News RSS-Feed

17.10.2016 Interview Immobilienmärkte: Berlin profitiert vom Nahverkehr

Florian Martin ist Mitglied der Geschäftsleitung der KGAL Capital GmbH & Co. KG. Im Interview beschreibt er den Zukunftstrend „Walkability“ und spricht über aktuelle Entwicklungen auf den Immobilienmärkten sowie über die Expertise, die ein Asset Manager mitbringen sollte.

Herr Martin, welche Entwicklungen sind angesichts der ungebremst hohen Nachfrage aktuell auf dem Immobilienmarkt zu beobachten?

Florian Martin: Wir sehen momentan, dass im Immobilienmarkt die Risikoparameter immer mehr gestresst werden, also dass Investoren gegenüber kritischen Faktoren wie Leerstände, Rechtsstreitigkeiten, Renovierungstau und vor allem Standortschwächen zunehmend ausblenden. Dadurch sind die Renditeprognosen immer risikobehafteter. Viele Anleger hinterfragen auch die Immobilienportfolien nicht, in die sie investieren, oder lassen sich von einzelnen Leuchtturm-Immobilien blenden. Dies führt zu einer Verschiebung des Risikoprofils. Gleichzeitig werden nahezu alle Teilmärkte mit „Geld“ überschwemmt. Damit ein hoher Wettbewerb um Immobilien, mit hohen Preisen und einer hohen Zeitdauer bis die Objekte und Portfolien erworben sind.

Wozu raten Sie professionellen Anlegern in diesem Umfeld?

Florian Martin: Institutionelle Investoren, zum Beispiel Versicherungen, können mit Risiken gut umgehen und sind in der Regel an langfristig ausgelegten Immobilieninvestments interessiert. Es erscheint sicherlich sinnvoll „bekannte Risiken neuen“ vorzuziehen, das heißt z.B. bestehende Fonds, die zwar Ihr zeitliches Ende erreicht haben nochmals zu verlängern. Wir sehen aktuell solche „Roll-overs“ von Fonds und können dieses rationale Vorgehen gut nachvollziehen. Andererseits müssen auch neue Gelder investiert werden bzw. es werden die Immobilienquoten bei nahezu allen institutionellen Investoren erhöht. Hier gilt es nun, auf dem gefühlt hohen Preisniveau vernünftige Fondsstrategien umzusetzen und adäquate Objekte zu erwerben. Denn in dem aktuellen Marktumfeld muss man sich als Investor eines bewusst sein, dass man – wenn man sich Bieterverfahren durchsetzt – in der Regel den höchsten Preis für die Immobilie gezahlt hat. Dann kommt es auf die Fähigkeiten des Asset Managers an, diesen Preis auch in nachhaltige Performance umzusetzen. Dies gelingt nur, wenn aus dem Objekt selbst die Erträge optimiert werden und auch auf den richtigen Trend gesetzt wurde.

Was für Immobilientrends zeichnen sich momentan ab?

Florian Martin: Die Urbanisierung ist ein Trend, also die Verdichtung der Bevölkerung in den großen Städten. Dieser Trend steht in Verbindung mit dem Wunsch der Menschen, nach einem hohen Freizeitwert und einer effizienten Work-Life-Balance. Vor allem junge Leute, der Generation Y, aus der unsere künftigen begehrten Talente kommen, wollen dort, wo sie arbeiten, auch leben, die Kinder aufziehen, einkaufen und zum Arzt gehen. Und zwar in Fußweite, „Walkability“ ist hier das Stichwort. Damit nimmt auch die Bedeutung des öffentlichen Nahverkehrs zu, weil man gern auf ein Auto verzichtet. Aus diesen Gründen ist zum Beispiel Berlin entgegen der Prognosen stärker gewachsen. Dieses Wachstum erfolgte „bottom-up“ und speist sich aus jungen Gründern. In solchen Städten gibt es mittlerweile einen regelrechten Kampf um die besten Fachkräfte. Büroimmobilien an Standorten, die solche „Walkability“-Kriterien erfüllen, werden zunehmend für Investoren interessant. Diesen Trend kann man mit einer Analyse des amerikanischen Immobilienmarktes deutlich belegen. Immobilien mit einem hohen „Walkability-Score“ haben nachhaltig andere Core Immobilien outperformed.

Worauf sollten Anleger bei der Wahl des Asset Managers achten?

Florian Martin: Neben allen Selbstverständlichkeiten bei der Auswahl eines Asset Managers, sind heutzutage drei Faktoren sehr bedeutend: 1. die Fähigkeit, Trends sowie Investmentnischen zu erkennen und zu analysieren; 2. Zuverlässige und zeitnahe Objekteinkäufe (hohe Marktdurchdringung) zu tätigen und 3. das Asset Management im engeren Sinne zu beherrschen, also die Optimierung der eigenen Immobilienertragskraft. Gute Beispiele sind dafür z.B. Versorgungszentren, das sind Multi-Purpose und Multi-Tennant- Objekte mit einem hohen Management- und Verwaltungsaufwand. Vor dieser Arbeit jedoch schrecken vor allem auch die ausländischen Investoren zurück und fluten daher diese Nische nicht mit Geld, wie in den Core Märkten. Gleichzeitig setzen auch diese infrastrukturell gut angebundenen Objekte auf den Walkability Trend.

Als KGAL sind wir für diese Herausforderungen gut positioniert. Seit 1968 investieren wir unter diesem Namen in Immobilien und haben damit eine hohe Marktbekanntheit und -durchdringung erreicht. Durch die ausgeprägte KGAL eigene Wertschöpfungstiefe widmen wir uns mit einer hohen Personalstärke den einzelnen Objekten, um hier die realen Erträge nachhaltig zu steigern. Aus Überzeugung heraus, suchen wir den langfristigen Trendpfad und richten unserer Investitionsstrategie durchgängig an diesem aus.





Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!