16.11.2016 Europäischer Retailmarkt 2016: 39 Mrd. Euro in Retail-Objekte investiert
BNP Paribas Real Estate rechnet mit einer stabilen konjunkturellen Entwicklung in Europa, das weltwirtschaftliche Umfeld bleibt jedoch von Unwägbarkeiten geprägt. Dennoch erwartet der Immobilienberater für 2017 eine Erholung der Weltwirtschaft (3,3 % Wachstum anstatt 3,0 %). Für 2016 wurde in der Eurozone ein BIP-Anstieg von 1,5 % prognostiziert – die Auswirkungen des Brexit dürften jedoch erst 2017 (insbesondere in Großbritannien) spürbar sein. Insgesamt ist 2017 in der Eurozone mit einem BIP-Wachstum von knapp 1 % (gegenüber 1,3 % vor dem Brexit-Votum) und in Großbritannien von etwa 0,7 % (gegenüber 2,1 %) zu rechnen. Die Prognose für Großbritannien wird wohl noch leicht nach oben korrigiert werden, da sich die britische Konjunktur im dritten Quartal widerstandsfähig gezeigt hat. Die robuste Binnennachfrage wird weiterhin durch den geringen Ölpreis und die niedrige Inflation getrieben. Das BIP entwickelt sich in den meisten europäischen Ländern weiter positiv; allen voran in Spanien, Deutschland und Frankreich.
Laut der aktuellen Prognose von BNP Paribas Real Estate ist davon auszugehen, dass sich der Einzelhandelsumsatz in der Eurozone im kommenden Jahr mit einem Wachstum von rund 1,3 % stabil entwickeln wird (2016: 1,8 %). BNP Paribas Real Estate rechnet daher mit zufriedenstellenden Ergebnissen auf den drei wichtigsten europäischen Märkten.
Die Hälfte des europäischen Investmentvolumens entfällt auf Deutschland, GB und Frankreich
In den vergangenen 12 Monaten belief sich das Investitionsvolumen im Einzelhandel auf knapp 60 Mrd. €, was einem Anteil von 25 % am gesamten Investmentumsatz entspricht. Auf die drei wichtigsten Märkte Deutschland, Großbritannien und Frankreich entfallen 50 % der europäischen Immobilieninvestments im Einzelhandel. Nach dem Rekordjahr 2015 mit einem Volumen von 70 Mrd. € belaufen sich die Einzelhandelsinvestments in den ersten 9 Monaten des laufenden Jahres auf lediglich 39 Mrd. €. Dies entspricht einem Rückgang um 23 % im Vorjahresvergleich, liegt jedoch unverändert im Entwicklungstrend der letzten 5 Jahre. In Irland und Polen konnte das Investitionsvolumen aufgrund einiger Großabschlüsse (z. B. Blanchardstown Shopping Center) verdreifacht beziehungsweise verdoppelt (Echo Portfolio) werden.
Spitzenrenditen unter Druck – große Unterschiede bei Spitzenmieten
Aufgrund der geringen Ertragschancen auf den wichtigsten europäischen Märkten sind Investoren auf der Suche nach höheren Renditen. Die Retail-Spitzenrenditen auf Europas Core-Märkten bleiben weiter unter Druck. In Großbritannien sind die Renditen seit 2014 auf unter 2,0 % gesunken und bleiben weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Auch in Spanien ist nach mehreren Jahren mit hohen Renditen seit 2014 ein drastischer Rückgang zu verzeichnen.
Zwei Städte sind hinsichtlich der Top-Miete Sonderfälle: Die New Bond Street in London und die Avenue des Champs Elysées in Paris weisen aufgrund des starken Luxusbesatzes die höchsten Mieten auf. In den vergangenen 10 Jahren haben sich die Spitzenmieten in London vervierfacht und in Paris verdoppelt. Eine günstigere Alternative für Retailer stellen andere wichtige Städte wie Zürich (833 €/m²/Monat) und Berlin (315 €/m²/Monat) dar.
„Viele Einzelhändler überdenken ihre Online-Strategie und richten den Fokus verstärkt auf das Filialgeschäft. Das klassische Ladengeschäft erlebt eine Renaissance und ist der nächste Step für Online-Einzelhändler“, betont Fiona Hamilton, Global Head of Retail for International Brands bei BNP Paribas Real Estate. „Die kürzlich in Soho eröffnete Filiale des Kosmetikanbieters Birchbox, der Produktproben im Abo verschickt, ist ein gutes Beispiel für diese Entwicklung. Der Brillen-Anbieter Warby Parker war ursprünglich ein reiner Online-Anbieter und betreibt heute 31 Filialen in den USA. Der Wert des Unternehmens wird mittlerweile aufgrund dieser Entwicklung auf 1,2 Mrd. US-Dollar geschätzt. Auch Unternehmen wie Nasty Gal, Ever Lane, Amazon und Bonobos schlagen diesen Weg ein und wir gehen davon aus, dass viele weitere ihrem Beispiel folgen werden. Auf diese Marktentwicklung fokussieren wir uns. Erfolgreiche Einzelhändler kombinieren ihre Online-Strategie mit der Erweiterung des Filialnetzes, um so ihren Kunden ein umfassendes Shopping-Erlebnis zu bieten. Reine Online-Anbieter können da nicht mithalten. Eine reine Onlinestrategie reicht also nicht mehr aus, und das ist eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt."
Laut der aktuellen Prognose von BNP Paribas Real Estate ist davon auszugehen, dass sich der Einzelhandelsumsatz in der Eurozone im kommenden Jahr mit einem Wachstum von rund 1,3 % stabil entwickeln wird (2016: 1,8 %). BNP Paribas Real Estate rechnet daher mit zufriedenstellenden Ergebnissen auf den drei wichtigsten europäischen Märkten.
Die Hälfte des europäischen Investmentvolumens entfällt auf Deutschland, GB und Frankreich
In den vergangenen 12 Monaten belief sich das Investitionsvolumen im Einzelhandel auf knapp 60 Mrd. €, was einem Anteil von 25 % am gesamten Investmentumsatz entspricht. Auf die drei wichtigsten Märkte Deutschland, Großbritannien und Frankreich entfallen 50 % der europäischen Immobilieninvestments im Einzelhandel. Nach dem Rekordjahr 2015 mit einem Volumen von 70 Mrd. € belaufen sich die Einzelhandelsinvestments in den ersten 9 Monaten des laufenden Jahres auf lediglich 39 Mrd. €. Dies entspricht einem Rückgang um 23 % im Vorjahresvergleich, liegt jedoch unverändert im Entwicklungstrend der letzten 5 Jahre. In Irland und Polen konnte das Investitionsvolumen aufgrund einiger Großabschlüsse (z. B. Blanchardstown Shopping Center) verdreifacht beziehungsweise verdoppelt (Echo Portfolio) werden.
Spitzenrenditen unter Druck – große Unterschiede bei Spitzenmieten
Aufgrund der geringen Ertragschancen auf den wichtigsten europäischen Märkten sind Investoren auf der Suche nach höheren Renditen. Die Retail-Spitzenrenditen auf Europas Core-Märkten bleiben weiter unter Druck. In Großbritannien sind die Renditen seit 2014 auf unter 2,0 % gesunken und bleiben weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Auch in Spanien ist nach mehreren Jahren mit hohen Renditen seit 2014 ein drastischer Rückgang zu verzeichnen.
Zwei Städte sind hinsichtlich der Top-Miete Sonderfälle: Die New Bond Street in London und die Avenue des Champs Elysées in Paris weisen aufgrund des starken Luxusbesatzes die höchsten Mieten auf. In den vergangenen 10 Jahren haben sich die Spitzenmieten in London vervierfacht und in Paris verdoppelt. Eine günstigere Alternative für Retailer stellen andere wichtige Städte wie Zürich (833 €/m²/Monat) und Berlin (315 €/m²/Monat) dar.
„Viele Einzelhändler überdenken ihre Online-Strategie und richten den Fokus verstärkt auf das Filialgeschäft. Das klassische Ladengeschäft erlebt eine Renaissance und ist der nächste Step für Online-Einzelhändler“, betont Fiona Hamilton, Global Head of Retail for International Brands bei BNP Paribas Real Estate. „Die kürzlich in Soho eröffnete Filiale des Kosmetikanbieters Birchbox, der Produktproben im Abo verschickt, ist ein gutes Beispiel für diese Entwicklung. Der Brillen-Anbieter Warby Parker war ursprünglich ein reiner Online-Anbieter und betreibt heute 31 Filialen in den USA. Der Wert des Unternehmens wird mittlerweile aufgrund dieser Entwicklung auf 1,2 Mrd. US-Dollar geschätzt. Auch Unternehmen wie Nasty Gal, Ever Lane, Amazon und Bonobos schlagen diesen Weg ein und wir gehen davon aus, dass viele weitere ihrem Beispiel folgen werden. Auf diese Marktentwicklung fokussieren wir uns. Erfolgreiche Einzelhändler kombinieren ihre Online-Strategie mit der Erweiterung des Filialnetzes, um so ihren Kunden ein umfassendes Shopping-Erlebnis zu bieten. Reine Online-Anbieter können da nicht mithalten. Eine reine Onlinestrategie reicht also nicht mehr aus, und das ist eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt."
