30.11.2016 Logistikmarkt boomt: Hamburg, Rhein-Main und München sind spitze
Die neue Catella-Marktanalyse zum Teilmarkt Logistikimmobilien zeigt auf, welchen Regionen sich Investoren zuwenden sollten. Basis ist ein Scoring-Modell, das die 21 bedeutendsten Logistikcluster in Deutschland auf Basis des langfristigen Logistikimmobilienpotentials untersucht und in eine Rangfolge bringt.
Die aktuell hohe Investorennachfrage basiert zum einen auf einem strukturellen Marktwachstum, welches sich nicht zuletzt aus verändertem Konsumverhalten und e-retailing erklären lässt. Zum anderen ist die Nachfrage nach Premiumobjekten deutlich höher als das Angebot - insbesondere in den Potentialregionen. Diese Gemengelage sorgt seit geraumer Zeit für einen Preisanstieg bei Logistikimmobilien, der gerade seit Jahresanfang 2016 nochmals deutlich zugenommen hat, so die aktuelle Catella Analyse. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 5,0%, die Bandbreite reicht in den Potenzialregionen von 5,0% in Hamburg, Rhein-Main und München bis zu 5,8% in Bremen.
Neben dieser zyklischen Marktkomponente ist es deshalb wichtig die strukturellen Elemente – also die mittel- bis langfristige Eignung zur Wertstabilität der Objekte in dieser Phase der Marktdynamik zu untersuchen. „Diese ist eine Frage der Leistungsfähigkeit der Region bzw. des Clusters in welchem sich das Objekt befindet“, so Dr. Thomas Beyerle Head of Group Research bei Catella.
Im Ergebnis hat Catella Research eine Analyse der 21 Regionen auf Basis der Kriterien Soziodemographie, Infrastruktur und Immobilienmarkt durchgeführt und die hier einfließenden quantitativen sowie qualitativen Daten anhand einer Skala bewertet. Das Ranking der Potentialregionen wird angeführt von München, Rhein-Main und Hamburg, gefolgt von Bremen, Rhein / Ruhr und Rhein-Neckar. Als solitäre Cluster sind u.a. Koblenz, Saarland oder Magdeburg aufgeführt.
Doch gleichzeitig mahnen die Catella Analysten: wer Logistik weiterhin ausschließlich mit Lagerfläche gleichsetzt, verkennt den gewaltigen strukturellen Wandel, welcher diese Branche durchmacht. „Jenseits dieser Dynamik und Wachstumsphantasien wird auch deutlich, dass die Ansiedlung von Logistiknutzung immer stärker auf Widerstand seitens der Bevölkerung bzw. der kommunalen Verantwortlichen stößt“, ergänzt Dr. Beyerle. Früher als Jobmaschinen gerne gesehen, schlägt das Pendel oftmals um in Richtung Ablehnung aufgrund der Flächenversiegelungs-problematik, Objektvolumina und verkehrlichen Belastung sowie der - relativ - geringeren Anzahl an neu geschaffenen Arbeitsplätzen.
Die aktuell hohe Investorennachfrage basiert zum einen auf einem strukturellen Marktwachstum, welches sich nicht zuletzt aus verändertem Konsumverhalten und e-retailing erklären lässt. Zum anderen ist die Nachfrage nach Premiumobjekten deutlich höher als das Angebot - insbesondere in den Potentialregionen. Diese Gemengelage sorgt seit geraumer Zeit für einen Preisanstieg bei Logistikimmobilien, der gerade seit Jahresanfang 2016 nochmals deutlich zugenommen hat, so die aktuelle Catella Analyse. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 5,0%, die Bandbreite reicht in den Potenzialregionen von 5,0% in Hamburg, Rhein-Main und München bis zu 5,8% in Bremen.
Neben dieser zyklischen Marktkomponente ist es deshalb wichtig die strukturellen Elemente – also die mittel- bis langfristige Eignung zur Wertstabilität der Objekte in dieser Phase der Marktdynamik zu untersuchen. „Diese ist eine Frage der Leistungsfähigkeit der Region bzw. des Clusters in welchem sich das Objekt befindet“, so Dr. Thomas Beyerle Head of Group Research bei Catella.
Im Ergebnis hat Catella Research eine Analyse der 21 Regionen auf Basis der Kriterien Soziodemographie, Infrastruktur und Immobilienmarkt durchgeführt und die hier einfließenden quantitativen sowie qualitativen Daten anhand einer Skala bewertet. Das Ranking der Potentialregionen wird angeführt von München, Rhein-Main und Hamburg, gefolgt von Bremen, Rhein / Ruhr und Rhein-Neckar. Als solitäre Cluster sind u.a. Koblenz, Saarland oder Magdeburg aufgeführt.
Doch gleichzeitig mahnen die Catella Analysten: wer Logistik weiterhin ausschließlich mit Lagerfläche gleichsetzt, verkennt den gewaltigen strukturellen Wandel, welcher diese Branche durchmacht. „Jenseits dieser Dynamik und Wachstumsphantasien wird auch deutlich, dass die Ansiedlung von Logistiknutzung immer stärker auf Widerstand seitens der Bevölkerung bzw. der kommunalen Verantwortlichen stößt“, ergänzt Dr. Beyerle. Früher als Jobmaschinen gerne gesehen, schlägt das Pendel oftmals um in Richtung Ablehnung aufgrund der Flächenversiegelungs-problematik, Objektvolumina und verkehrlichen Belastung sowie der - relativ - geringeren Anzahl an neu geschaffenen Arbeitsplätzen.
