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04.07.2016 Frankfurter Bürovermietungsmarkt weiterhin in Fahrt

Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden nach Angaben von blackolive im ersten Halbjahr 2016 ca. 235.900 m² ohne Dunkelziffer vermietet. Die Zahl der Mietvertragsabschlüsse liegt mit 386 16% über dem Vorjahresniveau (+54). „Das Ergebnis wird unter anderem getragen von der Zunahme der Abschlüsse im Bereich zwischen 5.000 m² und 10.000 m², hier verzeichnen wir bei einer Verdopplung der Abschlüsse einen dreimal so hohen Umsatz, nämlich knapp 30.000 m², gegenüber dem selben Vorjahreszeitraum.“ erklärt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Mehr Mietverträge wurden auch im Bereich von 2.000 m² bis 5.000 m² geschlossen (+34 %). Der kleinteilige Bereich (bis 1.000 m²) wächst ebenfalls weiter und stellt mit 45 % fast die Hälfte des Gesamtumsatzes.

Finanzdienstleister auf Platz eins, Berater und IT folgen

Es wurde keine weiteren Abschlüsse über 10.000 m² getätigt, außer dem Deal der Europäischen Zentralbank (EZB) im ersten Quartal 2016 über 17.800 m². Der Anteil der Finanzdienstleister liegt bei 25 %. Mietverträge von Beratungsunternehmen machen 16 % des Flächenumsatzes aus, gefolgt von Unternehmen der Branche Internet, Medien und Telekom mit 14 %, hier spielt der Abschluss von SAP Deutschland AG & Co. KG mit 9.000 m² im ersten Quartal ebenfalls eine maßgebliche Rolle. Drittgrößter Abschluss ist die kürzlich erfolgte Anmietung der Union Investment in der Neuen Mainzer Straße 14-18 über ca. 7.830 m². Beratungsunternehmen waren wie üblich die aktivste Gruppe und schlossen 74 Verträge ab.

CBD auf Kurs, Randlagen weiter im Kommen

Der Umsatz im Central Business District (CBD) liegt mit 41 % fast auf Vorjahresniveau. Dies verwundert kaum, da die drei größten Abschlüsse in diesem Bereich getätigt wurden. Nachgefragtester Teilmarkt hinsichtlich des Flächenumsatzes innerhalb des CBD ist das Bankenviertel. In Niederrad und Eschborn wurden jeweils knapp 10 % des Flächenumsatzes erzielt ? in Eschborn bedingt durch den Abschluss der SAP und in Niederrad durch eine Reihe von abgeschlossenen Deals zwischen 1.000 und 5.000 m² aus dem ersten Quartal. Eine gute Performance hat auch der Teilmarkt Frankfurt Nord hingelegt. Hier wurden knapp 8 % des Umsatzes und damit fast 16.000 m² mehr als im selben Vorjahreszeitraum erzielt. Hauptumsatztreiber hier war der Jobcenter, der in zwei Tranchen in der Emil-von-Behring-Straße 8-14 in Summe über 5.000 m² Mietfläche innerhalb des letzten halben Jahres angemietet hat. Das 14te und 15te Polizeirevier trug mit den 6.700 m² aus dem ersten Quartal ebenfalls maßgeblich dazu bei. Auch der Frankfurter Osten, in unmittelbarer Nähe zur EZB konnte eine weitere größere Anmietung in einem Projekt auf der Hanauer Landstraße verbuchen, Mieter ist Universum Inkasso mit 4.630 m².

Mietpreis stabil hoch – durch Projekte und „Brexit“ Tendenz steigend

Die Mietpreise in Frankfurt haben sich auf stabil hohem Niveau gehalten, wenngleich es auch zu einem Rückgang der Durchschnittsmiete um € 1,40/m² gegenüber Mitte 2015 auf € 17,60/m² kam. Dazu haben unter anderem eine Reihe von mittelgroße Anmietungen deutlich unter € 20,00/m² in Bestandsgebäuden außerhalb des CBD beitragen ? Jobcenter, Universum Inkasso und Schiff-Martini & Cie. GmbH sind die jüngsten Beispiele dafür. Die Spitzenmiete liegt mit € 38,00/m² nach wie vor hoch, wenn auch um € 0,75/m² niedriger als im selben Vorjahreszeitraum. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten in naher Zukunft wegen der gestiegenen Bautätigkeit im CBD und den potentiellen Folgen des Brexits wieder steigen. Für 2016 und 2017 liegen die prognostizierten Fertigstellungsraten bei knapp unter 150.000 m² pro Jahr mit Belegungsquoten von 64 %. „Obwohl dies deutlich mehr ist als im letzten Jahr, sind insbesondere im CBD Angebotsengpässe von großen zusammenhängenden Flächen möglich. Denn auch wenn die Austrittserklärung noch nicht erfolgt ist, kann es zu Überreaktionen kommt, da einige Unternehmen sich Flächen zu günstigen Konditionen sichern möchten.“ erläutert Schön. Große Objekte wie der „Omniturm“ und der „Marienturm“ mit Flächenreserven von über 40.000 m² werden erst Ende 2018, Anfang 2019 bezugsbereit sein.

Leerstand sinkt weiter, Umnutzung bleibt aktuell

Der Leerstand liegt aktuell mit ca. 1,38 Mio. m² und einer Leerstandsquote von 11,9 % fast auf Vorjahresniveau. Während die Leerstände in den Randlagen fast ausnahmslos (außer in Eschborn) gesunken sind, kamen im CBD Flächen durch Fertigstellung hinzu, so etwa die gerade fertiggestellt T8. „Aber Objekte im CBD fanden immer ihre Mieter und dies wird auch in Zukunft so sein. Der Brexit könnte dies nur noch beschleunigen.“ sagt Schön. Umnutzungen waren und sind ein Dauerthema, wenn auch aktuell in abgeschwächter Form. Während in 2015 viele Umnutzungen im Westend registriert wurden, lag der Fokus im Jahr 2016 auf Objekten in den Stadtrandlagen (Frankfurt West und Kaiserlei). Im Westend fallen zwar einige Objekte temporär auch aus dem Bestand, allerdings auf Grund von Sanierung oder Abriss und Neubau.

Fazit

Zur Mitte des Jahres liegt der Flächenumsatz in Frankfurt deutlich über 200.000 m², obwohl kein weiterer großer Mietvertrag über 10.000 m² mehr geschlossen wurde. Abschlüsse im mittleren Segment waren der Umsatztreiber. Am Markt sind viele Unternehmen mit einem Flächenbedarf von insgesamt mehr als 400.000 m² auf der Suche, dazu kommen die potentiellen Brexit-„Flüchtlinge“, deren Augenmerk auf dem sehr gut nachgefragten CBD liegt. „Unternehmen mit derzeitigem Standort London werden in Frankfurt sehr wahrscheinlich Flächen in der Größenordnung zwischen 1.000 m² bis 10.000 m² nachfragen. Dies, der vorgenannte erwartete Großabschluss eines Unternehmens > 45.000 m² und die uns bekannten Gesuche werden den Flächenumsatz deutlich über 400.000 m² katapultieren.“ resümiert Schön.




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