04.07.2016 Mangelndes Angebot: Knapp 18,4 Mrd. Euro Investmentumsatz
Im ersten Halbjahr 2016 wurden bundesweit knapp 18,4 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Trotz weiter gestiegener Nachfrage ging der Umsatz aufgrund des nicht ausreichenden Angebots um rund ein Viertel zurück. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Der Rückgang bei Einzeldeals (13,62 Milliarden Euro) fiel trotz Angebotsmangel nur 8 % niedriger aus als im Vorjahr. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis.
• Der Portfolioumsatz erreicht aufgrund noch fehlender Milliarden-Deals bislang nur rund die Hälfte des Vorjahresresultats.
• Die auch im zweiten Quartal weiter gesunkenen Spitzenrenditen liegen immer noch höher als beispielsweise in London oder Paris.
• Das Transaktionsvolumen von insgesamt 18,38 Milliarden Euro entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten.
• Anzahl der erfassten Transaktionen mit knapp 900 auf Vorjahresniveau.
• Büroinvestments mit gut 41 % Umsatzanteil klar in Führung
• Hotels erzielen neuen Rekordumsatz
• Ausländische Investoren tragen aufgrund eines bislang noch geringen Portfolioumsatzes aktuell nur 35 % zum Ergebnis bei.
„Trotz des deutlichen Rückgangs im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 zeigten sich die deutschen Investmentmärkte bislang sehr lebhaft. Das geringere Umsatzvolumen resultiert zu rund 80 % aus dem Portfoliosegment, wo mit 4,75 Milliarden Euro nur halb so viel investiert wurde. Im letzten Jahr trugen alleine das Corio-Paket und der Kaufhof-Deal etwa 3,4 Milliarden Euro zum Halbjahresumsatz bei. Bei den Einzeldeals wurde dagegen mit 13,63 Milliarden Euro erneut ein herausragendes Ergebnis erzielt und der vorjährige Rekordumsatz lediglich um 8 % verfehlt. Dieser Umsatz wäre bei einem größeren Angebot mit Sicherheit noch höher ausgefallen, da die Nachfrage der Investoren tendenziell noch weiter zugenommen hat. Wie stark der Wettbewerb um die am Markt befindlichen Objekte ist, zeigt sich vor allem an den auch im zweiten Quartal weiter gestiegenen Preisen“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Die 13,62 Milliarden Euro, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus deutlich über 800 Transaktionen, in etwa so viel wie im Vorjahreszeitraum. Allerdings zeigt sich das zu geringe Angebot vor allem im großvolumigen Core-Segment. Bislang wurden lediglich 10 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert. Im ersten Halbjahr 2015 waren es doppelt so viele.
Anders stellt sich die Situation bei Paketverkäufen dar. Hier hat sich das Transaktionsvolumen mit 4,75 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr halbiert. Zwar relativiert sich die Situation etwas, wenn man die beiden außergewöhnlichen Portfoliotransaktionen des ersten Halbjahres 2015 (Corio und Kaufhof) berücksichtigt, gleichwohl zeigte sich das Portfoliosegment deutlich ruhiger. Diese Aussage wird auch durch die Anzahl der erfassten Verkäufe unterstrichen. Im Vorjahreszeitraum waren es über 70, dieses Jahr bislang nur gut 50.
Knapp zwei Drittel des Investmentumsatzes (65 %) entfallen auf deutsche Anleger. Diese starke Beteiligung unterstreicht, welch großes Vertrauen sie in den heimischen Markt haben. Der Anteil ausländischer Investoren hat sich gegenüber dem ersten Quartal zwar leicht, auf aktuell 35 %, erhöht, liegt aber noch unter den Vorjahresanteilen. Hier schlägt sich der vergleichsweise moderate Portfolioumsatz nieder, da sie gerade hier traditionell stark vertreten sind. Bei den Einzelobjekten kommen ausländische Anleger auf knapp 27 %, bei Paketverkäufen dagegen auf fast 58 %. Den mit Abstand größten Beitrag leisten bislang europäische Investoren, die gut 3,94 Milliarden Euro investiert haben. Mit rund 1,72 Milliarden Euro folgen nordamerikanische Anleger auf Platz zwei. Asiatische Käufer spielten dagegen im ersten Halbjahr bislang nur eine untergeordnete Rolle, wobei sich ihr Anteil im Laufe des Jahres noch deutlich erhöhen dürfte.
Am meisten investiert wurde auch im ersten Halbjahr wieder in Büroobjekte, die gut 41 % (7,57 Milliarden Euro) zum Gesamtergebnis beitragen. Gerade in diesem Marktsegment reicht das vorhandene Angebot aber bei weitem nicht aus, um die weiter gewachsene Nachfrage der Käufer zu decken. Das gilt vor allem in den besonders präferierten Top-Standorten. Mit rund 22 % haben Einzelhandelsimmobilien sowohl ihren Anteil als auch den zweiten Platz aus dem ersten Quartal verteidigt. Einen neuen Rekordumsatz verzeichnen Hoteltransaktionen mit knapp 2,16 Milliarden Euro, was einem Umsatzanteil von knapp 12 % entspricht. Der bisherige Bestwert aus dem Jahr 2014 wurde dabei um stolze 31 % übertroffen. Dazu beigetragen hat in starkem Maße der Verkauf des sogenannten Interhotel Portfolios an FDM Management. Mit gut 1,87 Milliarden Euro (Anteil: 10 %) verfehlen Logistikdeals nur knapp den 2014 aufgestellten Rekord, können aber gegenüber dem Vorjahr spürbar zulegen (+18 %). Die Erfolgsstory dieser Assetklasse setzt sich damit unvermindert fort. Gut 4 % des Ergebnisses entfallen darüber hinaus auf Sozialimmobilien, insbesondere auf Pflegeheime.
„Auch die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) mussten einen spürbaren Umsatzrückgang (-27 %) verkraften. Mit 9,18 Milliarden Euro entfallen trotzdem rund 50 % des Transaktionsvolumens auf die Metropolen. Die wichtigsten Gründe für das niedrigere Ergebnis sind einerseits im begrenzten Angebot großvolumiger Core-Objekte, andererseits in einem Rückgang der anteilig eingerechneten Portfoliodeals zu sehen. Dies erklärt den Großteil der Einbußen. Abgesehen davon war aber auch an den Top-Standorten eine sehr lebhafte Nachfrage zu beobachten, was auch dadurch unterstrichen wird, dass der zehnjährige Durchschnitt um stolze 25 % übertroffen wurde“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit Ausnahme von Hamburg, wo das Investitionsvolumen um 16 % auf knapp 2,13 Milliarden Euro zugelegt hat, verzeichneten alle Städte Rückgänge. Mit diesem Ergebnis setzte sich die Hansestadt auch an die Spitze der großen Standorte, wenn auch nur knapp vor München mit 2,09 Milliarden Euro (-28 %) und Berlin mit 2,06 Milliarden Euro (-34 %). Diesem Führungstrio dicht auf den Fersen ist Frankfurt, wo gut 1,81 Milliarden Euro registriert wurden (-40 %). Auch wenn das Top-Ergebnis aus dem vergangenen Jahr, das von einer Reihe von dreistelligen Großdeals getragen wurde, die zusammen über 1,6 Milliarden Euro beitrugen und so nicht jedes Jahr zu wiederholen sind, deutlich verfehlt wurde, stellt der aktuelle Umsatz im langjährigen Vergleich das drittbeste Ergebnis dar. Auch die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf mit 665 Millionen Euro (-27 %) und Köln mit 430 Millionen Euro (-50 %) passen sich ins Bild ein.
„Das ungebrochene und eher noch steigende Interesse der Investoren sorgt für einen Nachfrageüberhang, der auch im zweiten Quartal zu weiter sinkenden Spitzenrenditen geführt hat. Besonders dynamisch vollzieht sich diese Entwicklung in Berlin, wo die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte auf 3,70 % zurückgegangen ist und damit nur noch 10 Basispunkte höher liegt als in München (3,60 %)“, ergänzt Stricker. Auf Rang drei folgt Hamburg mit 3,75 % vor Frankfurt mit 3,95 %, womit auch in der Main-Metropole die 4-%-Marke unterboten wird. Noch knapp darüber liegen die Spitzenrenditen in Düsseldorf mit 4,10 % und Köln mit 4,30 %. Trotz der weiter gestiegenen Preise liegen die Renditen an den deutschen Top-Standorten aber immer noch über denen in London und Paris. Hinzu kommen die günstigen Finanzierungsbedingungen und geringen Margen bei der Kreditvergabe, die dazu führen, dass Investoren in Deutschland immer noch spürbar bessere Eigenkapitalrenditen erzielen können als an den wichtigsten europäischen Konkurrenzstandorten.
„Auch für das zweite Halbjahr deutet alles auf sehr lebhafte Investmentmärkte und ein im langfristigen Vergleich außergewöhnlich gutes Jahr hin. Vor allem das Portfoliosegment wird spürbar Fahrt aufnehmen, da sich eine Reihe von großen Paketen in konkreten Verhandlungen oder kurz vor Vermarktungsstart befindet. Bei Einzeldeals wird dagegen das mangelnde Angebot vor allem im großvolumigen Core-Segment voraussichtlich anhalten und den Wettbewerb unter den Investoren weiter anheizen. Vor diesem Hintergrund ist auch die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Spitzenrenditen in den begehrtesten Städten noch weiter sinken werden. Unterstützt wird diese Einschätzung auch durch die aktuellen politischen Entwicklungen. Auch wenn niemand im Moment wirklich absehen kann, wie sich der Brexit auswirken wird, ist ein weiterer Zufluss von Kapital nach Kontinentaleuropa, insbesondere nach Deutschland und Frankreich, das wahrscheinlichste Szenario. Trotzdem dürfte es schwer werden, das Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres wieder zu erreichen und die 50-Milliarden Euro-Schwelle erneut zu übertreffen. Aktuell gehen wird davon aus, dass ein Investitionsvolumen von über 45 Milliarden Euro realistisch ist. Ein Wert, der in der Vergangenheit bislang erst dreimal erreicht wurde“, fasst Bienkowski die Aussichten zusammen.
• Der Rückgang bei Einzeldeals (13,62 Milliarden Euro) fiel trotz Angebotsmangel nur 8 % niedriger aus als im Vorjahr. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis.
• Der Portfolioumsatz erreicht aufgrund noch fehlender Milliarden-Deals bislang nur rund die Hälfte des Vorjahresresultats.
• Die auch im zweiten Quartal weiter gesunkenen Spitzenrenditen liegen immer noch höher als beispielsweise in London oder Paris.
• Das Transaktionsvolumen von insgesamt 18,38 Milliarden Euro entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten.
• Anzahl der erfassten Transaktionen mit knapp 900 auf Vorjahresniveau.
• Büroinvestments mit gut 41 % Umsatzanteil klar in Führung
• Hotels erzielen neuen Rekordumsatz
• Ausländische Investoren tragen aufgrund eines bislang noch geringen Portfolioumsatzes aktuell nur 35 % zum Ergebnis bei.
„Trotz des deutlichen Rückgangs im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 zeigten sich die deutschen Investmentmärkte bislang sehr lebhaft. Das geringere Umsatzvolumen resultiert zu rund 80 % aus dem Portfoliosegment, wo mit 4,75 Milliarden Euro nur halb so viel investiert wurde. Im letzten Jahr trugen alleine das Corio-Paket und der Kaufhof-Deal etwa 3,4 Milliarden Euro zum Halbjahresumsatz bei. Bei den Einzeldeals wurde dagegen mit 13,63 Milliarden Euro erneut ein herausragendes Ergebnis erzielt und der vorjährige Rekordumsatz lediglich um 8 % verfehlt. Dieser Umsatz wäre bei einem größeren Angebot mit Sicherheit noch höher ausgefallen, da die Nachfrage der Investoren tendenziell noch weiter zugenommen hat. Wie stark der Wettbewerb um die am Markt befindlichen Objekte ist, zeigt sich vor allem an den auch im zweiten Quartal weiter gestiegenen Preisen“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Die 13,62 Milliarden Euro, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus deutlich über 800 Transaktionen, in etwa so viel wie im Vorjahreszeitraum. Allerdings zeigt sich das zu geringe Angebot vor allem im großvolumigen Core-Segment. Bislang wurden lediglich 10 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert. Im ersten Halbjahr 2015 waren es doppelt so viele.
Anders stellt sich die Situation bei Paketverkäufen dar. Hier hat sich das Transaktionsvolumen mit 4,75 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr halbiert. Zwar relativiert sich die Situation etwas, wenn man die beiden außergewöhnlichen Portfoliotransaktionen des ersten Halbjahres 2015 (Corio und Kaufhof) berücksichtigt, gleichwohl zeigte sich das Portfoliosegment deutlich ruhiger. Diese Aussage wird auch durch die Anzahl der erfassten Verkäufe unterstrichen. Im Vorjahreszeitraum waren es über 70, dieses Jahr bislang nur gut 50.
Knapp zwei Drittel des Investmentumsatzes (65 %) entfallen auf deutsche Anleger. Diese starke Beteiligung unterstreicht, welch großes Vertrauen sie in den heimischen Markt haben. Der Anteil ausländischer Investoren hat sich gegenüber dem ersten Quartal zwar leicht, auf aktuell 35 %, erhöht, liegt aber noch unter den Vorjahresanteilen. Hier schlägt sich der vergleichsweise moderate Portfolioumsatz nieder, da sie gerade hier traditionell stark vertreten sind. Bei den Einzelobjekten kommen ausländische Anleger auf knapp 27 %, bei Paketverkäufen dagegen auf fast 58 %. Den mit Abstand größten Beitrag leisten bislang europäische Investoren, die gut 3,94 Milliarden Euro investiert haben. Mit rund 1,72 Milliarden Euro folgen nordamerikanische Anleger auf Platz zwei. Asiatische Käufer spielten dagegen im ersten Halbjahr bislang nur eine untergeordnete Rolle, wobei sich ihr Anteil im Laufe des Jahres noch deutlich erhöhen dürfte.
Am meisten investiert wurde auch im ersten Halbjahr wieder in Büroobjekte, die gut 41 % (7,57 Milliarden Euro) zum Gesamtergebnis beitragen. Gerade in diesem Marktsegment reicht das vorhandene Angebot aber bei weitem nicht aus, um die weiter gewachsene Nachfrage der Käufer zu decken. Das gilt vor allem in den besonders präferierten Top-Standorten. Mit rund 22 % haben Einzelhandelsimmobilien sowohl ihren Anteil als auch den zweiten Platz aus dem ersten Quartal verteidigt. Einen neuen Rekordumsatz verzeichnen Hoteltransaktionen mit knapp 2,16 Milliarden Euro, was einem Umsatzanteil von knapp 12 % entspricht. Der bisherige Bestwert aus dem Jahr 2014 wurde dabei um stolze 31 % übertroffen. Dazu beigetragen hat in starkem Maße der Verkauf des sogenannten Interhotel Portfolios an FDM Management. Mit gut 1,87 Milliarden Euro (Anteil: 10 %) verfehlen Logistikdeals nur knapp den 2014 aufgestellten Rekord, können aber gegenüber dem Vorjahr spürbar zulegen (+18 %). Die Erfolgsstory dieser Assetklasse setzt sich damit unvermindert fort. Gut 4 % des Ergebnisses entfallen darüber hinaus auf Sozialimmobilien, insbesondere auf Pflegeheime.
„Auch die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) mussten einen spürbaren Umsatzrückgang (-27 %) verkraften. Mit 9,18 Milliarden Euro entfallen trotzdem rund 50 % des Transaktionsvolumens auf die Metropolen. Die wichtigsten Gründe für das niedrigere Ergebnis sind einerseits im begrenzten Angebot großvolumiger Core-Objekte, andererseits in einem Rückgang der anteilig eingerechneten Portfoliodeals zu sehen. Dies erklärt den Großteil der Einbußen. Abgesehen davon war aber auch an den Top-Standorten eine sehr lebhafte Nachfrage zu beobachten, was auch dadurch unterstrichen wird, dass der zehnjährige Durchschnitt um stolze 25 % übertroffen wurde“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit Ausnahme von Hamburg, wo das Investitionsvolumen um 16 % auf knapp 2,13 Milliarden Euro zugelegt hat, verzeichneten alle Städte Rückgänge. Mit diesem Ergebnis setzte sich die Hansestadt auch an die Spitze der großen Standorte, wenn auch nur knapp vor München mit 2,09 Milliarden Euro (-28 %) und Berlin mit 2,06 Milliarden Euro (-34 %). Diesem Führungstrio dicht auf den Fersen ist Frankfurt, wo gut 1,81 Milliarden Euro registriert wurden (-40 %). Auch wenn das Top-Ergebnis aus dem vergangenen Jahr, das von einer Reihe von dreistelligen Großdeals getragen wurde, die zusammen über 1,6 Milliarden Euro beitrugen und so nicht jedes Jahr zu wiederholen sind, deutlich verfehlt wurde, stellt der aktuelle Umsatz im langjährigen Vergleich das drittbeste Ergebnis dar. Auch die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf mit 665 Millionen Euro (-27 %) und Köln mit 430 Millionen Euro (-50 %) passen sich ins Bild ein.
„Das ungebrochene und eher noch steigende Interesse der Investoren sorgt für einen Nachfrageüberhang, der auch im zweiten Quartal zu weiter sinkenden Spitzenrenditen geführt hat. Besonders dynamisch vollzieht sich diese Entwicklung in Berlin, wo die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte auf 3,70 % zurückgegangen ist und damit nur noch 10 Basispunkte höher liegt als in München (3,60 %)“, ergänzt Stricker. Auf Rang drei folgt Hamburg mit 3,75 % vor Frankfurt mit 3,95 %, womit auch in der Main-Metropole die 4-%-Marke unterboten wird. Noch knapp darüber liegen die Spitzenrenditen in Düsseldorf mit 4,10 % und Köln mit 4,30 %. Trotz der weiter gestiegenen Preise liegen die Renditen an den deutschen Top-Standorten aber immer noch über denen in London und Paris. Hinzu kommen die günstigen Finanzierungsbedingungen und geringen Margen bei der Kreditvergabe, die dazu führen, dass Investoren in Deutschland immer noch spürbar bessere Eigenkapitalrenditen erzielen können als an den wichtigsten europäischen Konkurrenzstandorten.
„Auch für das zweite Halbjahr deutet alles auf sehr lebhafte Investmentmärkte und ein im langfristigen Vergleich außergewöhnlich gutes Jahr hin. Vor allem das Portfoliosegment wird spürbar Fahrt aufnehmen, da sich eine Reihe von großen Paketen in konkreten Verhandlungen oder kurz vor Vermarktungsstart befindet. Bei Einzeldeals wird dagegen das mangelnde Angebot vor allem im großvolumigen Core-Segment voraussichtlich anhalten und den Wettbewerb unter den Investoren weiter anheizen. Vor diesem Hintergrund ist auch die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Spitzenrenditen in den begehrtesten Städten noch weiter sinken werden. Unterstützt wird diese Einschätzung auch durch die aktuellen politischen Entwicklungen. Auch wenn niemand im Moment wirklich absehen kann, wie sich der Brexit auswirken wird, ist ein weiterer Zufluss von Kapital nach Kontinentaleuropa, insbesondere nach Deutschland und Frankreich, das wahrscheinlichste Szenario. Trotzdem dürfte es schwer werden, das Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres wieder zu erreichen und die 50-Milliarden Euro-Schwelle erneut zu übertreffen. Aktuell gehen wird davon aus, dass ein Investitionsvolumen von über 45 Milliarden Euro realistisch ist. Ein Wert, der in der Vergangenheit bislang erst dreimal erreicht wurde“, fasst Bienkowski die Aussichten zusammen.
