25.10.2016 Wohnen in Düsseldorf – Preise und Mieten kennen nur eine Richtung
Düsseldorf wächst. Es drehen sich so viele Baukräne wie seit vielen Jahren nicht mehr. Und obwohl Stadt und Bauwirtschaft versuchen, den Wohnungsbau weiter anzukurbeln, gab es zuletzt Rückschläge. Demnach ging die Zahl er Baugenehmigungen zwischen 2014 und 2015 von 2.880 auf 1.404 Wohneinheiten zurück (minus 51 Prozent). Gleichzeitig steigt die Zahl der Einwohner. Scheinbar quartalsweise wird die Bevölkerungsprognose nach oben korrigiert. In den nächsten 35 Jahren soll die Zahl der Düsseldorfer von 630.000 auf rund 680.000 klettern (plus 8 Prozent).
Der Einbruch der Baugenehmigungszahlen ist allerdings nicht besorgniserregend; das Auf und Ab ist der Zahl größerer Wohnungsbauprojekte geschuldet und wann deren Bebauungspläne von der Stadt abgesegnet werden und somit die Baumaßnahme starten kann. Ist es soweit, steigen die Zahlen auf einen Schlag um mehrere hundert Wohneinheiten im jeweiligen Jahr.
Betrachtet man die Zahlen für das erste Halbjahr 2016 zum Vorjahreszeitraum, dann stiegen die Zahlen wieder an, von insgesamt 467 genehmigten Wohnungen im ersten Halbjahr 2015 auf 1.372 Wohnungen im Vergleichszeitraum dieses Jahres (plus 194 Prozent).
Besonders viele Wohnungen entstehen aktuell in Mehrfamilienhäusern: Anstatt 363 wurden hierbei im ersten Halbjahr dieses Jahres 1.252 Wohneinheiten bewilligt – eine Steigerung um knapp 245 Prozent. Auffallend ist ferner die hohe Zahl der durch Um- und Ausbau entstehenden Wohneinheiten. Deren Zahl kletterte von 140 auf 486 (plus 247,1 Prozent). Vor allem Umnutzungen größerer Bürogebäude fallen darunter. Dies geht aus Erhebungen der Statistikbehörde IT.NRW hervor. „Bis diese fertiggestellt sind, werden erfahrungsgemäß etwa zwei Jahre ins Land gehen“, erläutert Klaus Rodenkirchen, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.
Schulterschluss mit Umlandgemeinden notwendig
Neben den existierenden Anstrengungen wie der Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnungen, dem Bau von Wohntürmen, der Aufstockung von Bestandsgebäuden und der Umwidmung von Gewerbearealen für die Wohnnutzung, müssten zusätzlich die Umlandgemeinden besser an die Landeshauptstadt angebunden werden. „Nur in einem gemeinsamen Kraftakt mit der Region wird es gelingen, den Zuzug zu managen“, so RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Die Anbindung mit Bus und Bahn müsste vielerorts besser sein. Neue Wohnungen und Häuser sollten in Umlandgemeinden vorrangig in zentralen Lagen anstatt auf der grünen Wiese am Stadtrand entstehen, so der Immobilienexperte.
Denn die Grundstücksressourcen im Düsseldorfer Stadtgebiet sind begrenzt und auf lange Sicht eine Einwohneraufnahme nur im Schulterschluss mit Nachbargemeinden machbar, wie Neuss, Krefeld, Ratingen, Mönchengladbach und Leverkusen. Diese verfügen über funktionierende Innenstädte mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und guter ärztlicher Versorgung. Nur zum Arbeiten müssen viele Bewohner nach Düsseldorf pendeln. Dies machen jeden Tag über 230.000 Menschen.
Seit drei, vier Jahren ist feststellbar, dass diese Städte eine größere Immobiliennachfrage mit steigenden Mieten und Preisen verbuchen. Oft sind es Menschen aus Düsseldorf oder Köln, die sich die Wohnkosten in den Oberzentren nicht mehr leisten können und hierhin ausweichen.
Darauf reagierte beispielsweise Leverkusen mit dem Projekt „Neue Bahnstadt Opladen“ oder Neuss mit der Umwidmung seines Hafens. Während in Düsseldorf ein gut gelegenes gebrauchtes Reihenmittelhaus etwa 480.000 Euro kostet, liegt der Preis für ein vergleichbares Objekt in Neuss bei 360.000, in Mönchengladbach bei 240.000 Euro und in Krefeld bei 270.000 Euro. Dies geht aus dem aktuellen RDM-Immobilienpreisspiegel hervor.
Was den Düsseldorfer Immobilienmarkt betrifft, so sind zwei Trends zu erkennen. Im oberen Preissegment gab es nur geringe Erhöhungen bei Wohnungsmieten und -preisen. Größere Preissteigerungen verbuchten hingegen Immobilien in mittleren und unteren Bereich.
Demnach blieben in den zurückliegenden Monaten laut RDM-Beobachtungen die Preise für gebrauchte, frei stehende Einfamilienhäuser im Premiumsegment bei 1,15 Mio. Euro unverändert. Im guten Segment lag der Preissprung bereits bei 7 Prozent (auf 750.000 Euro) und im mittelguten Preissektor bei 9 Prozent (von 450.000 auf 490.000 Euro).
Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen aktuell im Schnitt bei 4.400 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmieten für gut ausgestattete Erstbezug-Wohnungen bei 14,50 Euro pro Quadratmeter.
Bei den Kaltmieten in Bestandsgebäuden ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen wie bei Einfamilienhäusern: Stärkere Anstiege im unteren und mittleren Segment (5 bis 6 Prozent); keine Steigerungen in sehr guten Standorten, wo die Kaltmieten bei etwa 13,50 Euro liegen.
Hybridquartiere: Bürostandorte für Wohnnutzungen nicht mehr tabu
Mittlerweile sind auch klassische Büroquartiere für Wohnnutzungen nicht mehr tabu. So sollen im Medienhafen, auf der Landzunge der Speditionsstraße auf 2,2 Hektar Wohngebäude entstehen. Auch Heerdt entwickelt sich zunehmend zu einem Hybridquartier mit einer wachsenden Zahl an Wohnungen. Gleiches ist zwischen dem Bürogebiet „Seestern“ und dem Stadtteil Lörick zu beobachten. Hier soll ein Quartier mit 250 Wohnungen entstehen, dabei auch ein Wohnhochhaus als Landmarke. „Den Bürostandorten tut es gut, wenn sie mit Wohnungen ergänzt werden. Es siedeln sich dann erfahrungsgemäß auch Nahversorger wie Supermärkte oder Kitas an, von denen auch Büroangestellte profitieren. Und abends und am Wochenende ist das Quartier belebter“, erläutert Jan Klüssendorff, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.
Darüber hinaus sind weitere Wohnprojekte in Vorbereitung. Auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in Oberbilk sollen bis 2022 unter dem Projektnamen „Schöffenhöfe“ etwa 370 Wohnungen entstehen. Im Benrath werden auf dem Ex-Firmengelände der BEA rund 400 Wohneinheiten errichtet. In „Grafental-Ost“ sollen etwa 300 Wohneinheiten geschaffen werden, auf dem ehemaligen JVA-Gelände der Ulmer Höh‘ in Derendorf etwa 200. Beim Projekt „Belsenpark“ im Stadtteil Oberkassel sind über 800 Wohnungen geplant.
Im Stadtteil Unterbach wird das ehemalige Rewe-Lager einer neuen Bestimmung zugeführt. Auf 53.000 Quadratmetern sollen etwa 300 Eigenheime sowie Eigentums- und Mietwohnungen entstehen.
Dies ist ein Überblick über einige größere Projekte, ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Kleinere Baumaßnahmen sind nicht einbezogen.
Prognose für Düsseldorfer Immobilienmarkt
Der RDM-Düsseldorf rechnet in den kommenden Monaten mit einer weiterhin ungebremsten Nachfrage. Da derzeit vor allem im mittleren Preissegment neue Wohnungen entstehen, ist langfristig mit einer Marktberuhigung zu rechnen. Preise und Mieten könnten nur noch geringfügig steigen, um jährlich etwa zwei bis fünf Prozent. Der Nachfrageüberhang bleibt vermutlich die nächsten drei bis fünf Jahre bestehen, denn trotz der genannten Fortschritte fehlen aktuell etwa 10.000 Wohnungen. Bis in die heute geplanten beziehungsweise bewilligten größeren Bauprojekte die ersten Bewohner einziehen können, vergehen mindestens noch zwei Jahre.
Der Einbruch der Baugenehmigungszahlen ist allerdings nicht besorgniserregend; das Auf und Ab ist der Zahl größerer Wohnungsbauprojekte geschuldet und wann deren Bebauungspläne von der Stadt abgesegnet werden und somit die Baumaßnahme starten kann. Ist es soweit, steigen die Zahlen auf einen Schlag um mehrere hundert Wohneinheiten im jeweiligen Jahr.
Betrachtet man die Zahlen für das erste Halbjahr 2016 zum Vorjahreszeitraum, dann stiegen die Zahlen wieder an, von insgesamt 467 genehmigten Wohnungen im ersten Halbjahr 2015 auf 1.372 Wohnungen im Vergleichszeitraum dieses Jahres (plus 194 Prozent).
Besonders viele Wohnungen entstehen aktuell in Mehrfamilienhäusern: Anstatt 363 wurden hierbei im ersten Halbjahr dieses Jahres 1.252 Wohneinheiten bewilligt – eine Steigerung um knapp 245 Prozent. Auffallend ist ferner die hohe Zahl der durch Um- und Ausbau entstehenden Wohneinheiten. Deren Zahl kletterte von 140 auf 486 (plus 247,1 Prozent). Vor allem Umnutzungen größerer Bürogebäude fallen darunter. Dies geht aus Erhebungen der Statistikbehörde IT.NRW hervor. „Bis diese fertiggestellt sind, werden erfahrungsgemäß etwa zwei Jahre ins Land gehen“, erläutert Klaus Rodenkirchen, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.
Schulterschluss mit Umlandgemeinden notwendig
Neben den existierenden Anstrengungen wie der Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnungen, dem Bau von Wohntürmen, der Aufstockung von Bestandsgebäuden und der Umwidmung von Gewerbearealen für die Wohnnutzung, müssten zusätzlich die Umlandgemeinden besser an die Landeshauptstadt angebunden werden. „Nur in einem gemeinsamen Kraftakt mit der Region wird es gelingen, den Zuzug zu managen“, so RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Die Anbindung mit Bus und Bahn müsste vielerorts besser sein. Neue Wohnungen und Häuser sollten in Umlandgemeinden vorrangig in zentralen Lagen anstatt auf der grünen Wiese am Stadtrand entstehen, so der Immobilienexperte.
Denn die Grundstücksressourcen im Düsseldorfer Stadtgebiet sind begrenzt und auf lange Sicht eine Einwohneraufnahme nur im Schulterschluss mit Nachbargemeinden machbar, wie Neuss, Krefeld, Ratingen, Mönchengladbach und Leverkusen. Diese verfügen über funktionierende Innenstädte mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und guter ärztlicher Versorgung. Nur zum Arbeiten müssen viele Bewohner nach Düsseldorf pendeln. Dies machen jeden Tag über 230.000 Menschen.
Seit drei, vier Jahren ist feststellbar, dass diese Städte eine größere Immobiliennachfrage mit steigenden Mieten und Preisen verbuchen. Oft sind es Menschen aus Düsseldorf oder Köln, die sich die Wohnkosten in den Oberzentren nicht mehr leisten können und hierhin ausweichen.
Darauf reagierte beispielsweise Leverkusen mit dem Projekt „Neue Bahnstadt Opladen“ oder Neuss mit der Umwidmung seines Hafens. Während in Düsseldorf ein gut gelegenes gebrauchtes Reihenmittelhaus etwa 480.000 Euro kostet, liegt der Preis für ein vergleichbares Objekt in Neuss bei 360.000, in Mönchengladbach bei 240.000 Euro und in Krefeld bei 270.000 Euro. Dies geht aus dem aktuellen RDM-Immobilienpreisspiegel hervor.
Was den Düsseldorfer Immobilienmarkt betrifft, so sind zwei Trends zu erkennen. Im oberen Preissegment gab es nur geringe Erhöhungen bei Wohnungsmieten und -preisen. Größere Preissteigerungen verbuchten hingegen Immobilien in mittleren und unteren Bereich.
Demnach blieben in den zurückliegenden Monaten laut RDM-Beobachtungen die Preise für gebrauchte, frei stehende Einfamilienhäuser im Premiumsegment bei 1,15 Mio. Euro unverändert. Im guten Segment lag der Preissprung bereits bei 7 Prozent (auf 750.000 Euro) und im mittelguten Preissektor bei 9 Prozent (von 450.000 auf 490.000 Euro).
Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen aktuell im Schnitt bei 4.400 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmieten für gut ausgestattete Erstbezug-Wohnungen bei 14,50 Euro pro Quadratmeter.
Bei den Kaltmieten in Bestandsgebäuden ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen wie bei Einfamilienhäusern: Stärkere Anstiege im unteren und mittleren Segment (5 bis 6 Prozent); keine Steigerungen in sehr guten Standorten, wo die Kaltmieten bei etwa 13,50 Euro liegen.
Hybridquartiere: Bürostandorte für Wohnnutzungen nicht mehr tabu
Mittlerweile sind auch klassische Büroquartiere für Wohnnutzungen nicht mehr tabu. So sollen im Medienhafen, auf der Landzunge der Speditionsstraße auf 2,2 Hektar Wohngebäude entstehen. Auch Heerdt entwickelt sich zunehmend zu einem Hybridquartier mit einer wachsenden Zahl an Wohnungen. Gleiches ist zwischen dem Bürogebiet „Seestern“ und dem Stadtteil Lörick zu beobachten. Hier soll ein Quartier mit 250 Wohnungen entstehen, dabei auch ein Wohnhochhaus als Landmarke. „Den Bürostandorten tut es gut, wenn sie mit Wohnungen ergänzt werden. Es siedeln sich dann erfahrungsgemäß auch Nahversorger wie Supermärkte oder Kitas an, von denen auch Büroangestellte profitieren. Und abends und am Wochenende ist das Quartier belebter“, erläutert Jan Klüssendorff, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.
Darüber hinaus sind weitere Wohnprojekte in Vorbereitung. Auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in Oberbilk sollen bis 2022 unter dem Projektnamen „Schöffenhöfe“ etwa 370 Wohnungen entstehen. Im Benrath werden auf dem Ex-Firmengelände der BEA rund 400 Wohneinheiten errichtet. In „Grafental-Ost“ sollen etwa 300 Wohneinheiten geschaffen werden, auf dem ehemaligen JVA-Gelände der Ulmer Höh‘ in Derendorf etwa 200. Beim Projekt „Belsenpark“ im Stadtteil Oberkassel sind über 800 Wohnungen geplant.
Im Stadtteil Unterbach wird das ehemalige Rewe-Lager einer neuen Bestimmung zugeführt. Auf 53.000 Quadratmetern sollen etwa 300 Eigenheime sowie Eigentums- und Mietwohnungen entstehen.
Dies ist ein Überblick über einige größere Projekte, ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Kleinere Baumaßnahmen sind nicht einbezogen.
Prognose für Düsseldorfer Immobilienmarkt
Der RDM-Düsseldorf rechnet in den kommenden Monaten mit einer weiterhin ungebremsten Nachfrage. Da derzeit vor allem im mittleren Preissegment neue Wohnungen entstehen, ist langfristig mit einer Marktberuhigung zu rechnen. Preise und Mieten könnten nur noch geringfügig steigen, um jährlich etwa zwei bis fünf Prozent. Der Nachfrageüberhang bleibt vermutlich die nächsten drei bis fünf Jahre bestehen, denn trotz der genannten Fortschritte fehlen aktuell etwa 10.000 Wohnungen. Bis in die heute geplanten beziehungsweise bewilligten größeren Bauprojekte die ersten Bewohner einziehen können, vergehen mindestens noch zwei Jahre.
