25.08.2016 Bedeutung der Zweitlagen in den Big 7 nimmt zu
Das Gros des Büro-Investmentmarktgeschehens spielt sich nach wie vor in den Big 7 ab: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Zwischen 2007 und dem ersten Halbjahr 2016 wurden in Deutschland insgesamt Büroimmobilien im Wert von rund 130 Mrd. Euro erworben, davon entfielen 73 % (95 Mrd. Euro) auf die Big 7. Deren Anteil schwankt zwischen 54% im Boomjahr 2007 und über 83% im Jahr 2010 zu Beginn des Aufschwungs nach der globalen Finanzkrise. „Wir gehen davon aus, dass sowohl in diesem als auch im folgenden Jahr der Fokus der Investoren auf den Big 7 bestehen bleibt, auch wenn der Anteil der Big 7 seit 2010 leicht rückläufig ist“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Die Analyse innerhalb der Big 7 zeigt einen vergleichbaren Trend: Teilmärkte abseits der Top-Lagen haben in den letzten Jahren ein stärkeres Interesse erfahren, nicht nur relativ, auch absolut. So wurden 2016 bisher in Zweit- und Drittlagen der Big 7 zusammen rund 4 Mrd. Euro in Büros investiert und damit mehr als doppelt so viel wie in allen übrigen 52 analysierten Städten deutschlandweit. „Es muss also nicht immer die Top-Lage sein, aber das Objekt an sich sollte gewisse Bedingungen erfüllen - langlaufende Mietverträge etwa, Top-Qualität oder Mieterbonität“, betont Scheunemann. Dazu komme, dass das Angebot an Core-Immobilien in den Top-Lagen knapp und teuer ist und Investoren ihren Suchradius ausweiten. Stichwort Mieter: Auch wenn bei der Objektanmietung die zeitliche Entwicklung etwas anders ausfällt als im Investmentmarkt, so gilt, dass ca. 65 % aller Anmietungen und damit rund 70 % des Büroflächenumsatzes auf Lagen abseits der besten Standorte entfallen. Nicht alle Unternehmen benötigen eben eine Top-Adresse. Dazu zählen in erster Linie Telekommunikationsunternehmen, IT- oder Industrieunternehmen, also Branchen, denen eine niedrigere Miete wichtiger ist als eine zentrale Lage. Scheunemann abschließend: „Das Ergebnis dieser (Um-) Orientierung der Investoren zeigt sich in der Wertentwicklung. So haben sich die Kapitalwerte von Top-Büroimmobilien in Zweitlagen seit dem Tiefpunkt zum Halbjahr 2009 um fast 50% erhöht und verglichen mit der Wertentwicklung der Top-Lagen in den letzten beiden Jahren überproportional zugelegt.“
Die Analyse innerhalb der Big 7 zeigt einen vergleichbaren Trend: Teilmärkte abseits der Top-Lagen haben in den letzten Jahren ein stärkeres Interesse erfahren, nicht nur relativ, auch absolut. So wurden 2016 bisher in Zweit- und Drittlagen der Big 7 zusammen rund 4 Mrd. Euro in Büros investiert und damit mehr als doppelt so viel wie in allen übrigen 52 analysierten Städten deutschlandweit. „Es muss also nicht immer die Top-Lage sein, aber das Objekt an sich sollte gewisse Bedingungen erfüllen - langlaufende Mietverträge etwa, Top-Qualität oder Mieterbonität“, betont Scheunemann. Dazu komme, dass das Angebot an Core-Immobilien in den Top-Lagen knapp und teuer ist und Investoren ihren Suchradius ausweiten. Stichwort Mieter: Auch wenn bei der Objektanmietung die zeitliche Entwicklung etwas anders ausfällt als im Investmentmarkt, so gilt, dass ca. 65 % aller Anmietungen und damit rund 70 % des Büroflächenumsatzes auf Lagen abseits der besten Standorte entfallen. Nicht alle Unternehmen benötigen eben eine Top-Adresse. Dazu zählen in erster Linie Telekommunikationsunternehmen, IT- oder Industrieunternehmen, also Branchen, denen eine niedrigere Miete wichtiger ist als eine zentrale Lage. Scheunemann abschließend: „Das Ergebnis dieser (Um-) Orientierung der Investoren zeigt sich in der Wertentwicklung. So haben sich die Kapitalwerte von Top-Büroimmobilien in Zweitlagen seit dem Tiefpunkt zum Halbjahr 2009 um fast 50% erhöht und verglichen mit der Wertentwicklung der Top-Lagen in den letzten beiden Jahren überproportional zugelegt.“
