17.10.2016 Büromarkt Düsseldorf über dem langjährigen Schnitt
Mit einem Flächenumsatz von 322.000 m² verfehlt der Düsseldorfer Büromarkt zum Ende des dritten Quartals 2016 zwar das hervorragende Vorjahresresultat um gut 6 %, erzielt aber das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten und übertrifft zudem den zehnjährigen Durchschnitt um über 15 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dabei wurde im Düsseldorfer Stadtgebiet mit 289.000 m² und in der Peripherie mit 33.000 m² weniger umgesetzt als im Vorjahr (-3 % bzw. -28 %). „Als positiv zu bewerten ist, dass rund 83 % des Gesamtumsatzes auf Abschlüsse der kleineren und mittleren Größenklassen bis 5.000 m² entfallen. Zudem wurde bisher nur ein großflächiger Vertrag über 10.000 m² abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um die Anmietung des Energieunternehmens Uniper über 27.600 m² im Medienhafen. Vor diesem Hintergrund profitiert der Düsseldorfer Büromarkt auch weiterhin von einer insgesamt sehr lebhaften Nachfrage“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen können sich gleich fünf Gruppen zweistellige Prozentanteile sichern. Mit über 18 % übernehmen Verwaltungen von Industrieunternehmen die Führung. Der Großabschluss von Uniper hat hier maßgeblich zu Buche geschlagen. Auf dem zweiten Rang platzieren sich durch ein Plus von gut 6 Prozentpunkten die Gruppe sonstige Dienstleistungen mit knapp 17 %. Darauf folgt ein Kopf-an-Kopf-Rennen von Informations- und Kommunikationstechnologien mit fast 12 %, Handelsunternehmen sowie Beratungsgesellschaften mit jeweils gut 11 %. Die öffentliche Verwaltung schließt sich dem mit rund 6 % an. Auf alle anderen hier nicht genannten Branchen entfallen Anteile von unter 5 %, sodass diese zusammen auf mehr als 25 % kommen.
Leerstand auf niedrigstem Stand seit 2008 – Spitzenmiete steigt
Die gute wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende lebhafte Nachfrage haben den Leerstand weiter sinken lassen. Mit 908.000 m² im gesamten Marktgebiet wird ein neuer Tiefstand erreicht, welcher lediglich im Boomjahr 2008 niedriger war (-5 %). Rund 597.000 m² der vakanten Flächen entfallen auf das Stadtgebiet und 311.000 m² auf die Peripherie. Eine Reduzierung von sogar fast 7 % auf 255.000 m² wurde bei den von Nutzern präferierten modernen Flächen registriert. Die positive Entwicklung hat sich dementsprechend auf die Leerstandsquote ausgewirkt. Sie hat sich im Stadtgebiet auf 7,7 % verringert und im Marktgebiet sogar die 10-Prozentmarke unterschritten und beträgt nur noch 9,8 %.
Die Bereitschaft der Projektentwickler, auch wieder spekulative Projekte zu errichten, hat für ein Anziehen der Bautätigkeit gesorgt. Mit einem Volumen von 252.000 m² nimmt diese um fast 38 % zu und befindet sich auf dem zweithöchsten Niveau der letzten 10 Jahre. Gleichzeitig stehen dem Vermietungsmarkt hiervon nur noch 53.000 m² zur Verfügung, was der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre ist. Rund vier Fünftel des Volumens sind also bereits vor Fertigstellung vergeben. Hier zeigt sich, dass der Markt neue, moderne Flächen aufnehmen kann und aufgrund der gewachsenen Nutzeranforderungen auch benötigt.
Nachdem die Spitzenmiete sich seit Ende 2014 stabil zeigte, hat sie Mitte des Jahres um fast 2 % auf 26,50 €/m² angezogen. Sie wird innerhalb der City im CBD/Bankenviertel für qualitativ hochwertige Büroflächen erzielt. Zudem sind in diesem Teilmarkt die Durchschnittsmieten um rund 11 % auf 21,70 €/m² gestiegen. Andere Teilmärkte verbuchen hingegen sowohl fallende als auch steigende Höchst- und Durchschnittsmieten, was in erster Linie auf Angebotsveränderungen zurückzuführen ist.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich im kleineren und mittleren Segment äußerst dynamisch entwickelt und kann von einer Vielzahl von Verträgen profitieren. Jedoch bleibt fraglich, ob ein Ergebnis auf Vorjahresniveau – 453.000 m² Flächenumsatz – erzielt werden kann. Der Leerstandsabbau sollte sich hingegen aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten und des geringen Anteils der noch verfügbaren Flächen im Bau fortsetzten können. Darüber hinaus dürfte die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf stabil bleiben“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
Dabei wurde im Düsseldorfer Stadtgebiet mit 289.000 m² und in der Peripherie mit 33.000 m² weniger umgesetzt als im Vorjahr (-3 % bzw. -28 %). „Als positiv zu bewerten ist, dass rund 83 % des Gesamtumsatzes auf Abschlüsse der kleineren und mittleren Größenklassen bis 5.000 m² entfallen. Zudem wurde bisher nur ein großflächiger Vertrag über 10.000 m² abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um die Anmietung des Energieunternehmens Uniper über 27.600 m² im Medienhafen. Vor diesem Hintergrund profitiert der Düsseldorfer Büromarkt auch weiterhin von einer insgesamt sehr lebhaften Nachfrage“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen können sich gleich fünf Gruppen zweistellige Prozentanteile sichern. Mit über 18 % übernehmen Verwaltungen von Industrieunternehmen die Führung. Der Großabschluss von Uniper hat hier maßgeblich zu Buche geschlagen. Auf dem zweiten Rang platzieren sich durch ein Plus von gut 6 Prozentpunkten die Gruppe sonstige Dienstleistungen mit knapp 17 %. Darauf folgt ein Kopf-an-Kopf-Rennen von Informations- und Kommunikationstechnologien mit fast 12 %, Handelsunternehmen sowie Beratungsgesellschaften mit jeweils gut 11 %. Die öffentliche Verwaltung schließt sich dem mit rund 6 % an. Auf alle anderen hier nicht genannten Branchen entfallen Anteile von unter 5 %, sodass diese zusammen auf mehr als 25 % kommen.
Leerstand auf niedrigstem Stand seit 2008 – Spitzenmiete steigt
Die gute wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende lebhafte Nachfrage haben den Leerstand weiter sinken lassen. Mit 908.000 m² im gesamten Marktgebiet wird ein neuer Tiefstand erreicht, welcher lediglich im Boomjahr 2008 niedriger war (-5 %). Rund 597.000 m² der vakanten Flächen entfallen auf das Stadtgebiet und 311.000 m² auf die Peripherie. Eine Reduzierung von sogar fast 7 % auf 255.000 m² wurde bei den von Nutzern präferierten modernen Flächen registriert. Die positive Entwicklung hat sich dementsprechend auf die Leerstandsquote ausgewirkt. Sie hat sich im Stadtgebiet auf 7,7 % verringert und im Marktgebiet sogar die 10-Prozentmarke unterschritten und beträgt nur noch 9,8 %.
Die Bereitschaft der Projektentwickler, auch wieder spekulative Projekte zu errichten, hat für ein Anziehen der Bautätigkeit gesorgt. Mit einem Volumen von 252.000 m² nimmt diese um fast 38 % zu und befindet sich auf dem zweithöchsten Niveau der letzten 10 Jahre. Gleichzeitig stehen dem Vermietungsmarkt hiervon nur noch 53.000 m² zur Verfügung, was der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre ist. Rund vier Fünftel des Volumens sind also bereits vor Fertigstellung vergeben. Hier zeigt sich, dass der Markt neue, moderne Flächen aufnehmen kann und aufgrund der gewachsenen Nutzeranforderungen auch benötigt.
Nachdem die Spitzenmiete sich seit Ende 2014 stabil zeigte, hat sie Mitte des Jahres um fast 2 % auf 26,50 €/m² angezogen. Sie wird innerhalb der City im CBD/Bankenviertel für qualitativ hochwertige Büroflächen erzielt. Zudem sind in diesem Teilmarkt die Durchschnittsmieten um rund 11 % auf 21,70 €/m² gestiegen. Andere Teilmärkte verbuchen hingegen sowohl fallende als auch steigende Höchst- und Durchschnittsmieten, was in erster Linie auf Angebotsveränderungen zurückzuführen ist.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich im kleineren und mittleren Segment äußerst dynamisch entwickelt und kann von einer Vielzahl von Verträgen profitieren. Jedoch bleibt fraglich, ob ein Ergebnis auf Vorjahresniveau – 453.000 m² Flächenumsatz – erzielt werden kann. Der Leerstandsabbau sollte sich hingegen aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten und des geringen Anteils der noch verfügbaren Flächen im Bau fortsetzten können. Darüber hinaus dürfte die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf stabil bleiben“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
