29.11.2016 NRW 2017: Starke Immobilienstandorte trotz Herausforderungen
Die DG HYP hat ihre aktuelle Studie „Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017“ veröffentlicht. Die Studie analysiert die Entwicklung in den Segmenten Handel, Büro und Wohnen an den beiden Top-Standorten Düsseldorf und Köln sowie in den Oberzentren Bielefeld, Münster, Dortmund, Essen, Duisburg, Aachen und Bonn. Nordrhein-Westfalen ist der größte Immobilienmarkt Deutschlands. In dem westdeutschen Bundesland liegen zehn der 20 einwohnerstärksten Städte.
Matthias Weimer-Osterloh, Leiter des DG HYP Immobilienzentrum in Düsseldorf, sagt: „Den ehemals überwiegend industriellen Standorten im Ruhrgebiet Dortmund, Duisburg und Essen, die noch Aufholbedarf haben, stehen dynamisch wachsende Dienstleistungs- und Verwaltungszentren wie Bonn und Münster gegenüber. Daraus resultieren unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt, die sich besonders im Handel und am Wohnungsmarkt zeigen. Die Büromieten entwickeln sich in den analysierten Oberzentren hingegen homogen, anders als der Leerstand, bei dem ebenfalls große Unterschiede sichtbar sind.“
Einzelhandelsmärkte mit moderatem Mietzuwachs
Die Entwicklung an den nordrhein-westfälischen Einzelhandelsmärkten ist in den vergangenen Jahren größtenteils positiv verlaufen. Betrachtet man die Oberzentren hinsichtlich Miethöhe und -entwicklung im Detail, so werden Unterschiede sichtbar. Nach den Metropolen Köln und Düsseldorf mit Spitzenmieten von aktuell 250 bzw. 270 Euro pro Quadratmeter ist der mit Abstand stärkste Shopping-Standort in Nordrhein-Westfalen Dortmund. Hier beträgt die Miete in sehr guten Lagen derzeit 215 Euro pro Quadratmeter. Auch in Münster ist die Spitzenmiete mit 174 Euro pro Quadratmeter für einen B-Standort vergleichsweise hoch.
Mit knapp über bzw. unter 130 Euro pro Quadratmeter liegen Bonn, Bielefeld und Aachen im guten Mittelfeld. Die drei Standorte beweisen mit einem ausgeprägten Mietanstieg relative Stärke. Noch Aufholbedarf haben hingegen Essen und Duisburg, die angesichts zunehmend attraktiver Einkaufsmöglichkeiten in den umliegenden Städten Belastungen ausgesetzt sind. Im Durchschnitt der sieben nordrhein-westfälischen Oberzentren dürfte die Spitzenmiete 2017 um 1,4 Prozent steigen. Die mit Abstand höchsten Mietzuwächse sollten Bonn mit 2,3 Prozent und der schwächste Standort der Studie, Duisburg, mit 2,7 Prozent aufweisen. In Köln wird die Spitzenmiete um voraussichtlich 2 Prozent zulegen. In Düsseldorf ist im kommenden Jahr angesichts des bereits hohen Mietniveaus hingegen mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen ebenso wie in Essen.
Homogene Entwicklung auf den Büromärkten setzt sich fort
An den sieben untersuchten Oberzentren liegt die Leerstandsquote im Bürosegment bei durchschnittlich aktuell 3,7 Prozent und damit spürbar unter dem bundesweiten Durchschnitt regionaler Immobilienzentren von knapp 6 Prozent. Ursächlich dafür dürfte ein vergleichsweise zurückhaltender Büroneubau an den untersuchten Standorten sein, der sich zudem eng am tatsächlichen Bedarf orientiert. Lediglich in Essen und Dortmund ist das Leerstandsniveau höher und gleicht dem Durchschnitt deutscher B-Standorte.
Während die Spitzenmieten in Köln und Düsseldorf leicht unter dem Durchschnitt der deutschen Metropolen liegen, liegt der Quadratmeterpreis in den Oberzentren mit aktuell 14,40 Euro knapp 1 Euro über dem Durchschnittswert der B-Standorte bundesweit. Ein Grund dafür dürften die für ein regionales Zentrum überdurchschnittlich hohen Büromieten in Bonn von aktuell knapp 17 Euro pro Quadratmeter sein. Mit Ausnahme von Bielefeld weisen alle anderen nordrhein-westfälischen Oberzentren homogene Bürospitzenmieten von rund 14 Euro je Quadratmeter auf. Angesichts der anhaltenden Flächennachfrage bei niedrigem Leerstandsniveau und geringem Neubau dürften die Bürospitzenmieten in den Oberzentren 2017 um durchschnittlich 1,2 Prozent steigen. Ein höheres Wachstum ist lediglich an den beiden kleinsten, regional aber bedeutenden Bürostandorten Bielefeld und Aachen mit knapp über bzw. unter 2 Prozent zu erwarten.
Wohnungsmieten an allen Standorten aufwärtsgerichtet
Auch auf den Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen ist der bundesweite Trend steigender Mieten erkennbar. Treiber dafür sind nicht ausreichende Neubauaktivitäten bei stetigem Bevölkerungszuwachs. Sogar in den Ruhrgebietsstädten stagniert der rückläufige Einwohnertrend mittlerweile. Dennoch spaltet sich die Einwohnerentwicklung weiter auf, weil die Bevölkerung in Bonn und Münster, aber auch in Aachen dynamisch wächst. Angespannten Wohnungsmärkten mit knappem Angebot stehen Städte gegenüber, die zumindest in schwächeren Lagen von Angebotsüberhängen gekennzeichnet sind. Gleichwohl steigen die Wohnungsmieten angesichts einer kontinuierlichen Nachfrage an allen betrachteten Standorten. Aktuell reicht die Miete je Quadratmeter von 8,10 Euro in Duisburg bis 11 Euro in Bonn.
Der bundesweite Trend aufwärtsgerichteter Wohnungsmieten dürfte sich 2017 auch an den untersuchten nordrhein-westfälischen Standorten fortsetzen. Zum einen wachsen die Einwohnerzahlen der Großstädte, auch derer, die in der Vergangenheit mit erheblichen Einwohnerrückgängen konfrontiert waren. Zum anderen werden in den meisten Städten nach wie vor nicht ausreichend Wohnungen gebaut. Das Tempo des jährlichen Mietanstiegs dürfte sich im Prognosezeitraum bis 2017 mit rund 2 Prozent sowohl an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren auf moderatem Niveau bewegen. Gründe dafür sind ein bereits hohes Mietniveau und durch den wieder angezogenen Wohnungsbau ein wachsendes Angebot.
Matthias Weimer-Osterloh, Leiter des DG HYP Immobilienzentrum in Düsseldorf, sagt: „Den ehemals überwiegend industriellen Standorten im Ruhrgebiet Dortmund, Duisburg und Essen, die noch Aufholbedarf haben, stehen dynamisch wachsende Dienstleistungs- und Verwaltungszentren wie Bonn und Münster gegenüber. Daraus resultieren unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt, die sich besonders im Handel und am Wohnungsmarkt zeigen. Die Büromieten entwickeln sich in den analysierten Oberzentren hingegen homogen, anders als der Leerstand, bei dem ebenfalls große Unterschiede sichtbar sind.“
Einzelhandelsmärkte mit moderatem Mietzuwachs
Die Entwicklung an den nordrhein-westfälischen Einzelhandelsmärkten ist in den vergangenen Jahren größtenteils positiv verlaufen. Betrachtet man die Oberzentren hinsichtlich Miethöhe und -entwicklung im Detail, so werden Unterschiede sichtbar. Nach den Metropolen Köln und Düsseldorf mit Spitzenmieten von aktuell 250 bzw. 270 Euro pro Quadratmeter ist der mit Abstand stärkste Shopping-Standort in Nordrhein-Westfalen Dortmund. Hier beträgt die Miete in sehr guten Lagen derzeit 215 Euro pro Quadratmeter. Auch in Münster ist die Spitzenmiete mit 174 Euro pro Quadratmeter für einen B-Standort vergleichsweise hoch.
Mit knapp über bzw. unter 130 Euro pro Quadratmeter liegen Bonn, Bielefeld und Aachen im guten Mittelfeld. Die drei Standorte beweisen mit einem ausgeprägten Mietanstieg relative Stärke. Noch Aufholbedarf haben hingegen Essen und Duisburg, die angesichts zunehmend attraktiver Einkaufsmöglichkeiten in den umliegenden Städten Belastungen ausgesetzt sind. Im Durchschnitt der sieben nordrhein-westfälischen Oberzentren dürfte die Spitzenmiete 2017 um 1,4 Prozent steigen. Die mit Abstand höchsten Mietzuwächse sollten Bonn mit 2,3 Prozent und der schwächste Standort der Studie, Duisburg, mit 2,7 Prozent aufweisen. In Köln wird die Spitzenmiete um voraussichtlich 2 Prozent zulegen. In Düsseldorf ist im kommenden Jahr angesichts des bereits hohen Mietniveaus hingegen mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen ebenso wie in Essen.
Homogene Entwicklung auf den Büromärkten setzt sich fort
An den sieben untersuchten Oberzentren liegt die Leerstandsquote im Bürosegment bei durchschnittlich aktuell 3,7 Prozent und damit spürbar unter dem bundesweiten Durchschnitt regionaler Immobilienzentren von knapp 6 Prozent. Ursächlich dafür dürfte ein vergleichsweise zurückhaltender Büroneubau an den untersuchten Standorten sein, der sich zudem eng am tatsächlichen Bedarf orientiert. Lediglich in Essen und Dortmund ist das Leerstandsniveau höher und gleicht dem Durchschnitt deutscher B-Standorte.
Während die Spitzenmieten in Köln und Düsseldorf leicht unter dem Durchschnitt der deutschen Metropolen liegen, liegt der Quadratmeterpreis in den Oberzentren mit aktuell 14,40 Euro knapp 1 Euro über dem Durchschnittswert der B-Standorte bundesweit. Ein Grund dafür dürften die für ein regionales Zentrum überdurchschnittlich hohen Büromieten in Bonn von aktuell knapp 17 Euro pro Quadratmeter sein. Mit Ausnahme von Bielefeld weisen alle anderen nordrhein-westfälischen Oberzentren homogene Bürospitzenmieten von rund 14 Euro je Quadratmeter auf. Angesichts der anhaltenden Flächennachfrage bei niedrigem Leerstandsniveau und geringem Neubau dürften die Bürospitzenmieten in den Oberzentren 2017 um durchschnittlich 1,2 Prozent steigen. Ein höheres Wachstum ist lediglich an den beiden kleinsten, regional aber bedeutenden Bürostandorten Bielefeld und Aachen mit knapp über bzw. unter 2 Prozent zu erwarten.
Wohnungsmieten an allen Standorten aufwärtsgerichtet
Auch auf den Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen ist der bundesweite Trend steigender Mieten erkennbar. Treiber dafür sind nicht ausreichende Neubauaktivitäten bei stetigem Bevölkerungszuwachs. Sogar in den Ruhrgebietsstädten stagniert der rückläufige Einwohnertrend mittlerweile. Dennoch spaltet sich die Einwohnerentwicklung weiter auf, weil die Bevölkerung in Bonn und Münster, aber auch in Aachen dynamisch wächst. Angespannten Wohnungsmärkten mit knappem Angebot stehen Städte gegenüber, die zumindest in schwächeren Lagen von Angebotsüberhängen gekennzeichnet sind. Gleichwohl steigen die Wohnungsmieten angesichts einer kontinuierlichen Nachfrage an allen betrachteten Standorten. Aktuell reicht die Miete je Quadratmeter von 8,10 Euro in Duisburg bis 11 Euro in Bonn.
Der bundesweite Trend aufwärtsgerichteter Wohnungsmieten dürfte sich 2017 auch an den untersuchten nordrhein-westfälischen Standorten fortsetzen. Zum einen wachsen die Einwohnerzahlen der Großstädte, auch derer, die in der Vergangenheit mit erheblichen Einwohnerrückgängen konfrontiert waren. Zum anderen werden in den meisten Städten nach wie vor nicht ausreichend Wohnungen gebaut. Das Tempo des jährlichen Mietanstiegs dürfte sich im Prognosezeitraum bis 2017 mit rund 2 Prozent sowohl an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren auf moderatem Niveau bewegen. Gründe dafür sind ein bereits hohes Mietniveau und durch den wieder angezogenen Wohnungsbau ein wachsendes Angebot.
