Beispiele intransparenter und korrupter Praktiken, von schlechter Unternehmensführung und des Scheiterns bei der Durchsetzung von Vorschriften, was ernsthafte Folgen für die Gesellschaft, die Unternehmensaktivitäten und die Investitionen zur Folge hat. Investoren und Mieter werden Länder meiden, die solchen Versäumnissen nicht beikommen können und werden stattdessen in transparentere Märkte ausweichen. ”
Der Report unterstreicht eine Reihe von Faktoren, die die Immobilien-Transparenz in den nächsten Jahren beeinflussen werden:
• Die Panama-Papiere im Frühjahr 2016 haben zu einem steigenden Druck auf das Niveau der Immobilien-Transparenz geführt und den Kampf gegen die Korruption maßgeblich auf die internationale politische Agenda gehievt. Verfahren zur Offenlegung wirtschaftlichen Eigentums und gegen die Geldwäsche werden im größeren Rahmen und rigoroser umgesetzt. In den nächsten Jahren werden wir wahrscheinlich bei vielen Ländern deutliche Fortschritte bei ihren Bestrebungen nach größerer Transparenz von Unternehmens- und Immobilien-Eigentum sehen.
• Mit dem Einsatz neuer Datenerfassungs-Techniken steigt der Druck auf Immobilien, die Messlatte höher zu legen und eine noch höhere Transparenz zu erreichen. JLL rechnet in den nächsten Jahren mit der Entstehung einer neuen Kategorie: „hyper-transparent”, bei der sensorisch erfasste Daten Eigentümer und Mieter über die Nutzung und Performance von Gebäuden informieren.
• Durch die zunehmende Nicht-Duldung von Korruption in den wachsenden Mittelschichten der Welt wird die Geschwindigkeit, in der sich Veränderungen vollziehen, zunehmen, insbesondere in den semi-transparenten Ländern. Die sozialen Medien werden dabei helfen, die Aufmerksamkeit auf dieses Thema zu lenken.
• Die Technologie wird weiter voranschreiten und es einigen Ländern ermöglichen, auf dem traditionellen Weg zur Transparenz Stufen zu überspringen. Wir beobachten bereits, wie dies in Ländern wie Kenia, Ghana und Ecuador geschieht.
• Regulatorischen Reformen wird mehr Bedeutung beigemessen, genauso auch deren Umsetzung, insbesondere in semi-transparenten Märkten, wo derzeit die größte Diskrepanz herrscht.
