11.10.2016 Retail-Investments nehmen im dritten Quartal Fahrt auf
Nach einem moderaten ersten Halbjahr haben Retail-Investments im dritten Quartal deutlich Fahrt aufgenommen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen auf gut 8,5 Mrd. €. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit liegt das Ergebnis 39 % unter dem Allzeitrekord des Vorjahres, das aber als Vergleichsmaßstab nicht herangezogen werden kann, da rund ein Viertel davon auf nur zwei Portfoliodeals, nämlich Corio und Kaufhof, entfiel,“ sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Dass es insgesamt ein sehr gutes Ergebnis ist, zeigt sich daran, dass es sich um das viertbeste jemals registrierte Resultat handelt.“ Nur bezogen auf Einzeldeals ist es mit knapp 6,24 Mrd. € sogar der zweitbeste Umsatz aller Zeiten, der 2 % über dem Vorjahreswert liegt. Verantwortlich für den Rückgang sind demzufolge ausschließlich Portfolioverkäufe, die auf 2,27 Mrd. € kommen und über 70 % verloren haben. Hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse ausschlaggebend, sondern einzig und allein ein nicht ausreichendes Angebot.
Die Entwicklung an den sogenannten Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) verlief parallel zum bundesweiten Trend. Da auch sie im Vorjahreszeitraum überproportional von anteilig eingerechneten Portfolios profitiert hatten, mussten sie ebenfalls einen Rückgang um gut 39 % hinnehmen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,4 Mrd. € erreichen sie trotzdem noch ein Resultat, das knapp 2 % über dem zehnjährigen Schnitt liegt. Den höchsten Umsatz erzielte Berlin mit 828 Mio. € (-38 %), gefolgt von Hamburg mit 606 Mio. €, womit die Hansestadt der einzige Standort ist, der zulegen konnte (+201 %). Relativ gering fiel der Rückgang in München mit 471 Mio. € (-15 %) aus. Auf den weiteren Rängen folgen Düsseldorf mit 286 Mio. € (-67 %), Köln mit 124 Mio. € (-78 %) und Frankfurt mit 81 Mio. € (-81 %).
Die bereits im letzten Jahr starken Fach- und Supermärkte konnten ihre Führung weiter ausbauen und haben sich mit einem Umsatzanteil von knapp 45 % klar an die Spitze aller Assetklassen gesetzt. Auf den zweiten Platz geschoben haben sich innerstädtische Geschäftshäuser, die 28 % zum Ergebnis beitragen und als einzige Kategorie ihren Vorjahresumsatz absolut betrachtet fast halten konnten. Auf Shopping Center entfallen knapp 17 %, wobei sich gerade in diesem stark nachgefragten Segment das mangelnde Angebot besonders bemerkbar macht. Kauf- und Warenhäuser, die im letzten Jahr umfangreich vom Kaufhof-Deal profitiert hatten, sind lediglich mit knapp 11 % beteiligt.
Über ein Drittel des Transaktionsvolumens entfällt auf Spezialfonds, die damit ihre Führungsposition im Jahresverlauf weiter ausgebaut haben. Vor allem im Segment der Fach- und Supermärkte, in dem höhere Renditen zu erzielen sind, waren sie besonders aktiv. Auf Platz zwei folgen Investment Manager, die gut 12 % zum Ergebnis beitragen. Alle übrigen Käufergruppen bewegen sich mit ihren Anteilen bereits im einstelligen Bereich. Größere Beiträge leisteten noch Equity/Real Estate Funds (knapp 9 %), Immobilien AGs (gut 8 %), geschlossene Fonds (knapp 7 %), private Anleger (6,5 %) und Pensionskassen (gut 6 %). Der Anteil ausländischer Investoren ist mit 27 % im langjährigen Vergleich relativ niedrig. Bei Paktverkäufen liegt er mit 38 % allerdings erheblich höher als bei Einzeltransaktionen (23 %).
Dass der im Vorjahresvergleich niedrigere Investmentumsatz nicht auf mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen ist, zeigt sich auch daran, dass die Renditen weiter nachgegeben haben. Im Schnitt der Big-Six-Standorte sind die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser nochmals um 22 Basispunkte gesunken. Am teuersten ist unverändert München mit 3,25 %, mittlerweile dicht gefolgt von Berlin mit 3,40 %. Auf Platz drei liegt Hamburg mit 3,50 %, vor Düsseldorf, Frankfurt und Köln, wo aktuell jeweils 3,60 % anzusetzen sind. Für absolute Premiumobjekte sind Käufer im Einzelfall allerdings sogar bereit noch höhere Preise zu zahlen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Aber nicht nur Geschäftshäuser verzeichnen eine weitere Yield Compression. Auch in den anderen Marktsegmenten sind vereinzelt noch leichte Renditerückgänge zu beobachten gewesen. Während sie für Shopping Center auf dem bereits Ende 2015 erreichten Niveau von 4,10 % verharren, haben sie bei erfolgreichen Fachmarktzentren an Top-Standorten nochmal 30 Basispunkte auf jetzt 5,20 % verloren. Die gleiche Entwicklung vollzogen einzelne Fach– und Supermärkte, die aktuell bei 5,50 % notieren.
Perspektiven
„Auch im Schlussquartal wird die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Deutschland hoch bleiben. Das letztendlich zu erreichende Transaktionsvolumen wird demzufolge in erster Linie vom verfügbaren Angebot bestimmt werden, das gerade in höherwertigen Marktsegmenten weiterhin nicht ausreichend ist. Aus heutiger Sicht ist allerdings davon auszugehen, dass einige größere Transaktionen, nicht zuletzt im Portfoliobereich, für einen starken Umsatz im Gesamtjahr sorgen werden. Auch wenn der Vorjahresrekord nicht wieder erreicht werden sollte, deutet alles darauf hin, dass nicht nur der langjährige Durchschnitt überschritten wird, sondern eines der vier besten jemals registrierten Ergebnisse erreicht werden kann“, so Piotr Bienkowski.
„Damit liegt das Ergebnis 39 % unter dem Allzeitrekord des Vorjahres, das aber als Vergleichsmaßstab nicht herangezogen werden kann, da rund ein Viertel davon auf nur zwei Portfoliodeals, nämlich Corio und Kaufhof, entfiel,“ sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Dass es insgesamt ein sehr gutes Ergebnis ist, zeigt sich daran, dass es sich um das viertbeste jemals registrierte Resultat handelt.“ Nur bezogen auf Einzeldeals ist es mit knapp 6,24 Mrd. € sogar der zweitbeste Umsatz aller Zeiten, der 2 % über dem Vorjahreswert liegt. Verantwortlich für den Rückgang sind demzufolge ausschließlich Portfolioverkäufe, die auf 2,27 Mrd. € kommen und über 70 % verloren haben. Hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse ausschlaggebend, sondern einzig und allein ein nicht ausreichendes Angebot.
Die Entwicklung an den sogenannten Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) verlief parallel zum bundesweiten Trend. Da auch sie im Vorjahreszeitraum überproportional von anteilig eingerechneten Portfolios profitiert hatten, mussten sie ebenfalls einen Rückgang um gut 39 % hinnehmen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,4 Mrd. € erreichen sie trotzdem noch ein Resultat, das knapp 2 % über dem zehnjährigen Schnitt liegt. Den höchsten Umsatz erzielte Berlin mit 828 Mio. € (-38 %), gefolgt von Hamburg mit 606 Mio. €, womit die Hansestadt der einzige Standort ist, der zulegen konnte (+201 %). Relativ gering fiel der Rückgang in München mit 471 Mio. € (-15 %) aus. Auf den weiteren Rängen folgen Düsseldorf mit 286 Mio. € (-67 %), Köln mit 124 Mio. € (-78 %) und Frankfurt mit 81 Mio. € (-81 %).
Die bereits im letzten Jahr starken Fach- und Supermärkte konnten ihre Führung weiter ausbauen und haben sich mit einem Umsatzanteil von knapp 45 % klar an die Spitze aller Assetklassen gesetzt. Auf den zweiten Platz geschoben haben sich innerstädtische Geschäftshäuser, die 28 % zum Ergebnis beitragen und als einzige Kategorie ihren Vorjahresumsatz absolut betrachtet fast halten konnten. Auf Shopping Center entfallen knapp 17 %, wobei sich gerade in diesem stark nachgefragten Segment das mangelnde Angebot besonders bemerkbar macht. Kauf- und Warenhäuser, die im letzten Jahr umfangreich vom Kaufhof-Deal profitiert hatten, sind lediglich mit knapp 11 % beteiligt.
Über ein Drittel des Transaktionsvolumens entfällt auf Spezialfonds, die damit ihre Führungsposition im Jahresverlauf weiter ausgebaut haben. Vor allem im Segment der Fach- und Supermärkte, in dem höhere Renditen zu erzielen sind, waren sie besonders aktiv. Auf Platz zwei folgen Investment Manager, die gut 12 % zum Ergebnis beitragen. Alle übrigen Käufergruppen bewegen sich mit ihren Anteilen bereits im einstelligen Bereich. Größere Beiträge leisteten noch Equity/Real Estate Funds (knapp 9 %), Immobilien AGs (gut 8 %), geschlossene Fonds (knapp 7 %), private Anleger (6,5 %) und Pensionskassen (gut 6 %). Der Anteil ausländischer Investoren ist mit 27 % im langjährigen Vergleich relativ niedrig. Bei Paktverkäufen liegt er mit 38 % allerdings erheblich höher als bei Einzeltransaktionen (23 %).
Dass der im Vorjahresvergleich niedrigere Investmentumsatz nicht auf mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen ist, zeigt sich auch daran, dass die Renditen weiter nachgegeben haben. Im Schnitt der Big-Six-Standorte sind die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser nochmals um 22 Basispunkte gesunken. Am teuersten ist unverändert München mit 3,25 %, mittlerweile dicht gefolgt von Berlin mit 3,40 %. Auf Platz drei liegt Hamburg mit 3,50 %, vor Düsseldorf, Frankfurt und Köln, wo aktuell jeweils 3,60 % anzusetzen sind. Für absolute Premiumobjekte sind Käufer im Einzelfall allerdings sogar bereit noch höhere Preise zu zahlen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Aber nicht nur Geschäftshäuser verzeichnen eine weitere Yield Compression. Auch in den anderen Marktsegmenten sind vereinzelt noch leichte Renditerückgänge zu beobachten gewesen. Während sie für Shopping Center auf dem bereits Ende 2015 erreichten Niveau von 4,10 % verharren, haben sie bei erfolgreichen Fachmarktzentren an Top-Standorten nochmal 30 Basispunkte auf jetzt 5,20 % verloren. Die gleiche Entwicklung vollzogen einzelne Fach– und Supermärkte, die aktuell bei 5,50 % notieren.
Perspektiven
„Auch im Schlussquartal wird die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Deutschland hoch bleiben. Das letztendlich zu erreichende Transaktionsvolumen wird demzufolge in erster Linie vom verfügbaren Angebot bestimmt werden, das gerade in höherwertigen Marktsegmenten weiterhin nicht ausreichend ist. Aus heutiger Sicht ist allerdings davon auszugehen, dass einige größere Transaktionen, nicht zuletzt im Portfoliobereich, für einen starken Umsatz im Gesamtjahr sorgen werden. Auch wenn der Vorjahresrekord nicht wieder erreicht werden sollte, deutet alles darauf hin, dass nicht nur der langjährige Durchschnitt überschritten wird, sondern eines der vier besten jemals registrierten Ergebnisse erreicht werden kann“, so Piotr Bienkowski.
