News RSS-Feed

15.08.2016 Risiko-Rendite-Ranking: Hidden Champions Heidelberg, Ulm, Mannheim

Heidelberg, Ulm und Mannheim weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Baden-Württemberg auf. Dieselben Städte in anderer Reihenfolge (Mannheim, Heidelberg und Ulm) sind auch bei Neubauimmobilien am attraktivsten. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen.

Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2016 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 12 Städte in Baden-Württemberg untersucht wurden. Dafür sind Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum mit einbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores, die mit den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt wurden. Steffen Wurst, Head of Residential Baden-Württemberg bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zum aktuellen Ranking: „Ziel unserer jährlichen Untersuchung ist es, das Standortrisiko für Investoren möglichst genau abzuzeichnen. Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen.“

Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Heidelberg, Ulm und Mannheim sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen in Stuttgart, Tübingen und Konstanz dagegen werden die Mindestrenditen nicht mehr in Gänze erzielt. „Hier trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, erläutert Wurst.

Niedrigstes Risiko in Stuttgart, Freiburg und Ulm

Für die Analyse ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge auf einen risikolosen Zins, die nötig sind, um das Investitionsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Daraus ergibt sich eine risikolose Zinsspanne von 2,95 bis 3,25 Prozent.

Stuttgart, Freiburg und Ulm sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,6 Prozentpunkten für Stuttgart, 0,8 Prozentpunkten für Freiburg und 1,0 Prozentpunkten für Ulm. „Fast alle Städte weisen im diesjährigen Ranking höhere Punktezahlen auf als im vergangenen Jahr, was häufig auf verbesserte demographische oder sozioökonomische Entwicklungen bzw. veränderte Miet- und Eigentumswohnungsmarktsituationen zurückzuführen ist“, sagt Wurst.

Mietbelastung im Vergleich zur Finanzierungsbelastung

Mit Ausnahme von Konstanz führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, in allen analysierten Städten zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung.

Insbesondere in den Städten Mannheim, Karlsruhe und Stuttgart liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung der Haushalte mit fast vier Prozentpunkten deutlich unter der entsprechenden Mietbelastung. Nur in Konstanz ist die Mietbelastung geringer als die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung. „Die Erhebung zeigt, dass der Kauf einer Immobilie wesentlich attraktiver sein kann als zu mieten. Dabei haben wir die Erwerbsnebenkosten sowie die Bewirtschaftungskosten mit einbezogen. Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung“, erläutert Wurst.

Attraktives Umfeld für Wohninvestments in Baden-Württemberg

„Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bieten im Grundsatz alle von uns analysierten Städte in Baden-Württemberg Eigenkapitalrenditen bei Bestandsobjekten an, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite hinausgehen, und stellen damit weiterhin renditestarke, wertstabile und attraktive Investments dar“, meint Wurst.





Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!