03.01.2017 Büromarkt Frankfurt: Höchster Flächenumsatz seit 2007
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kann im finalen Quartal rege Marktaktivitäten und eine Vielzahl an Abschlüssen vorweisen, zeigt die aktuelle Analyse des Immobilienberatungsnetzwerkes NAI apollo group. Damit werden die positiven Vorquartale nochmals deutlich übertroffen. „Ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 193.700 m² in den letzten drei Monaten des Jahres 2016 spiegelt im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 79.200 m² bzw. 69,2 Prozent wider“, erläutert Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting bei der NAI apollo group. In Summe verzeichnet das Gesamtjahr 2016 einen Büroflächenumsatz von 540.900 m², womit es nicht nur 37,3 Prozent über dem Vorjahr mit 394.000 m² liegt, sondern auch das beste Ergebnis seit dem Jahr 2007 mit 547.000 m² darstellt.
Dem Umsatzgeschehen entging durch Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung im Jahr 2016 ein Volumen von 73.700 m², das dementsprechend nicht im Flächenumsatz berücksichtigt wird. Gegenüber den letzten beiden Jahren ist dieser Wert kontinuierlich gesunken, was u. a. die gestiegene Umzugsbereitschaft der Unternehmen zeigt.
Die positive Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes ist maßgeblich durch das Zurückkehren von Großdeals geprägt. 2016 wurde bei Deals ab 5.000 m² im Vergleich zu 2015 eine Umsatzverdoppelung auf 172.900 m² erfasst. Ein ebenfalls starker Zuwachs wurde in der Größenklasse „2.501-5.000 m²“ registriert. Hier summiert sich das Volumen auf 100.000 m² und damit ein Plus von 75,8 Prozent gegenüber dem Jahr 2015.
Beim größten Deal des vierten Quartals handelt es sich um den Abschluss der Deutschen Bahn AG im Projekt „Grand Central“ über 45.000 m² Bürofläche. Mit zusätzlichen fünf Vermietungen ab 5.000 m² summiert sich das Volumen in diesem Segment allein in den letzten drei Monaten auf 89.400 m².
Großanmietungen lassen Durchschnittsmiete steigen
„Die Branche ‚Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen‘ prägt mit 123.600 m² bzw. einem Marktanteil von 22,8 Prozent weiterhin das Marktgeschehen des Jahres 2016. Damit liegt der Umsatzanteil über dem Vorjahresniveau von 19,2 Prozent“, erklärt Radomir Vasilijevic. Auf dem zweiten Rang folgt die Branche „Kommunikation, IT und EDV“ mit 10,9 Prozent bzw. 58.900 m². Den stärksten Zuwachs realisiert die Sparte „Verkehr, Transport & Logistik“, die infolge der Anmietung der Deutschen Bahn ihr Volumen gegenüber 2015 mehr als verfünffacht und das Jahr bei 57.400 m² (10,6-prozentigen Anteil) abschließt.
„In der räumlichen Verteilung befindet sich das Central Business District mit 316.200 m² bzw. einem Anteil von 58,5 Prozent unverändert im Fokus der Nutzer. Parallel hat sich die starke Nachfrage nach den Bürozentren auch im vierten Quartal gezeigt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Auf Gesamtjahressicht verbuchen diese nun 114.300 m² bzw. einen 21,1-prozentigen Anteil und damit fast doppelt so viel wie in 2015.
Großanmietungen in Projektentwicklungen, wie die der Deutschen Bahn, prägen das Mietniveau im vierten Quartal 2016. Die Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorquartal um 0,20 €/m² auf aktuell 19,30 €/m². Unverändert präsentiert sich die Spitzenmiete mit 39,00 €/m².
Leerstand sinkt weiter
Für das vierte Quartal 2016 summiert sich das Fertigstellungsvolumen in vier Projekten auf 17.500 m² Bürofläche. Die Flächenabgänge überwiegen sichtbar mit 46.600 m², wovon fast 70 Prozent einer Wohn- bzw. Hotelnutzung zugeführt werden. Auch auf Jahressicht ist die Summe der Abgänge mit 155.000 m² deutlich oberhalb der Fertigstellungen mit 126.200 m² Bürofläche. Aus den Nettoflächenverlusten resultiert zum Ende des vierten Quartals ein Büroflächenbestand von 11,493 Millionen m².
Für das Jahr 2017 ist zum gegenwärtigen Stand ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von 105.200 m² Bürofläche bei einer Vorvermietungsquote von 82,8 Prozent bekannt. Für das darauffolgende Jahr 2018 ist ein Volumen von 146.600 m² prognostizierbar, wovon derzeit noch 44,6 Prozent dem Markt zur Verfügung stehen.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat auch im vierten Quartal 2016 eine spürbare Reduktion erfahren. „Zum Jahresende 2016 stehen dem Markt 1,246 Mio. m² Bürofläche in 477 Objekten kurzfristig zur Verfügung. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,8 Prozent, die innerhalb der letzten drei Monate um 0,6 Prozentpunkte gesunken ist“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Nachdem das Jahr 2016 mit dem höchsten Umsatzvolumen innerhalb der letzten neun Jahre abgeschlossen hat, rechnet die NAI apollo group für 2017 – auch mit Blick auf mögliche Brexitfolgen – mit einer weiterhin positiven Vermietungsentwicklung. „Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird diese erneut über dem langjährigen Mittel in Höhe von 458.000 m² liegen. Folglich sollte sich der Leerstandsabbau fortsetzen, womit sich auch Anstiegspotenziale für das Mietniveau ergeben“, prognostiziert Radomir Vasilijevic.
Dem Umsatzgeschehen entging durch Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung im Jahr 2016 ein Volumen von 73.700 m², das dementsprechend nicht im Flächenumsatz berücksichtigt wird. Gegenüber den letzten beiden Jahren ist dieser Wert kontinuierlich gesunken, was u. a. die gestiegene Umzugsbereitschaft der Unternehmen zeigt.
Die positive Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes ist maßgeblich durch das Zurückkehren von Großdeals geprägt. 2016 wurde bei Deals ab 5.000 m² im Vergleich zu 2015 eine Umsatzverdoppelung auf 172.900 m² erfasst. Ein ebenfalls starker Zuwachs wurde in der Größenklasse „2.501-5.000 m²“ registriert. Hier summiert sich das Volumen auf 100.000 m² und damit ein Plus von 75,8 Prozent gegenüber dem Jahr 2015.
Beim größten Deal des vierten Quartals handelt es sich um den Abschluss der Deutschen Bahn AG im Projekt „Grand Central“ über 45.000 m² Bürofläche. Mit zusätzlichen fünf Vermietungen ab 5.000 m² summiert sich das Volumen in diesem Segment allein in den letzten drei Monaten auf 89.400 m².
Großanmietungen lassen Durchschnittsmiete steigen
„Die Branche ‚Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen‘ prägt mit 123.600 m² bzw. einem Marktanteil von 22,8 Prozent weiterhin das Marktgeschehen des Jahres 2016. Damit liegt der Umsatzanteil über dem Vorjahresniveau von 19,2 Prozent“, erklärt Radomir Vasilijevic. Auf dem zweiten Rang folgt die Branche „Kommunikation, IT und EDV“ mit 10,9 Prozent bzw. 58.900 m². Den stärksten Zuwachs realisiert die Sparte „Verkehr, Transport & Logistik“, die infolge der Anmietung der Deutschen Bahn ihr Volumen gegenüber 2015 mehr als verfünffacht und das Jahr bei 57.400 m² (10,6-prozentigen Anteil) abschließt.
„In der räumlichen Verteilung befindet sich das Central Business District mit 316.200 m² bzw. einem Anteil von 58,5 Prozent unverändert im Fokus der Nutzer. Parallel hat sich die starke Nachfrage nach den Bürozentren auch im vierten Quartal gezeigt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Auf Gesamtjahressicht verbuchen diese nun 114.300 m² bzw. einen 21,1-prozentigen Anteil und damit fast doppelt so viel wie in 2015.
Großanmietungen in Projektentwicklungen, wie die der Deutschen Bahn, prägen das Mietniveau im vierten Quartal 2016. Die Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorquartal um 0,20 €/m² auf aktuell 19,30 €/m². Unverändert präsentiert sich die Spitzenmiete mit 39,00 €/m².
Leerstand sinkt weiter
Für das vierte Quartal 2016 summiert sich das Fertigstellungsvolumen in vier Projekten auf 17.500 m² Bürofläche. Die Flächenabgänge überwiegen sichtbar mit 46.600 m², wovon fast 70 Prozent einer Wohn- bzw. Hotelnutzung zugeführt werden. Auch auf Jahressicht ist die Summe der Abgänge mit 155.000 m² deutlich oberhalb der Fertigstellungen mit 126.200 m² Bürofläche. Aus den Nettoflächenverlusten resultiert zum Ende des vierten Quartals ein Büroflächenbestand von 11,493 Millionen m².
Für das Jahr 2017 ist zum gegenwärtigen Stand ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von 105.200 m² Bürofläche bei einer Vorvermietungsquote von 82,8 Prozent bekannt. Für das darauffolgende Jahr 2018 ist ein Volumen von 146.600 m² prognostizierbar, wovon derzeit noch 44,6 Prozent dem Markt zur Verfügung stehen.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat auch im vierten Quartal 2016 eine spürbare Reduktion erfahren. „Zum Jahresende 2016 stehen dem Markt 1,246 Mio. m² Bürofläche in 477 Objekten kurzfristig zur Verfügung. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,8 Prozent, die innerhalb der letzten drei Monate um 0,6 Prozentpunkte gesunken ist“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Nachdem das Jahr 2016 mit dem höchsten Umsatzvolumen innerhalb der letzten neun Jahre abgeschlossen hat, rechnet die NAI apollo group für 2017 – auch mit Blick auf mögliche Brexitfolgen – mit einer weiterhin positiven Vermietungsentwicklung. „Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird diese erneut über dem langjährigen Mittel in Höhe von 458.000 m² liegen. Folglich sollte sich der Leerstandsabbau fortsetzen, womit sich auch Anstiegspotenziale für das Mietniveau ergeben“, prognostiziert Radomir Vasilijevic.
