18.07.2016 Nachfrage nach Büroflächen europaweit höher als das Angebot
Dem aktuellen European Offices Market Report des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills zufolge wurde die Büroflächennachfrage in Europa im 1. Quartal 2016 durch den Mangel an hochwertigem Angebot beeinträchtigt. Dabei wird sich auch der prognostizierte Anstieg der Neubautätigkeit um 22 % in den meisten Städten kaum auswirken. Der Büroflächenumsatz in Europa summierte sich im 1. Quartal 2016 auf insgesamt 1,75 Mio. m² und liegt damit annähernd auf Vorjahresniveau. Geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig hohem Flächenumsatz haben in den meisten Städten das Angebot zum Erliegen gebracht. Lediglich Warschau (+ 180 Bp. ggü Q1 2015), Kopenhagen (+ 20 Bp.) und London West End (+ 10 Bp.) verzeichneten einen Anstieg des Flächenangebots. Der Büroflächenumsatz des 1. Quartals 2016 ist vor allem auf Unternehmensexpansionen zurückzuführen, womit sich der Nachfragezuwachs im kleinteiligen bzw. mittleren Flächensegment in diversen Städten erklären lässt.
Durch einen Rückgang des Flächenfertigstellungsvolumens um 16 % in 2015 bei gleichzeitig dynamischer Vermietungstätigkeit in den vergangenen 12 Monaten ging der verfügbare Flächenbestand drastisch zurück. Auf Basis der aktuellen Projektentwicklungspipeline wird bis Jahresende ein Büroflächenzuwachs von 22 % bzw. 2,7 Mio. m² prognostiziert. Dieses Volumen entspricht etwa 42 % des durchschnittlichen 5-Jahres-Umsatzes in Europa, wird sich jedoch auf die meisten Märkte kaum spürbar auswirken. Außer in Warschau und Brüssel sind viele Projekte bereits vorvermietet – in Berlin liegt dieser Anteil sogar bei 63 %. Es wird davon ausgegangen, dass die Leerstandsraten weiter zurückgehen bzw. stabil bleiben. Die durchschnittliche Leerstandsrate ging von 8,4 % in Q4 2015 auf 8,1 % in Q1 2016 zurück und liegt damit auf dem niedrigsten Niveau seit 7 Jahren. In 92 % der europäischen Märkte wird ein Anstieg der Mieten prognostiziert. Durch den Neubauflächenzuwachs wird der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmieten nachlassen. Nach einem Plus von 3 % im Vorjahreszeitraum stiegen die Spitzenmieten in CBD-Lagen im 1. Quartal 2016 um durchschnittlich 4,9 %. Die Mieterincentives gingen in den vergangenen 12 Monaten signifikant zurück. Aktuell belaufen sie sich auf 7,7 % der Gesamtmiete gegenüber 10 % im vergangenen Jahr. Aufgrund der Angebotsknappheit sind einige Mieter zwischenzeitlich bereit, längerfristige Mietverträge abzuschließen, wenn es ihnen dadurch gelingt, günstigere Mietkonditionen zu verhandeln.
Auch in Lagen außerhalb des CBD zogen die Spitzenmieten an. Allerdings fiel der Anstieg mit durchschnittlich 2,9 % geringer aus als in CBD-Lagen und ebenso geringer als im Vorjahr. Savills zufolge überrascht diese Entwicklung etwas angesichts der Nachfrage nach City-Lagen. Für B-Lagen gibt es jedoch kaum Beweggründe, so dass die Nutzer nicht bereit sind, dort hohe Mieten zu zahlen. Lydia Brissy, Director European Research bei Savills, merkt an: „Trotz des für 2016 erwarteten hohen Flächenfertigstellungsvolumens gehen wir davon aus, dass die durchschnittlichen Leerstandsraten in 71 % der in unserer Analyse beleuchteten europäischen Märkte zurückgehen oder stabil bleiben werden. Der geplante Neubauflächenzuwachs wird aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage zügig absorbiert sein. Das für 2017 projektierte Büroflächenfertigstellungsvolumen liegt 9 % unter dem Niveau von 2016, so dass die Angebotsknappheit auf absehbare Zeit anhalten wird.“
Durch einen Rückgang des Flächenfertigstellungsvolumens um 16 % in 2015 bei gleichzeitig dynamischer Vermietungstätigkeit in den vergangenen 12 Monaten ging der verfügbare Flächenbestand drastisch zurück. Auf Basis der aktuellen Projektentwicklungspipeline wird bis Jahresende ein Büroflächenzuwachs von 22 % bzw. 2,7 Mio. m² prognostiziert. Dieses Volumen entspricht etwa 42 % des durchschnittlichen 5-Jahres-Umsatzes in Europa, wird sich jedoch auf die meisten Märkte kaum spürbar auswirken. Außer in Warschau und Brüssel sind viele Projekte bereits vorvermietet – in Berlin liegt dieser Anteil sogar bei 63 %. Es wird davon ausgegangen, dass die Leerstandsraten weiter zurückgehen bzw. stabil bleiben. Die durchschnittliche Leerstandsrate ging von 8,4 % in Q4 2015 auf 8,1 % in Q1 2016 zurück und liegt damit auf dem niedrigsten Niveau seit 7 Jahren. In 92 % der europäischen Märkte wird ein Anstieg der Mieten prognostiziert. Durch den Neubauflächenzuwachs wird der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmieten nachlassen. Nach einem Plus von 3 % im Vorjahreszeitraum stiegen die Spitzenmieten in CBD-Lagen im 1. Quartal 2016 um durchschnittlich 4,9 %. Die Mieterincentives gingen in den vergangenen 12 Monaten signifikant zurück. Aktuell belaufen sie sich auf 7,7 % der Gesamtmiete gegenüber 10 % im vergangenen Jahr. Aufgrund der Angebotsknappheit sind einige Mieter zwischenzeitlich bereit, längerfristige Mietverträge abzuschließen, wenn es ihnen dadurch gelingt, günstigere Mietkonditionen zu verhandeln.
Auch in Lagen außerhalb des CBD zogen die Spitzenmieten an. Allerdings fiel der Anstieg mit durchschnittlich 2,9 % geringer aus als in CBD-Lagen und ebenso geringer als im Vorjahr. Savills zufolge überrascht diese Entwicklung etwas angesichts der Nachfrage nach City-Lagen. Für B-Lagen gibt es jedoch kaum Beweggründe, so dass die Nutzer nicht bereit sind, dort hohe Mieten zu zahlen. Lydia Brissy, Director European Research bei Savills, merkt an: „Trotz des für 2016 erwarteten hohen Flächenfertigstellungsvolumens gehen wir davon aus, dass die durchschnittlichen Leerstandsraten in 71 % der in unserer Analyse beleuchteten europäischen Märkte zurückgehen oder stabil bleiben werden. Der geplante Neubauflächenzuwachs wird aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage zügig absorbiert sein. Das für 2017 projektierte Büroflächenfertigstellungsvolumen liegt 9 % unter dem Niveau von 2016, so dass die Angebotsknappheit auf absehbare Zeit anhalten wird.“
