31.10.2016 Berlin Top-Performer im JLL-Victor
Die Immobilienpreise von Top-Büroimmobilien in Deutschland steigen weiter. Im VICTOR Prime Office* von JLL zeigt sich ein Performancewachstum von + 3,3 %. Der Index notiert damit Ende des 3. Quartals bei 153,9 Punkten.
„Im Frühsommer hat sich die Immobilienbranche stark mit möglichen Folgen des ‚Brexits‘ beschäftigt. Die jüngsten Entwicklungen zeigen, dass Investoren sich wieder dem Tagesgeschäft zuwenden und dazu gehört - business as usual - weitere Investments vor allem in ‚Core-Immobilien‘“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.
Wie bereits im letzten Quartal haben die internen Zinsfußerwartungen der Investoren bei konstant niedrigem Zinssatz für deutsche Staatsanleihen nachgelassen. Als Resultat sinkt das JLL-Prime Risk Premium („JLL-PRP“) im Quartalsvergleich leicht von 443 Basispunkten im 2. Quartal 2016 auf nun mehr 420 Basispunkte. „Damit wäre die Attraktivität von Investments im Core-Immobiliensegment im genannten Umfeld auch bei einem deutlich niedrigeren JLL-PRP immer noch gegeben“, so der Bewertungsexperte. Und weiter: „Ein Effekt der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ist, dass die Parallelität von hoher Eigenkapital- und Fremdkapitalverfügbarkeit den Druck auf die realisierbaren Returns bei Immobilieninvestments verstärkt.“ Aber auch hier zeige der Markt keine wirkliche Schwachstelle. Das beobachtete Wertwachstum sei solide, auch Investments in so genannte B-Lagen ziehen seit längerem kontinuierlich zunehmendes Investoreninteresse an, nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Produktes in Core-Lagen. „Die Beobachtung von Vermietungs- und Investmentmärkten über die letzten 18 Monate legt den Schluss nahe, dass der deutsche Immobilienmarkt das erreichte Preisniveau langfristig beibehält, die Preiskorrektur sich also als nachhaltig erweisen wird und sich einige Standorte, beispielsweise München oder Hamburg, an andere Top-Immobilienmärkte wie etwa London oder Paris annähern.
Berlin noch nie mit so hoher Wachstumsrate
Das Performancewachstum in den einzelnen Lagen zeigt eine bemerkenswert große Spanne. Deutlich zugelegt und damit auf Platz 1 liegt in diesem Quartal die Berliner Innenstadt mit einen Performancewachstum von +10,0 % auf 163,1 Punkte. Die Wachstumsrate der Bundeshauptstadt zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2016 ist die höchste jemals gemessene Veränderung seit Beginn der VICTOR Zeitreihe im Jahr 2003. Dieser Entwicklung zugrunde liegt eine Kombination aus Renditekompression durch Nachfrageüberhang und sehr positiven Zukunftserwartungen auf dem Investmentmarkt mit Mietpreissteigerungen durch einen in der Breite starken Nutzermarkt. Die Plätze zwei und drei nehmen die Münchner (+4,4 % auf 174,5 Punkte) und Hamburger (+3,8 % auf 167,8 Punkte) Innenstädte ein, deren Entwicklung ebenfalls miet- und renditegetrieben ist. Frankfurt (+0,2 % auf 137,4 Punkte) und Düsseldorf (-0,4 % auf 136,5 Punkte) hingegen stagnieren in den Spitzenlagen auf hohem Niveau. Die Wachstumsbremse basiert hier überwiegend auf einer Seitwärtsbewegung beziehungsweise leichtem Rückgang der Mieten für B-Objekte in Top-Lagen bei stabilen Renditen. Vergleicht man die absoluten Performanceniveaus im Zeitverlauf (Victor 2003 bis aktuell) zwischen den Top 3 (Berlin, Hamburg, München) und Frankfurt und Düsseldorf zeigt sich ein immer größer werdender Abstand. Insbesondere in Frankfurt preisen Investoren die Zukunftserwartung deutlich vorsichtiger ein als an den anderen Standorten. Die Abhängigkeit von Banken- und Finanzsektor auf der Vermietungsseite könnte hierfür auschlaggebend sein.
Der Standort Berlin erfährt seit geraumer Zeit eine besondere Aufmerksamkeit. Als momentan nachgefragtester Bürovermietungsstandort in Deutschland lässt die Bundeshauptstadt sogar München hinter sich. Für 2016 wird in Berlin mit einem Rekord-Umsatzhoch auf dem Vermietungsmarkt gerechnet. Schon jetzt sind die Leerstandsquoten auf dem niedrigsten Stand und nicht nur die Spitzenmieten, auch die Durchschnittsmieten sind deutlich gestiegen. Zu diesem momentan rasanten Umsatzwachstum trägt neben einer breit aufgestellten Nachfrage ohne Zweifel auch die Gründerszene vor Ort bei. Zwar kann sich die Bundeshauptstadt (noch) nicht mit Paris oder London messen. Aber gerade auch für die Start-Up-Firmen scheint Berlin mittlerweile ein sehr solides und attraktives Umfeld zu bieten. „In Berlin zeigt sich ein noch nie dagewesenes Wachstum – und dies in jeglicher immobiler Hinsicht. Von uns bewertete Top-Immobilien haben innerhalb des vergangenen Jahres teilweise um bis zu 25 % zugelegt. Mietverträge werden entweder verlängert oder bei Mieterwechsel auf höherem Mietniveau nachvermietet, Leerstände werden abgebaut, oft erzielen die Eigentümer höherer Mieten als dies ursprünglich in den Businesspläne erwartet war“, so Kemper. Diese durch aktives Asset Management erreichten Aufwertungen werden durch die Renditekompression noch verstärkt. Das Wachstum sei darüber hinaus sehr breit angelegt und beschränke sich nicht nur auf Top-Büroimmobilien, auch Portfolios im Großraum Berlin performen sehr gut auf der Vermietungsseite. „Die Preise und Aufgaben für Immobiliendienstleister passen sich natürlich dem Umfeld an. Zurzeit ist keine Gefahr für eine Umkehr dieser positiven Entwicklungen erkennbar, im Gegenteil: ein weiteres Wachstum erscheint sehr wahrscheinlich“, so Kemper.
* Der Valuation Performance Indicator von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München
„Im Frühsommer hat sich die Immobilienbranche stark mit möglichen Folgen des ‚Brexits‘ beschäftigt. Die jüngsten Entwicklungen zeigen, dass Investoren sich wieder dem Tagesgeschäft zuwenden und dazu gehört - business as usual - weitere Investments vor allem in ‚Core-Immobilien‘“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.
Wie bereits im letzten Quartal haben die internen Zinsfußerwartungen der Investoren bei konstant niedrigem Zinssatz für deutsche Staatsanleihen nachgelassen. Als Resultat sinkt das JLL-Prime Risk Premium („JLL-PRP“) im Quartalsvergleich leicht von 443 Basispunkten im 2. Quartal 2016 auf nun mehr 420 Basispunkte. „Damit wäre die Attraktivität von Investments im Core-Immobiliensegment im genannten Umfeld auch bei einem deutlich niedrigeren JLL-PRP immer noch gegeben“, so der Bewertungsexperte. Und weiter: „Ein Effekt der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ist, dass die Parallelität von hoher Eigenkapital- und Fremdkapitalverfügbarkeit den Druck auf die realisierbaren Returns bei Immobilieninvestments verstärkt.“ Aber auch hier zeige der Markt keine wirkliche Schwachstelle. Das beobachtete Wertwachstum sei solide, auch Investments in so genannte B-Lagen ziehen seit längerem kontinuierlich zunehmendes Investoreninteresse an, nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Produktes in Core-Lagen. „Die Beobachtung von Vermietungs- und Investmentmärkten über die letzten 18 Monate legt den Schluss nahe, dass der deutsche Immobilienmarkt das erreichte Preisniveau langfristig beibehält, die Preiskorrektur sich also als nachhaltig erweisen wird und sich einige Standorte, beispielsweise München oder Hamburg, an andere Top-Immobilienmärkte wie etwa London oder Paris annähern.
Berlin noch nie mit so hoher Wachstumsrate
Das Performancewachstum in den einzelnen Lagen zeigt eine bemerkenswert große Spanne. Deutlich zugelegt und damit auf Platz 1 liegt in diesem Quartal die Berliner Innenstadt mit einen Performancewachstum von +10,0 % auf 163,1 Punkte. Die Wachstumsrate der Bundeshauptstadt zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2016 ist die höchste jemals gemessene Veränderung seit Beginn der VICTOR Zeitreihe im Jahr 2003. Dieser Entwicklung zugrunde liegt eine Kombination aus Renditekompression durch Nachfrageüberhang und sehr positiven Zukunftserwartungen auf dem Investmentmarkt mit Mietpreissteigerungen durch einen in der Breite starken Nutzermarkt. Die Plätze zwei und drei nehmen die Münchner (+4,4 % auf 174,5 Punkte) und Hamburger (+3,8 % auf 167,8 Punkte) Innenstädte ein, deren Entwicklung ebenfalls miet- und renditegetrieben ist. Frankfurt (+0,2 % auf 137,4 Punkte) und Düsseldorf (-0,4 % auf 136,5 Punkte) hingegen stagnieren in den Spitzenlagen auf hohem Niveau. Die Wachstumsbremse basiert hier überwiegend auf einer Seitwärtsbewegung beziehungsweise leichtem Rückgang der Mieten für B-Objekte in Top-Lagen bei stabilen Renditen. Vergleicht man die absoluten Performanceniveaus im Zeitverlauf (Victor 2003 bis aktuell) zwischen den Top 3 (Berlin, Hamburg, München) und Frankfurt und Düsseldorf zeigt sich ein immer größer werdender Abstand. Insbesondere in Frankfurt preisen Investoren die Zukunftserwartung deutlich vorsichtiger ein als an den anderen Standorten. Die Abhängigkeit von Banken- und Finanzsektor auf der Vermietungsseite könnte hierfür auschlaggebend sein.
Der Standort Berlin erfährt seit geraumer Zeit eine besondere Aufmerksamkeit. Als momentan nachgefragtester Bürovermietungsstandort in Deutschland lässt die Bundeshauptstadt sogar München hinter sich. Für 2016 wird in Berlin mit einem Rekord-Umsatzhoch auf dem Vermietungsmarkt gerechnet. Schon jetzt sind die Leerstandsquoten auf dem niedrigsten Stand und nicht nur die Spitzenmieten, auch die Durchschnittsmieten sind deutlich gestiegen. Zu diesem momentan rasanten Umsatzwachstum trägt neben einer breit aufgestellten Nachfrage ohne Zweifel auch die Gründerszene vor Ort bei. Zwar kann sich die Bundeshauptstadt (noch) nicht mit Paris oder London messen. Aber gerade auch für die Start-Up-Firmen scheint Berlin mittlerweile ein sehr solides und attraktives Umfeld zu bieten. „In Berlin zeigt sich ein noch nie dagewesenes Wachstum – und dies in jeglicher immobiler Hinsicht. Von uns bewertete Top-Immobilien haben innerhalb des vergangenen Jahres teilweise um bis zu 25 % zugelegt. Mietverträge werden entweder verlängert oder bei Mieterwechsel auf höherem Mietniveau nachvermietet, Leerstände werden abgebaut, oft erzielen die Eigentümer höherer Mieten als dies ursprünglich in den Businesspläne erwartet war“, so Kemper. Diese durch aktives Asset Management erreichten Aufwertungen werden durch die Renditekompression noch verstärkt. Das Wachstum sei darüber hinaus sehr breit angelegt und beschränke sich nicht nur auf Top-Büroimmobilien, auch Portfolios im Großraum Berlin performen sehr gut auf der Vermietungsseite. „Die Preise und Aufgaben für Immobiliendienstleister passen sich natürlich dem Umfeld an. Zurzeit ist keine Gefahr für eine Umkehr dieser positiven Entwicklungen erkennbar, im Gegenteil: ein weiteres Wachstum erscheint sehr wahrscheinlich“, so Kemper.
* Der Valuation Performance Indicator von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München
