23.09.2016 Pflegebranche: Zukunftsfähige Einrichtungen sind knapp
Seit Jahren suchen größere Pflegeheim-Betreiber ihr Heil im Aufkauf der Konkurrenz. Doch aktuell sehen die Marktexperten der HSH Nordbank einen neuen Trend: Weg von den „quick wins“ durch Akquisitionen hin zu Neubauten, die im Pflegemarkt der Zukunft Qualitäts- und Kostenvorteile sichern sollen.
Pflege ist in Deutschland kleinteilig: Im Jahr 2015 vereinigten die zehn größten Anbieter 12 % des Marktanteils auf sich (in 2013 waren es 10 %). Aktuell gibt es in Deutschland 13.030 Pflegeheime mit durchschnittlich jeweils 63 Bewohnern.
Allen gemeinsam ist eine kaum verrückbare Erlösgrenze durch das Regelwerk der Pflege- und Krankenversicherung. Dagegen drücken steigende Kosten durch Personalknappheit, neue Baustandards und die gestiegenen Ansprüche der Pflegebedürftigen. Vor zehn Jahren galten Doppelzimmer und ein Bad für vier Heimbewohner als Norm, künftig erwartet man ein Einzelzimmer mit eigenem Bad.
BEI DEN MARGEN WIRD ES ENG
„Wir sehen im Markt derzeit Betriebsergebnisse mit einer Marge von durchschnittlich 2,6 % vom Umsatz und erwarten bis 2017 einen Rückgang auf 2,3 %. Bei diesen schmalen Margen ist es nicht mehr selbstverständlich, dass nachhaltig die Finanzierungskosten verdient werden können, selbst beim aktuell niedrigen Zinsniveau“, sagte Thomas Miller, Gesundheitsexperte der HSH-Nordbank.
„Kleine Betreiber können diese Herausforderungen häufig nicht mehr bewältigen“, sagte Markus Humfeldt, Leiter M&A der HSH Nordbank: „Den großen Playern wie den französischen Korian und Orpea und der deutschen Alloheim gelingt es, ihre Größe effizient einzusetzen und insbesondere auch Personal auszubilden und zu binden.“
Die Experten der HSH Nordbank sehen aber auch ein Umdenken bei den größeren Pflege-Anbietern: Wuchsen sie bisher vor allem durch Akquisition, werden sie häufiger zum Entwickler, lassen also neue Einrichtungen nach ihren Vorstellungen bauen. Sie setzen damit bei Qualität und Kosten gleichzeitig an und professionalisieren zunehmend den Markt.
QUALITÄT UND KOSTEN GLEICHZEITIG IM BLICK
Jörg von Amsberg, Senior-Kundenbetreuer bei der HSH Nordbank: „Die Anfragen nach Finanzierungen von sogenannten Greenfield-Projekten, also Neubauten, ziehen bei uns kräftig an. Das liegt vor allem daran, dass die existierenden Pflegeheime nur bedingt an neue Regularien angepasst werden können. Zukunftsfähige Einrichtungen sind am Markt mittlerweile sehr knapp.“
Am Wohnkomfort und der Qualität dürfen gerade die großen Anbieter nicht sparen; ihre Marke beruht wesentlich auf Reputation. Nur damit ist zukünftig eine rentable Auslastung möglich. Für sie wird die Heimentwicklung aktuell zur Kernkompetenz, weil sie es ermöglicht, selbst die Wertschöpfung der Immobilie zu bestimmen. Humfeldt sieht noch einen weiteren Grund für diesen Trend: „Pflegeheimimmobilien sind gerade für ausländische Investoren derzeit begehrte Objekte. Für eine Gruppe von rund zehn professionell aufgestellten Heimimmobilien findet ein Betreiber leichter einen Käufer als für ein Einzelobjekt. Mit dem Verkauf an Investoren und der Fortsetzung des Heimbetriebs erwirtschaften die Betreiber zusätzliche Erträge.“
Eher kritisch sieht er dagegen das sogenannte „Aufteiler-Modell“, bei dem einzelne Apartments im Pflegeheim zu oftmals hohen Einstandspreisen an Privatinvestoren veräußert werden. Die HSH Nordbank betreut jährlich um die 20 Transaktionen im deutschen Pflegemarkt und ist einer der Top 5 Finanzierer von Pflegeeinrichtungen in Deutschland.
Pflege ist in Deutschland kleinteilig: Im Jahr 2015 vereinigten die zehn größten Anbieter 12 % des Marktanteils auf sich (in 2013 waren es 10 %). Aktuell gibt es in Deutschland 13.030 Pflegeheime mit durchschnittlich jeweils 63 Bewohnern.
Allen gemeinsam ist eine kaum verrückbare Erlösgrenze durch das Regelwerk der Pflege- und Krankenversicherung. Dagegen drücken steigende Kosten durch Personalknappheit, neue Baustandards und die gestiegenen Ansprüche der Pflegebedürftigen. Vor zehn Jahren galten Doppelzimmer und ein Bad für vier Heimbewohner als Norm, künftig erwartet man ein Einzelzimmer mit eigenem Bad.
BEI DEN MARGEN WIRD ES ENG
„Wir sehen im Markt derzeit Betriebsergebnisse mit einer Marge von durchschnittlich 2,6 % vom Umsatz und erwarten bis 2017 einen Rückgang auf 2,3 %. Bei diesen schmalen Margen ist es nicht mehr selbstverständlich, dass nachhaltig die Finanzierungskosten verdient werden können, selbst beim aktuell niedrigen Zinsniveau“, sagte Thomas Miller, Gesundheitsexperte der HSH-Nordbank.
„Kleine Betreiber können diese Herausforderungen häufig nicht mehr bewältigen“, sagte Markus Humfeldt, Leiter M&A der HSH Nordbank: „Den großen Playern wie den französischen Korian und Orpea und der deutschen Alloheim gelingt es, ihre Größe effizient einzusetzen und insbesondere auch Personal auszubilden und zu binden.“
Die Experten der HSH Nordbank sehen aber auch ein Umdenken bei den größeren Pflege-Anbietern: Wuchsen sie bisher vor allem durch Akquisition, werden sie häufiger zum Entwickler, lassen also neue Einrichtungen nach ihren Vorstellungen bauen. Sie setzen damit bei Qualität und Kosten gleichzeitig an und professionalisieren zunehmend den Markt.
QUALITÄT UND KOSTEN GLEICHZEITIG IM BLICK
Jörg von Amsberg, Senior-Kundenbetreuer bei der HSH Nordbank: „Die Anfragen nach Finanzierungen von sogenannten Greenfield-Projekten, also Neubauten, ziehen bei uns kräftig an. Das liegt vor allem daran, dass die existierenden Pflegeheime nur bedingt an neue Regularien angepasst werden können. Zukunftsfähige Einrichtungen sind am Markt mittlerweile sehr knapp.“
Am Wohnkomfort und der Qualität dürfen gerade die großen Anbieter nicht sparen; ihre Marke beruht wesentlich auf Reputation. Nur damit ist zukünftig eine rentable Auslastung möglich. Für sie wird die Heimentwicklung aktuell zur Kernkompetenz, weil sie es ermöglicht, selbst die Wertschöpfung der Immobilie zu bestimmen. Humfeldt sieht noch einen weiteren Grund für diesen Trend: „Pflegeheimimmobilien sind gerade für ausländische Investoren derzeit begehrte Objekte. Für eine Gruppe von rund zehn professionell aufgestellten Heimimmobilien findet ein Betreiber leichter einen Käufer als für ein Einzelobjekt. Mit dem Verkauf an Investoren und der Fortsetzung des Heimbetriebs erwirtschaften die Betreiber zusätzliche Erträge.“
Eher kritisch sieht er dagegen das sogenannte „Aufteiler-Modell“, bei dem einzelne Apartments im Pflegeheim zu oftmals hohen Einstandspreisen an Privatinvestoren veräußert werden. Die HSH Nordbank betreut jährlich um die 20 Transaktionen im deutschen Pflegemarkt und ist einer der Top 5 Finanzierer von Pflegeeinrichtungen in Deutschland.
