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04.11.2016 Londoner Investmentmarkt: Renditen für Bürohäuser bleiben stabil

Stabile Renditen, konstante Mieten in der City und leichte Verluste im West End sowie steigende Leerstände charakterisieren den Londoner Büromarkt. Der Einfluss des Brexit auf den Londoner Büromarkt beschränkt sich laut der internationalen Immobilienberatung Knight Frank bislang auf die Verstärkung von Trends, die bereits vor dem EU-Referendum vorhanden waren.

West End

Mieter haben im dritten Quartal 2016 Verträge über insgesamt rund 130.000 Quadratmeter Büroflächen – circa 72.500 Quadratmeter davon neu oder hochwertig saniert – im Londoner West End unterzeichnet. Damit liegt der Umsatz 36 Prozent über dem des zweiten Quartals und 18 Prozent über dem langjährigen Quartalsdurchschnitt. Dieser Anstieg geht größtenteils auf den Vormietvertrag über rund 46.500 Quadratmeter zurück, den Apple für Flächen in der Battersea Power Station abgeschlossen hat. „Diese Anmietung kam nach dem EU-Referendum zu Stande und ist damit eine starke Botschaft, dass der Londoner Büromarkt attraktiv bleibt“, kommentiert James Roberts, Chef-Volkswirt bei Knight Frank. Ebenfalls durch diesen Vertrag war der Anteil des Sektors Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) am Gesamtvolumen im dritten Quartal 2016 mit 47 Prozent am höchsten, gefolgt vom Finanzbereich mit 9 Prozent.

Die Leerstandsrate für Büroflächen im West End ist im dritten Quartal in Folge auf nunmehr rund 600.000 Quadratmeter respektive 7,8 Prozent gestiegen. Das ist der höchste Wert seit mehr als fünf Jahren, er liegt 22 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt von rund 490.000 Quadratmetern. Das Angebot hat sich so stark erhöht, weil rund 100.000 Quadratmeter sanierte Flächen auf den Markt kamen. Die Pipeline für Neubauten ist gering. 2017 sollen gerade mal rund 70.000 Quadratmeter nicht vorvermieteter Flächen im West End fertig gestellt werden, 2018 ist die Zahl mit rund 43.000 Quadratmetern noch niedriger. Hinzu könnten weitere knapp 40.000 Quadratmeter kommen, sofern der Startschuss für deren Baubeginn kurzfristig fällt.

Die Spitzenmieten haben in lokaler Währung geringfügig (5 Pfund) nachgegeben, nachdem sie sechs Quartale in Folge stabil waren. Sie betragen knapp 114 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die mietfreien Zeiten haben sich für typische Verträge mit einer Laufzeit von zehn Jahren auf 18 bis 21 Monate erhöht.

Der Investmentumsatz im West End lag mit rund 1,1 Milliarden Pfund 17 Prozent unter dem Wert des zweiten Quartals und 10 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Es gab 14 Transaktionen, wodurch sich die Größe der einzelnen Geschäfte mit im Schnitt 80 Millionen Pfund im Vergleich zum vorherigen Quartal verdoppelte. 71 Prozent der Käufe gingen auf das Konto von Ausländern. Die Spitzenrenditen für erstklassige Bürohäuser sind mit 3,5 Prozent stabil geblieben.

City

Mit etwas mehr als 110.000 Quadratmetern summierte sich die Büroflächenvermietung in der City im dritten Quartal 2016 auf das Niveau des zweiten Quartals. Doch lag sie 36 Prozent unter dem dritten Quartal 2015 und 29 Prozent unter dem langjährigen Schnitt von gut 160.000 Quadratmetern. Die Leerstandsrate in der City ist im zweiten Quartal in Folge gestiegen und beträgt rund 700.000 Quadratmeter beziehungsweise 6,6 Prozent. Damit liegt sie immer noch fast 20 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt von 875.000 Quadratmetern. Davon entfallen etwa 270.000 Quadratmeter auf neue und hochwertig sanierte Gebäude, also rund 93.000 Quadratmeter mehr also ein Jahr zuvor. Aktuell befinden sich circa 875.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau. Fast die Hälfte (45 Prozent) sind bereits vorvermietet.

Die Spitzenmieten in der City sind mit 75 Euro pro Quadratmeter und Monat ein ganzes Jahr stabil geblieben. Nach dem EU-Referendum sind die mietfreien Zeiten für einen typischen Zehnjahresvertrag indes von 18 bis 21 auf 21 bis 24 Monate gestiegen.

Mit 1,2 Milliarden Pfund war das Transaktionsvolumen im dritten Quartal 2016 laut Knight Frank verhalten. Im dritten Quartal 2015 wechselten Büroimmobilien in einem Wert von 1,9 Milliarden Pfund den Besitzer, und im langjährigen Durchschnitt summieren sich die Käufe auf 1,8 Milliarden Pfund. Die Renditen für Top-Bürohäuser in Spitzenlagen der City verharrten bei 4,25 Prozent. Ausländische Investoren waren mit einem Volumen von 86 Prozent die aktivsten Käufer. Sie sicherten sich die zehn teuersten Immobilien des Quartals. Britische Investoren konzentrierten sich dagegen auf kleinere Objekte.





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