03.01.2017 Investmentmarkt Hamburg erreicht erstmals wieder Niveau von 2007
Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg erreichte nach Berechnungen von Grossmann & Berger mit insgesamt 4,5 Mrd. € zum Jahresende 2016 erstmals das bisherige Spitzenergebnis aus dem Jahr 2007. Allein im 4. Quartal wurden Immobilien im Wert von 1,3 Mrd. € veräußert. „Der Anstieg des Transaktionsvolumens um 15 Prozent zeigt, dass die Nachfrage nach Immobilien-Investments ungebrochen hoch ist. Investoren schätzen den Standort Hamburg aufgrund seiner Stabilität in der Bürovermietung sehr. Sie sichern sich zwar frühzeitig Produkte, prüfen sie in der Due Dilligence-Phase jedoch sehr intensiv. Der Nachfragedruck führt nicht zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten“, kommentiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Mehr als die Hälfte des TAVs außerhalb von City und City Süd
Der Teilmarkt City erreichte mit 1,6 Mrd. € einen Anteil von 35 % am Transaktionsvolumen und positionierte sich damit auf dem 1. Platz des Teilmarkt-Rankings. Den 2. Platz teilten sich die Teilmärkte Hamburg Ost und City Süd mit je 9 % (387 und 383 Mio. €). Der Teilmarkt Harburg nahm mit 7 % (293 Mio. €) Platz drei ein. Ausschlaggebend hierfür war die Übernahme der IVG-Tochter Officefirst Immobilien AG durch die Blackstone Group im 4. Quartal, da sich neun der 23 Assets im Harburger Binnenhafen befinden. Insgesamt summierten sich die in diesem Paket erworbenen Hamburger Immobilien auf 509 Mio. € und damit rund 11 % des gesamten Hamburger Transaktionsvolumens. „Lediglich zwei Objekte des Officefirst-Pakets liegen in der Hamburger City. Auch abgesehen von diesem Sondereffekt wurde mit 56 Prozent über die Hälfte des Volumens außerhalb der klassischen Bürolagen City und City Süd veräußert“, so Steinbrinker.
Keine Transaktion über 100 Mio. € im 4. Quartal
Zu den Top-Einzeltransaktionen in Hamburg gehörten unter anderem die folgenden Verkäufe aus den Quartalen eins bis drei: Der Projektentwickler Art-Invest übertrug das Projekt „Alter Wall“ (Alter Wall 2-32, City) im Rahmen eines Share-Deals an eine Pensionskasse. Im Rahmen des Paketverkaufs „Cloud9“ ging der „Sprinkenhof“ (Altstädter Straße 6-10, City) von der Allianz an die Patrizia, der Projektentwickler TAS KG veräußerte den „Telekom Campus“ (Überseering 2, City Nord) an Amundi.
Bei der Betrachtung der Größenklassen stieg der Anteil im Segment 26 bis 50 Mio. € von 20 auf 32 % (1,4 Mrd. €) am stärksten an. Im Segment 51 bis 100 Mio. € wurden Gewerbe-Objekte für rund 1,0 Mrd. € (23 %) veräußert gefolgt vom Segment über 100 Mio. € mit 860 Mio. € (19 %). „Im vierten Quartal wurde in Hamburg kein Objekt über 100 Millionen Euro gehandelt“, erläutert Steinbrinker weiter.
Hotels schlagen Logistik-Immobilien
Mit einem Anteil von 73 % am Transaktionsvolumen (3,3 Mrd. €) blieb die Assetklasse Büro Spitzenreiter im gewerblichen Investment. Neben dem Officefirst-Paket veräußerte Savills Investment Management im 4. Quartal aus seinem SEB-Abwicklungsfonds ein Büroimmobilien-Paket an WealthCap, wozu vier Hamburger Objekte für rund 162 Mio. € gehörten. „Aufgrund des geringer werdenden Angebots an reinen Büro-Objekten sind Investoren in Bezug auf Assetklassen flexibler geworden. Durch die zunehmende Kombination unterschiedlicher Assetklassen und vermehrt auch von Wohnen und Gewerbe kommen mehr Mixed-used-Produkte auf den Markt und werden gut nachgefragt“, sagt Steinbrinker. Die Assetklasse Einzelhandel belegte mit 10 % des Transaktionsvolumens (437 Mio. €) Platz zwei, Hotel-Immobilien mit 8 % (374 Mio. €) knapp dahinter den 3. Platz. Zu dieser Assetklasse gehörte auch das NH Collection Hamburg (Feldstraße 53-58, St. Pauli), das Invesco Real Estate im 4. Quartal im Rahmen eines Portfolios an Pandox AB veräußerte.
Die Netto-Spitzenrenditen* sanken im Vergleich zum Vorjahr in allen Assetklassen: für Büro- und Einzelhandelsobjekte von 3,7 bzw. 3,6 auf 3,3 %, für Industrie-/Lager-/Logistikobjekte von 5,4 auf 4,9 %.
Zwei Drittel nationale Käufer
Nachdem ausländische Investoren 2015 mit einem Anteil von 57 % am Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Gewerbe-Investmentmarkt deutlich stärker vertreten waren als nationale, stellten diese 2016 mit rund zwei Dritteln am Transaktionsvolumen wieder die Mehrheit. Die internationalen Investitionen stammten überwiegend aus den USA, der Schweiz, Frankreich und Großbritannien. Der Anteil internationaler Verkäufer sank am Jahresende ebenfalls von 50 auf lediglich 20 %.
Offene Fonds/Spezialfonds erzielten auf der Käuferseite den höchsten Anteil von 34 % am Transaktionsvolumen (1,5 Mrd. €). Der zweithöchste Anteil mit 14 % (644 Mio. €) entfiel auf die Opportunity/Equity Fonds. Als Verkäufer waren die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 33 % (1,5 Mrd. €) am aktivsten, gefolgt von Immobilien AGs mit 11 % (492 Mio. €)
Ausblick 2017
„Das positive Marktgeschehen wird sich in 2017 weiter fortsetzen. Die Nachfrage ist ungebremst hoch. Das zeigt nicht nur die wirtschaftliche Einigung seitens der Akteure, die heute schneller erfolgt als früher, sondern auch die große Bereitschaft der Investoren, sich mehr Projektentwicklungen in Form von Forward-Deals zu sichern. Solange genügend Produkte und Projekte auf den Markt kommen, rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau von 4 Milliarden Euro“, prognostiziert Steinbrinker.
Mehr als die Hälfte des TAVs außerhalb von City und City Süd
Der Teilmarkt City erreichte mit 1,6 Mrd. € einen Anteil von 35 % am Transaktionsvolumen und positionierte sich damit auf dem 1. Platz des Teilmarkt-Rankings. Den 2. Platz teilten sich die Teilmärkte Hamburg Ost und City Süd mit je 9 % (387 und 383 Mio. €). Der Teilmarkt Harburg nahm mit 7 % (293 Mio. €) Platz drei ein. Ausschlaggebend hierfür war die Übernahme der IVG-Tochter Officefirst Immobilien AG durch die Blackstone Group im 4. Quartal, da sich neun der 23 Assets im Harburger Binnenhafen befinden. Insgesamt summierten sich die in diesem Paket erworbenen Hamburger Immobilien auf 509 Mio. € und damit rund 11 % des gesamten Hamburger Transaktionsvolumens. „Lediglich zwei Objekte des Officefirst-Pakets liegen in der Hamburger City. Auch abgesehen von diesem Sondereffekt wurde mit 56 Prozent über die Hälfte des Volumens außerhalb der klassischen Bürolagen City und City Süd veräußert“, so Steinbrinker.
Keine Transaktion über 100 Mio. € im 4. Quartal
Zu den Top-Einzeltransaktionen in Hamburg gehörten unter anderem die folgenden Verkäufe aus den Quartalen eins bis drei: Der Projektentwickler Art-Invest übertrug das Projekt „Alter Wall“ (Alter Wall 2-32, City) im Rahmen eines Share-Deals an eine Pensionskasse. Im Rahmen des Paketverkaufs „Cloud9“ ging der „Sprinkenhof“ (Altstädter Straße 6-10, City) von der Allianz an die Patrizia, der Projektentwickler TAS KG veräußerte den „Telekom Campus“ (Überseering 2, City Nord) an Amundi.
Bei der Betrachtung der Größenklassen stieg der Anteil im Segment 26 bis 50 Mio. € von 20 auf 32 % (1,4 Mrd. €) am stärksten an. Im Segment 51 bis 100 Mio. € wurden Gewerbe-Objekte für rund 1,0 Mrd. € (23 %) veräußert gefolgt vom Segment über 100 Mio. € mit 860 Mio. € (19 %). „Im vierten Quartal wurde in Hamburg kein Objekt über 100 Millionen Euro gehandelt“, erläutert Steinbrinker weiter.
Hotels schlagen Logistik-Immobilien
Mit einem Anteil von 73 % am Transaktionsvolumen (3,3 Mrd. €) blieb die Assetklasse Büro Spitzenreiter im gewerblichen Investment. Neben dem Officefirst-Paket veräußerte Savills Investment Management im 4. Quartal aus seinem SEB-Abwicklungsfonds ein Büroimmobilien-Paket an WealthCap, wozu vier Hamburger Objekte für rund 162 Mio. € gehörten. „Aufgrund des geringer werdenden Angebots an reinen Büro-Objekten sind Investoren in Bezug auf Assetklassen flexibler geworden. Durch die zunehmende Kombination unterschiedlicher Assetklassen und vermehrt auch von Wohnen und Gewerbe kommen mehr Mixed-used-Produkte auf den Markt und werden gut nachgefragt“, sagt Steinbrinker. Die Assetklasse Einzelhandel belegte mit 10 % des Transaktionsvolumens (437 Mio. €) Platz zwei, Hotel-Immobilien mit 8 % (374 Mio. €) knapp dahinter den 3. Platz. Zu dieser Assetklasse gehörte auch das NH Collection Hamburg (Feldstraße 53-58, St. Pauli), das Invesco Real Estate im 4. Quartal im Rahmen eines Portfolios an Pandox AB veräußerte.
Die Netto-Spitzenrenditen* sanken im Vergleich zum Vorjahr in allen Assetklassen: für Büro- und Einzelhandelsobjekte von 3,7 bzw. 3,6 auf 3,3 %, für Industrie-/Lager-/Logistikobjekte von 5,4 auf 4,9 %.
Zwei Drittel nationale Käufer
Nachdem ausländische Investoren 2015 mit einem Anteil von 57 % am Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Gewerbe-Investmentmarkt deutlich stärker vertreten waren als nationale, stellten diese 2016 mit rund zwei Dritteln am Transaktionsvolumen wieder die Mehrheit. Die internationalen Investitionen stammten überwiegend aus den USA, der Schweiz, Frankreich und Großbritannien. Der Anteil internationaler Verkäufer sank am Jahresende ebenfalls von 50 auf lediglich 20 %.
Offene Fonds/Spezialfonds erzielten auf der Käuferseite den höchsten Anteil von 34 % am Transaktionsvolumen (1,5 Mrd. €). Der zweithöchste Anteil mit 14 % (644 Mio. €) entfiel auf die Opportunity/Equity Fonds. Als Verkäufer waren die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 33 % (1,5 Mrd. €) am aktivsten, gefolgt von Immobilien AGs mit 11 % (492 Mio. €)
Ausblick 2017
„Das positive Marktgeschehen wird sich in 2017 weiter fortsetzen. Die Nachfrage ist ungebremst hoch. Das zeigt nicht nur die wirtschaftliche Einigung seitens der Akteure, die heute schneller erfolgt als früher, sondern auch die große Bereitschaft der Investoren, sich mehr Projektentwicklungen in Form von Forward-Deals zu sichern. Solange genügend Produkte und Projekte auf den Markt kommen, rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau von 4 Milliarden Euro“, prognostiziert Steinbrinker.
