04.07.2016 Büroflächenumsatz in Berlin laut AENGEVELT stabil hoch
Nach dem Rekordjahr 2015 mit 854.000 m² kontrahierter Bürofläche setzt sich die positive Marktentwicklung in Berlin auch 2016 fort: der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) erreichte im ersten Halbjahr mit rd. 313.000 m² nahezu das Umsatzniveau des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2015: 327.000 m²) und liegt zugleich 31% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Durchschnitt jeweils 1. Hj. 2006-2015: 238.500 m²).
„2015 trieben Vorvermietungen bis kurz vor Jahresende den Markt zum Rekord, 2016 stützen Aktivitäten der öffentlichen Hand auch mit Eigennutzeranteilen den Flächenumsatz. Gleichzeitig sind moderne, zentral gelegene Büroflächen im mittelpreisigen Flächensegment von EUR 12,- bis 14,-/m², die unter anderem von jungen expandierenden Unternehmen nachgefragt werden, immer weniger verfügbar“, so das Fazit von Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, zum aktuellen Berliner Büromarktgeschehen.
Trends 2016
• Vor dem Hintergrund des erneut hervorragenden ersten Halbjahres bekräftigt AENGEVELT-RESEARCH seine Prognose eines potenziellen Flächenumsatzes von rd. 750.000 m² in 2016, der lediglich 12% unter dem Vorjahreswert läge, indessen 31% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2006 bis 2015: 572.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen (Anfang 2016: rd. 67.500 m²), eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) tragen zum weiteren Abbau des Büro-flächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser von 1,24 Mio. m² auf aktuell ca. 1,0 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 5,3% (1. Hj. 2015: 6,7%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche.
• Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 0,9 bis 0,8 Mio. m².
Wechselnde Branchenaktivitäten
• Mit rd. 130.000 m² bzw. 41,5% des gesamten Büroflächenumsatzes dominierten Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.) das Marktgeschehen im ersten Halbjahr 2016 (1. Hj. 2015: 12% bzw. 38.000 m²). Dabei handelte es sich zu 58% um Eigennutzungsaktivitäten.
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 25% bzw. ca. 78.000 m² auf Platz zwei (1. Hj. 2015: 32% bzw. rd. 104.000 m²).
• Nahezu gleichauf folgen die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) mit 73.500 m² (23,5%). Im 1. Hj. 2015 hatten sie inkl. hoher (Vor-)Vermietungen an Rocket Internet und Zalando 33% bzw. rd. 107.500 m² beigesteuert.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) kontrahierten einen deutlich reduzierten Flächenumfang mit rd. 31.500 m² bzw. rd. 10% Marktquote (1. Hj 2015: 22% bzw. 72.000 m²).
• Verschwindend gering war der Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit deutlich unter 1.000 m² (1. Hj. 2015: 2% bzw. 5.500 m²). Hier schlagen sich die Nachwehen der Finanzkrise nieder.
Regierungsnahe Citylagen vorne
• Da drei Viertel aller Eigennutzungen in Mitte auftraten, dominierte die City-Ost (Mitte) den Markt im 1. Halbjahr 2016 mit 124.000 m² (39,5%) des Büroflächenumsatzes (Vorjahreszeitraum: 84.000 m² bzw. 26%). Ohne Eigennutzer waren es 60.000 m² bzw. 26% der Vermietungen.
• Auch die City-West wies Mehrumsätze auf; rd. 44.000 m² (19% der Vermietungen, keine Eigennutzungen) bedeuten eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2015: 9% bzw. rd. 30.500 m²).
• Dagegen wurden im Cityrand (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) geringere Flächenumsätze von gut 61.000 m² (54.000 m² Vermietungen bzw. 7.500 m² Eigennutzung; 19,5% Gesamtmarktanteil) getätigt (Vorjahreszeitraum: 34% bzw. rd. 111.000 m²).
• Während die (weitere) Innenstadt (19.000 m² bzw. 6%) deutlich zurückfiel, legte der Außenbereich auf 65.000 m² bzw. 21% zu (1. Hj. 2015: Innenstadt 49.000 m² / 15%, Außenbereich 51.000 m² / 16%). Hieran waren wie in 2015 zahlreiche Vorvermietungen am Technologie-Standort Adlershof beteiligt.
Mieten steigen – Bestandshalter gewinnen
• „Der 2015er Trend setzt sich fort: Moderne, mittelpreisige Büroflächen in Top-Lagen sind knapp, budgetbegrenzte Mieter weichen auf günstigere Lagen außerhalb der City aus. Die Bestandsmieten steigen dort deutlich, die mittlere Miete allerdings weniger stark wegen des geografischen Verdünnungseffektes“, fasst Dr. Walter Zorn die Mietpreisentwicklung am Berliner Büromarkt zusammen.
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stieg im ersten Halbjahr 2016 deutlich auf EUR 25,-/m² an (Ende 2015: EUR 23,50/m²; Mitte 2015: EUR 22,-/m²). Erzielt werden die Spitzenmieten für hochwertige und marktgerechte Büroflächen in der City-Ost sowie in den Neubauten der City-West und den Entwicklungsflächen Europacity/Hauptbahnhof. Für kleinere Flächen sind Nominalmieten von EUR 26,- bis 28,-/m² keine Ausnahmen mehr, fallweise werden sogar „Maximalmieten“ oberhalb von EUR 30,-/m² erzielt.
• Die (flächengewichtete) mittlere Miete für Anmietungen in besten City-Lagen (Ost) stieg aktuell auf ca. EUR 18,80/m². In City-Lagen (West) liegen die Werte mit ca. EUR 15,-/m² deutlich darunter. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in Citylagen weiter auf ca. EUR 17,50/m² (Ende 2015: EUR 17,20/m²; Mitte 2015; EUR 16,90/m²). Die kalkulatorischen Mieten für Eigennutzer lagen bei den zentralen Neubauten bzw. Sanierungen im Mittel bei etwa EUR 20,-/m²
• In der weiteren Innenstadt (S-Bahnring) bzw. periphereren Lagen wurden Anmietungen für im Mittel EUR 13,-/m² bzw. EUR 10,90/m² getätigt.
• In der Gesamtstadt Berlin liegt die realisierte Durchschnitts-Abschlussmiete (ohne Eigennutzer) im ersten Halbjahr 2016 trotz des „geografischen Verdünnungseffektes“ mit rd. EUR 15,10/m² markant höher als im Vorjahreszeitraum (Mitte 2015: EUR 13,40/m²) bzw. 1% höher als am Jahresende 2015 (EUR 14,95/m²).
Ausblick
• Für das Jahr 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH stabil hohe Büroflächenumsätze etwas unterhalb des Rekordjahres 2015.
• Wohnungs-Neubau und Flächenumwidmung konkurrieren vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings (erweiterte Innenstadt) mit dem Büromarkt. Ersatzneubau im Bürobereich unterbleibt bei höherer Renditeer¬wartung für (hochwertige) Eigentumswohnungen, während die offizielle Strategie, kostengünstige Wohnungen für die wachsende Bevölkerung bereitzustellen, Flächen belegt.
• Der Mietpreisanstieg dürfte sich daher bei moderaten Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand verstetigen.
• Vorvermietungspotenziale bieten derzeit vor allem noch MediaSpree und Adlershof sowie das Entwicklungsgebiet um den Flughafen Tegel („The Urban Tech Republic“).
„2015 trieben Vorvermietungen bis kurz vor Jahresende den Markt zum Rekord, 2016 stützen Aktivitäten der öffentlichen Hand auch mit Eigennutzeranteilen den Flächenumsatz. Gleichzeitig sind moderne, zentral gelegene Büroflächen im mittelpreisigen Flächensegment von EUR 12,- bis 14,-/m², die unter anderem von jungen expandierenden Unternehmen nachgefragt werden, immer weniger verfügbar“, so das Fazit von Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, zum aktuellen Berliner Büromarktgeschehen.
Trends 2016
• Vor dem Hintergrund des erneut hervorragenden ersten Halbjahres bekräftigt AENGEVELT-RESEARCH seine Prognose eines potenziellen Flächenumsatzes von rd. 750.000 m² in 2016, der lediglich 12% unter dem Vorjahreswert läge, indessen 31% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2006 bis 2015: 572.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen (Anfang 2016: rd. 67.500 m²), eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) tragen zum weiteren Abbau des Büro-flächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser von 1,24 Mio. m² auf aktuell ca. 1,0 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 5,3% (1. Hj. 2015: 6,7%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche.
• Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 0,9 bis 0,8 Mio. m².
Wechselnde Branchenaktivitäten
• Mit rd. 130.000 m² bzw. 41,5% des gesamten Büroflächenumsatzes dominierten Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.) das Marktgeschehen im ersten Halbjahr 2016 (1. Hj. 2015: 12% bzw. 38.000 m²). Dabei handelte es sich zu 58% um Eigennutzungsaktivitäten.
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 25% bzw. ca. 78.000 m² auf Platz zwei (1. Hj. 2015: 32% bzw. rd. 104.000 m²).
• Nahezu gleichauf folgen die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) mit 73.500 m² (23,5%). Im 1. Hj. 2015 hatten sie inkl. hoher (Vor-)Vermietungen an Rocket Internet und Zalando 33% bzw. rd. 107.500 m² beigesteuert.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) kontrahierten einen deutlich reduzierten Flächenumfang mit rd. 31.500 m² bzw. rd. 10% Marktquote (1. Hj 2015: 22% bzw. 72.000 m²).
• Verschwindend gering war der Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit deutlich unter 1.000 m² (1. Hj. 2015: 2% bzw. 5.500 m²). Hier schlagen sich die Nachwehen der Finanzkrise nieder.
Regierungsnahe Citylagen vorne
• Da drei Viertel aller Eigennutzungen in Mitte auftraten, dominierte die City-Ost (Mitte) den Markt im 1. Halbjahr 2016 mit 124.000 m² (39,5%) des Büroflächenumsatzes (Vorjahreszeitraum: 84.000 m² bzw. 26%). Ohne Eigennutzer waren es 60.000 m² bzw. 26% der Vermietungen.
• Auch die City-West wies Mehrumsätze auf; rd. 44.000 m² (19% der Vermietungen, keine Eigennutzungen) bedeuten eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2015: 9% bzw. rd. 30.500 m²).
• Dagegen wurden im Cityrand (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) geringere Flächenumsätze von gut 61.000 m² (54.000 m² Vermietungen bzw. 7.500 m² Eigennutzung; 19,5% Gesamtmarktanteil) getätigt (Vorjahreszeitraum: 34% bzw. rd. 111.000 m²).
• Während die (weitere) Innenstadt (19.000 m² bzw. 6%) deutlich zurückfiel, legte der Außenbereich auf 65.000 m² bzw. 21% zu (1. Hj. 2015: Innenstadt 49.000 m² / 15%, Außenbereich 51.000 m² / 16%). Hieran waren wie in 2015 zahlreiche Vorvermietungen am Technologie-Standort Adlershof beteiligt.
Mieten steigen – Bestandshalter gewinnen
• „Der 2015er Trend setzt sich fort: Moderne, mittelpreisige Büroflächen in Top-Lagen sind knapp, budgetbegrenzte Mieter weichen auf günstigere Lagen außerhalb der City aus. Die Bestandsmieten steigen dort deutlich, die mittlere Miete allerdings weniger stark wegen des geografischen Verdünnungseffektes“, fasst Dr. Walter Zorn die Mietpreisentwicklung am Berliner Büromarkt zusammen.
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stieg im ersten Halbjahr 2016 deutlich auf EUR 25,-/m² an (Ende 2015: EUR 23,50/m²; Mitte 2015: EUR 22,-/m²). Erzielt werden die Spitzenmieten für hochwertige und marktgerechte Büroflächen in der City-Ost sowie in den Neubauten der City-West und den Entwicklungsflächen Europacity/Hauptbahnhof. Für kleinere Flächen sind Nominalmieten von EUR 26,- bis 28,-/m² keine Ausnahmen mehr, fallweise werden sogar „Maximalmieten“ oberhalb von EUR 30,-/m² erzielt.
• Die (flächengewichtete) mittlere Miete für Anmietungen in besten City-Lagen (Ost) stieg aktuell auf ca. EUR 18,80/m². In City-Lagen (West) liegen die Werte mit ca. EUR 15,-/m² deutlich darunter. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in Citylagen weiter auf ca. EUR 17,50/m² (Ende 2015: EUR 17,20/m²; Mitte 2015; EUR 16,90/m²). Die kalkulatorischen Mieten für Eigennutzer lagen bei den zentralen Neubauten bzw. Sanierungen im Mittel bei etwa EUR 20,-/m²
• In der weiteren Innenstadt (S-Bahnring) bzw. periphereren Lagen wurden Anmietungen für im Mittel EUR 13,-/m² bzw. EUR 10,90/m² getätigt.
• In der Gesamtstadt Berlin liegt die realisierte Durchschnitts-Abschlussmiete (ohne Eigennutzer) im ersten Halbjahr 2016 trotz des „geografischen Verdünnungseffektes“ mit rd. EUR 15,10/m² markant höher als im Vorjahreszeitraum (Mitte 2015: EUR 13,40/m²) bzw. 1% höher als am Jahresende 2015 (EUR 14,95/m²).
Ausblick
• Für das Jahr 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH stabil hohe Büroflächenumsätze etwas unterhalb des Rekordjahres 2015.
• Wohnungs-Neubau und Flächenumwidmung konkurrieren vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings (erweiterte Innenstadt) mit dem Büromarkt. Ersatzneubau im Bürobereich unterbleibt bei höherer Renditeer¬wartung für (hochwertige) Eigentumswohnungen, während die offizielle Strategie, kostengünstige Wohnungen für die wachsende Bevölkerung bereitzustellen, Flächen belegt.
• Der Mietpreisanstieg dürfte sich daher bei moderaten Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand verstetigen.
• Vorvermietungspotenziale bieten derzeit vor allem noch MediaSpree und Adlershof sowie das Entwicklungsgebiet um den Flughafen Tegel („The Urban Tech Republic“).
