20.12.2016 Europäische Immobilien bleiben trotz politischer Risiken attraktiv
Der Immobilienmarkt in Kontinentaleuropa bietet einen größeren Mehrwert als andere Regionen, dennoch werden in den nächsten fünf Jahren nur moderate Renditen erwartet. Lesen Sie den Marktkommentar von Gil Bar, Managing Director Germany Real Estate, Aviva Investors:
„Die europäischen Immobilien profitieren weiterhin von der steigenden Mietraum-Nachfrage, die von einer allmählichen konjunkturellen Erholung und begrenzten Entwicklungsaktivitäten gestützt wird.
Die sich verbessernden Fundamentaldaten und die günstige relative Preisgestaltung auf Basis der extrem niedrigen Anleiherenditen haben die Investorennachfrage gestärkt. Dänemark, Finnland, Schweden, die Niederlande sowie Länder Mittel- und Osteuropas (CEE) haben laut CBRE-Daten seit Jahresbeginn einen besonders hohen Anstieg bei Transaktionsvolumina gesehen.
Für die kommenden fünf Jahre prognostizieren wir dem europäischen Immobiliensektor eine jährliche Gesamtrendite zwischen vier und fünf Prozent, wobei voraussichtlich die Industrie- und Einzelhandelsbranchen besonders gut abschneiden werden. Allerdings sind unsere Prognosen vorderlastig: Wir gehen davon aus, dass schrittweise steigende Anleiherenditen die Anlageklasse zum Ende des jetzigen Jahrzehnts relativ gesehen weniger attraktiv erscheinen lassen.
Sektorenausblick
Die europäischen Büromärkte sind bei guter Gesundheit. Die durchschnittlichen Büromieten im Euro-Raum stiegen im dritten Quartal 2016 um über drei Prozent und die Leerstandsquote ist aufgrund des starken Leasinggeschäfts und begrenzten Neuangebots die niedrigste seit 2009.
Wir erwarten, dass Büromärkte, die wissensintensive Beschäftigungen anziehen, outperformen werden. Besonders positiv sind wir für Berlin, Paris La Défense, Amsterdam und Barcelona, wo wir in den kommenden fünf Jahren mit dem höchsten Mietwachstum rechnen. Der Bürosektor dürfte jedoch geringere Renditen erzielen als der Einzelhandel und die Industrie, da er im Zyklus weiter fortgeschritten ist.
Die europäischen Einzelhandelsmärkte profitieren von einer Erholung der Konsumausgaben und insbesondere von einer Polarisierung in dem Sektor. In der heutigen crossmedialen Welt ist die Auswahl des richtigen Gebäudes am richtigen Standort für die Marke eines Unternehmens immer wichtiger geworden. Infolgedessen sind Einzelhändler bereit, höhere Nutzungskosten an den besten Standorten zu akzeptieren. Umgekehrt meiden sie weniger attraktive abgelegenere Gebiete, die anfälliger für den Wettbewerb von Online-Einzelhändlern sind. Wir rechnen damit, dass das Mietwachstum in den wertvollsten 1-A-Lagen in Dublin, CEE und spanischen Städten mittelfristig outperformen wird.
Der Industriemarkt profitierte von der Zunahme des Online-Einzelhandels und hatte vor dem Hintergrund des Mietwachstums und Renditerückgangs ein halbwegs starkes Jahr 2016. In CEE, Spanien und Irland erwarten wir, dass sich die Industriemärkte in den kommenden fünf Jahren überdurchschnittlich entwickeln.
Politische Risiken steigen
Das politische Risiko in Europa steigt. Nach dem jüngsten italienischen Referendum, das zum Rücktritt von Ministerpräsident Matteo Renzi führte, findet in den kommenden 10 Monaten eine Reihe von entscheidenden Wahlen statt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat beschlossen, ihr Programm zur quantitativen Lockerung bis zum Ende des Jahres 2017 zu verlängern, um das Wachstum zu unterstützen. Allerdings signalisierte die Bank auch, dass sie allmählich von ihrer außergewöhnlich lockeren geldpolitischen Haltung abrückt, indem sie ihre Assetkäufe von 80 Mrd. auf 60 Mrd. Euro pro Monat reduzieren wird.
Dennoch erwarten wir, dass die europäischen Anleiherenditen aufgrund des schwachen Inflationsdrucks im historischen Vergleich niedrig bleiben. Die EZB-Prognose geht davon aus, dass die Inflation bis mindestens 2019 unter dem ausgegebenem Ziel bleibt. Wir rechnen damit, dass die Renditen europäischer Anleihen mittelfristig schrittweise zunehmen und unter den historischen Normen bleiben werden. Damit wird der Immobiliensektor in diesem Szenario weiterhin relativ attraktiv bleiben.
Das Risiko einer Korrektur an europäischen Anleihemärkten aufgrund von Arbitrageeffekten aus höheren US-Renditen kann jedoch nicht abgezinst werden. Wenn höhere Anleiherenditen nicht von einem schnelleren Wirtschaftswachstum und einer steigenden Inflation begleitet werden – und somit auch von einem höheren Mietwachstum – würden Immobilien eine niedrigere Prämie gegenüber Anleihen bieten. Dies würde die relative Attraktivität der Assetklasse beeinträchtigen.
Angesichts der anhaltenden Unsicherheiten rund um die politische Lage in Europa sowie des Risikos einer Korrektur an den Anleihemärkten, bleiben nicht rentable Vermögen mit geringem Wachstumspotential und Sekundärvermögen mit hohem Einkommensrisiko unattraktiv – vor allem in Peripherieländern. Hochwertige Vermögenswerte mit einem geringen Leasingrisiko und gewissen Wachstumspotenzial bleiben attraktiver.“
„Die europäischen Immobilien profitieren weiterhin von der steigenden Mietraum-Nachfrage, die von einer allmählichen konjunkturellen Erholung und begrenzten Entwicklungsaktivitäten gestützt wird.
Die sich verbessernden Fundamentaldaten und die günstige relative Preisgestaltung auf Basis der extrem niedrigen Anleiherenditen haben die Investorennachfrage gestärkt. Dänemark, Finnland, Schweden, die Niederlande sowie Länder Mittel- und Osteuropas (CEE) haben laut CBRE-Daten seit Jahresbeginn einen besonders hohen Anstieg bei Transaktionsvolumina gesehen.
Für die kommenden fünf Jahre prognostizieren wir dem europäischen Immobiliensektor eine jährliche Gesamtrendite zwischen vier und fünf Prozent, wobei voraussichtlich die Industrie- und Einzelhandelsbranchen besonders gut abschneiden werden. Allerdings sind unsere Prognosen vorderlastig: Wir gehen davon aus, dass schrittweise steigende Anleiherenditen die Anlageklasse zum Ende des jetzigen Jahrzehnts relativ gesehen weniger attraktiv erscheinen lassen.
Sektorenausblick
Die europäischen Büromärkte sind bei guter Gesundheit. Die durchschnittlichen Büromieten im Euro-Raum stiegen im dritten Quartal 2016 um über drei Prozent und die Leerstandsquote ist aufgrund des starken Leasinggeschäfts und begrenzten Neuangebots die niedrigste seit 2009.
Wir erwarten, dass Büromärkte, die wissensintensive Beschäftigungen anziehen, outperformen werden. Besonders positiv sind wir für Berlin, Paris La Défense, Amsterdam und Barcelona, wo wir in den kommenden fünf Jahren mit dem höchsten Mietwachstum rechnen. Der Bürosektor dürfte jedoch geringere Renditen erzielen als der Einzelhandel und die Industrie, da er im Zyklus weiter fortgeschritten ist.
Die europäischen Einzelhandelsmärkte profitieren von einer Erholung der Konsumausgaben und insbesondere von einer Polarisierung in dem Sektor. In der heutigen crossmedialen Welt ist die Auswahl des richtigen Gebäudes am richtigen Standort für die Marke eines Unternehmens immer wichtiger geworden. Infolgedessen sind Einzelhändler bereit, höhere Nutzungskosten an den besten Standorten zu akzeptieren. Umgekehrt meiden sie weniger attraktive abgelegenere Gebiete, die anfälliger für den Wettbewerb von Online-Einzelhändlern sind. Wir rechnen damit, dass das Mietwachstum in den wertvollsten 1-A-Lagen in Dublin, CEE und spanischen Städten mittelfristig outperformen wird.
Der Industriemarkt profitierte von der Zunahme des Online-Einzelhandels und hatte vor dem Hintergrund des Mietwachstums und Renditerückgangs ein halbwegs starkes Jahr 2016. In CEE, Spanien und Irland erwarten wir, dass sich die Industriemärkte in den kommenden fünf Jahren überdurchschnittlich entwickeln.
Politische Risiken steigen
Das politische Risiko in Europa steigt. Nach dem jüngsten italienischen Referendum, das zum Rücktritt von Ministerpräsident Matteo Renzi führte, findet in den kommenden 10 Monaten eine Reihe von entscheidenden Wahlen statt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat beschlossen, ihr Programm zur quantitativen Lockerung bis zum Ende des Jahres 2017 zu verlängern, um das Wachstum zu unterstützen. Allerdings signalisierte die Bank auch, dass sie allmählich von ihrer außergewöhnlich lockeren geldpolitischen Haltung abrückt, indem sie ihre Assetkäufe von 80 Mrd. auf 60 Mrd. Euro pro Monat reduzieren wird.
Dennoch erwarten wir, dass die europäischen Anleiherenditen aufgrund des schwachen Inflationsdrucks im historischen Vergleich niedrig bleiben. Die EZB-Prognose geht davon aus, dass die Inflation bis mindestens 2019 unter dem ausgegebenem Ziel bleibt. Wir rechnen damit, dass die Renditen europäischer Anleihen mittelfristig schrittweise zunehmen und unter den historischen Normen bleiben werden. Damit wird der Immobiliensektor in diesem Szenario weiterhin relativ attraktiv bleiben.
Das Risiko einer Korrektur an europäischen Anleihemärkten aufgrund von Arbitrageeffekten aus höheren US-Renditen kann jedoch nicht abgezinst werden. Wenn höhere Anleiherenditen nicht von einem schnelleren Wirtschaftswachstum und einer steigenden Inflation begleitet werden – und somit auch von einem höheren Mietwachstum – würden Immobilien eine niedrigere Prämie gegenüber Anleihen bieten. Dies würde die relative Attraktivität der Assetklasse beeinträchtigen.
Angesichts der anhaltenden Unsicherheiten rund um die politische Lage in Europa sowie des Risikos einer Korrektur an den Anleihemärkten, bleiben nicht rentable Vermögen mit geringem Wachstumspotential und Sekundärvermögen mit hohem Einkommensrisiko unattraktiv – vor allem in Peripherieländern. Hochwertige Vermögenswerte mit einem geringen Leasingrisiko und gewissen Wachstumspotenzial bleiben attraktiver.“
