05.01.2017 Investmentmarkt mit fulminantem Endspurt: 52,6 Mrd. Euro Umsatz
2016 wurden bundesweit 52,6 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert. Im vierten Quartal hat der Umsatz noch einmal spürbar angezogen, sodass das Transaktionsvolumen nur 6,5 % unter dem Vorjahresergebnis liegt. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Bärenstarker Endspurt: fast 20 Mrd. € Umsatz im vierten Quartal
• Transaktionsvolumen von insgesamt 52,6 Mrd. € entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten
• Einzeldeals (35,1 Mrd. €) nur knapp unter dem Vorjahreswert: zweitbeste Ergebnis aller Zeiten
• Spitzenrenditen haben vereinzelt weiter leicht nachgegeben: Berlin und München am teuersten
• Über 1.800 erfasste Transaktionen
• Büro-Investments mit 44 % erneut Spitzenreiter
• Hotels mit neuem Rekord: erstmals über 5 Mrd. € Investmentumsatz
• Anteil ausländischer Käufer steigt im Jahresverlauf auf 43 %
„Das Investmentjahr 2016 hat mit einem fulminanten Schlussquartal geendet. Allein in den letzten drei Monaten wurden knapp 19,6 Mrd. € umgesetzt. Damit wurde das zweitbeste Quartalsergebnis aller Zeiten registriert. Der Gesamtumsatz erreicht damit ein Volumen von knapp 52,6 Mrd. €, was dem drittbesten jemals erzielten Resultat entspricht. Nachdem die 50-Mrd.-€-Schwelle erneut übertroffen wurde, liegt das Ergebnis nur 6,5 % unter dem bereits außergewöhnlichen Vorjahreswert. Berücksichtigt man weiterhin, dass viele Investoren aufgrund eines teilweise nicht ausreichenden Angebots nicht zum Zuge gekommen sind, wird das starke Interesse der Anleger, das tendenziell eher noch zugenommen hat, eindrucksvoll unterstrichen. Auch spürbar gesunkene Renditen im Jahresverlauf 2016 haben an dieser Situation nichts geändert“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Erwartungsgemäß belegen Büroobjekte den ersten Platz im Ranking der Assetklassen und tragen knapp 44 % (23,03 Mrd. €) zum Gesamtumsatz bei. Aufgrund der positiven Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Dienstleistungssektor, sind die Rahmenbedingungen für Büros sehr positiv und versprechen eine stabile Nutzernachfrage, was sich auch in einem neuen Vermietungsrekord auf den Büromärkten widerspiegelt. Da verwundert es nicht, dass Investoren großes Vertrauen in die weitere Entwicklung haben. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die für rund ein Viertel (12,96 Mrd. €) verantwortlich zeichnen. Dies ist das zweitbeste Resultat der letzten neun Jahre. Die Rallye bei Hotel-Investments hat sich fortgesetzt, sodass der 2015 aufgestellte Rekordumsatz 2016 mit 5,18 Mrd. € erneut deutlich übertroffen wurde. Damit entfallen knapp 10 % des Transaktionsvolumens auf Hotelverkäufe. Weiterhin positiv gestaltet sich auch die Entwicklung im Logistiksegment: Ein Umsatzanteil von gut 8 % (4,44 Mrd. €) bedeutet das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 5 % unter dem 2015 aufgestellten Rekord liegt. Darüber hinaus kommen Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, auf einen Anteil von 5,5 % und haben sich damit mittlerweile als wichtige Assetklasse etabliert. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass das Interesse an allen Objektarten hoch ist und ein qualitativ gutes Angebot dementsprechend auf viel Nachfrage mit entsprechendem Wettbewerb trifft.
Die 35,1 Mrd. €, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus fast 1.700 Transaktionen. Trotz eines im Vorjahresvergleich leicht, um 3 %, gesunkenen Umsatzes hat die Zahl der Verkäufe noch einmal um 4 % zugelegt. Dies spricht für eine reges Marktgeschehen auch im kleineren und mittleren Größensegment. Dass trotzdem aber auch Großdeals gesucht werden und auf starkes Interesse treffen, zeigen mehrere Abschlüsse über 500 Mio. €. Vor allem Frankfurt stand hier mit den Verkäufen Commerzbank Tower und TaunusTurm im Blickpunkt. Aber auch in München konnten im Dezember noch die Verkaufsverträge für die Highlight Towers, die in die gleiche Kategorie fallen, unterschrieben werden.
Der Rückgang bei Portfolios fiel mit knapp 13 % etwas höher aus. Trotzdem wurde mit 17,5 Mrd. € das zweitbeste Ergebnis der letzten neun Jahre erzielt. Insgesamt konnten über 120 Paketverkäufe erfasst werden. Am meisten zum Ergebnis beigetragen haben Büroportfolios, auf die ein Drittel des Umsatzes entfällt. Aber auch Einzelhandelspakete wurden umfangreich gehandelt und tragen ein Viertel zum Transaktionsvolumen bei. Bemerkenswert ist, dass rund die Hälfte davon im Endspurt der letzten drei Monate des Jahres unterzeichnet wurde.
Deutsche Anleger tragen mit 57 % weiterhin den Löwenanteil zum Investmentumsatz bei. Allerdings haben ausländische Investoren ihre Beteiligung im Jahresverlauf kontinuierlich gesteigert, sodass sie im Gesamtjahr bei 43 % landen. Verantwortlich für den zunehmenden Anteil war vor allem ein in der zweiten Jahreshälfte deutlich höheres Portfoliovolumen. In diesem Marktsegment geben ausländische Käufer mit 65 % weiter den Ton an. Bei Einzeldeals liegt ihr Anteil dagegen nur bei knapp einem Drittel. Mit Abstand am aktivsten waren europäische Investoren, die auf einen Umsatzanteil von 23 % kommen, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern mit 14 %. Aber auch Käufer aus Asien und Nahost haben jeweils deutlich über eine 1 Mrd. € in Deutschland investiert.
„An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) wurden insgesamt 27,48 Mrd. € umgesetzt, was einem leichten Rückgang um 7 % entspricht. Trotzdem ist dies das drittbeste Resultat aller Zeiten. Verantwortlich für den etwas geringeren Umsatz ist dabei ausschließlich ein nicht ausreichendes Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment. Besonders deutlich wird dies in Berlin, wo die Nachfrage der Investoren bei Weitem nicht befriedigt werden konnte. Das Transaktionsvolumen fällt demzufolge mit 5,44 Mrd. € gut ein Drittel niedriger aus als im Vorjahr. Hinzu kommt, dass eine Reihe größerer Abschlüsse in den Januar verschoben wurden, sodass sich bereits heute ein guter Jahresauftakt abzeichnet“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Den Spitzenplatz zurückerobert hat Frankfurt, wo ein Ergebnis von 6,69 Mrd. € (+11 %) registriert wurde. Verantwortlich hierfür sind auch eine Reihe spektakulärer Großabschlüsse wie die Verkäufe des Commerzbank Tower, des TaunusTurm, des IBC oder des Junghof Plaza. Aber auch Objekte aus dem Verkauf von Office First an Blackstone tragen umfangreich zum sehr guten Resultat bei. Nur knapp geschlagen auf Platz zwei folgt München, wo sich der Umsatz auf 6,37 Mrd. € (+6 %) beläuft, was dem zweitbesten Umsatz aller Zeiten entspricht. Auch hier haben großvolumige Transaktionen, wie der Verkauf der Highlight Towers das Ergebnis beflügelt. Deutlich zugelegt hat auch der Hamburger Markt, der ein Transaktionsvolumen von 4,74 Mrd. € (+19 %) verzeichnet und sich damit bundesweit auf Platz vier positioniert. Erneut die 2-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen hat Düsseldorf mit 2,35 Mrd. €. Zwar entspricht dies einem Rückgang um 26 % gegenüber dem Rekordumsatz des Vorjahres, stellt aber trotzdem das drittbeste jemals registrierte Resultat dar. Mit 1,9 Mrd. € (-13 %) verpasst Köln knapp den erneuten Sprung über die magische 2-Mrd.-€-Grenze, übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt aber um stolze 52 %, sodass auch hier ein außergewöhnlich gutes Ergebnis erzielt wurde.
„Nachdem die Renditen bereits im gesamten Jahresverlauf spürbar gesunken sind, haben sie auch im Schlussquartal vereinzelt noch einmal leicht nachgegeben. Auch hierdurch werden das starke Investoreninteresse und der weiter gestiegene Wettbewerb um attraktive Objekte eindrucksvoll dokumentiert“, ergänzt Sven Stricker. Vor allem in Berlin hat sich die dynamische Entwicklung fortgesetzt, sodass die Hauptstadt mittlerweile zusammen mit München mit 3,30 % die niedrigste Spitzenrendite für Büroobjekte aufweist. Nur knapp dahinter folgt Hamburg, wo aktuell 3,40 % anzusetzen sind. Mit etwas Abstand belegt Frankfurt Platz vier mit 3,80 %. Weitere Rückgänge verzeichneten auch Düsseldorf und Köln, wo jeweils 3,85 % notiert werden. Auch die beiden rheinischen Metropolen haben damit die 4-%-Schwelle mittlerweile deutlich unterschritten.
„Trotz einiger nicht abschließend einzuschätzender geopolitischer Rahmenbedingungen spricht aus heutiger Sicht alles für ein erneut sehr starkes Investmentjahr. Das Investoreninteresse ist unverändert hoch, und das erste Quartal wird aufgrund einer Vielzahl bereits kurz vor Abschluss stehender Deals vermutlich eines der besten der letzten zehn Jahre werden. Spürbare Auswirkungen aufgrund möglicherweise weiter steigender Zinsen in den USA erwarten wir für 2017 nicht. Dies gilt insbesondere für das Core-Segment, in dem die Leverage-Effekte relativ gering sind. In diesem besonders stark nachgefragten Teilmarkt steht für die Investoren demgegenüber in erster Linie die Sicherheit des Investments im Vordergrund. Diese Tendenz wird sich aufgrund vieler Unsicherheiten im globalen Kontext eher noch verstärken, da Deutschland gerade von internationalen Anlegern als sicherer Hafen geschätzt wird. Im wahrscheinlichsten Szenario gehen wir deshalb davon aus, dass die Renditen vereinzelt noch weiter sinken werden.
Bezogen auf das Transaktionsvolumen dürfte die 50-Mrd.-€-Schwelle erneut als Zielmarke im Blickpunkt stehen, die trotz eines weiterhin begrenzten Angebots an großvolumigen Objekten vermutlich übertroffen werden wird. Verantwortlich für diese Einschätzung ist die Tatsache, dass vor dem Hintergrund der starken Nachfrage und des aktuellen Preisniveaus zunehmend auch Bestandshalter darüber nachdenken werden, zu verkaufen. Auch das durch die sehr positiven Rahmenbedingungen gestiegene Projektentwicklungsvolumen sowie die zunehmende Bereitschaft der Investoren, Forward Deals zu akzeptieren, dürften das Volumen der Verkäufe ebenfalls steigen lassen. Dadurch entsteht ein erweitertes Angebot“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Bärenstarker Endspurt: fast 20 Mrd. € Umsatz im vierten Quartal
• Transaktionsvolumen von insgesamt 52,6 Mrd. € entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten
• Einzeldeals (35,1 Mrd. €) nur knapp unter dem Vorjahreswert: zweitbeste Ergebnis aller Zeiten
• Spitzenrenditen haben vereinzelt weiter leicht nachgegeben: Berlin und München am teuersten
• Über 1.800 erfasste Transaktionen
• Büro-Investments mit 44 % erneut Spitzenreiter
• Hotels mit neuem Rekord: erstmals über 5 Mrd. € Investmentumsatz
• Anteil ausländischer Käufer steigt im Jahresverlauf auf 43 %
„Das Investmentjahr 2016 hat mit einem fulminanten Schlussquartal geendet. Allein in den letzten drei Monaten wurden knapp 19,6 Mrd. € umgesetzt. Damit wurde das zweitbeste Quartalsergebnis aller Zeiten registriert. Der Gesamtumsatz erreicht damit ein Volumen von knapp 52,6 Mrd. €, was dem drittbesten jemals erzielten Resultat entspricht. Nachdem die 50-Mrd.-€-Schwelle erneut übertroffen wurde, liegt das Ergebnis nur 6,5 % unter dem bereits außergewöhnlichen Vorjahreswert. Berücksichtigt man weiterhin, dass viele Investoren aufgrund eines teilweise nicht ausreichenden Angebots nicht zum Zuge gekommen sind, wird das starke Interesse der Anleger, das tendenziell eher noch zugenommen hat, eindrucksvoll unterstrichen. Auch spürbar gesunkene Renditen im Jahresverlauf 2016 haben an dieser Situation nichts geändert“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Erwartungsgemäß belegen Büroobjekte den ersten Platz im Ranking der Assetklassen und tragen knapp 44 % (23,03 Mrd. €) zum Gesamtumsatz bei. Aufgrund der positiven Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Dienstleistungssektor, sind die Rahmenbedingungen für Büros sehr positiv und versprechen eine stabile Nutzernachfrage, was sich auch in einem neuen Vermietungsrekord auf den Büromärkten widerspiegelt. Da verwundert es nicht, dass Investoren großes Vertrauen in die weitere Entwicklung haben. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die für rund ein Viertel (12,96 Mrd. €) verantwortlich zeichnen. Dies ist das zweitbeste Resultat der letzten neun Jahre. Die Rallye bei Hotel-Investments hat sich fortgesetzt, sodass der 2015 aufgestellte Rekordumsatz 2016 mit 5,18 Mrd. € erneut deutlich übertroffen wurde. Damit entfallen knapp 10 % des Transaktionsvolumens auf Hotelverkäufe. Weiterhin positiv gestaltet sich auch die Entwicklung im Logistiksegment: Ein Umsatzanteil von gut 8 % (4,44 Mrd. €) bedeutet das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 5 % unter dem 2015 aufgestellten Rekord liegt. Darüber hinaus kommen Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, auf einen Anteil von 5,5 % und haben sich damit mittlerweile als wichtige Assetklasse etabliert. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass das Interesse an allen Objektarten hoch ist und ein qualitativ gutes Angebot dementsprechend auf viel Nachfrage mit entsprechendem Wettbewerb trifft.
Die 35,1 Mrd. €, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus fast 1.700 Transaktionen. Trotz eines im Vorjahresvergleich leicht, um 3 %, gesunkenen Umsatzes hat die Zahl der Verkäufe noch einmal um 4 % zugelegt. Dies spricht für eine reges Marktgeschehen auch im kleineren und mittleren Größensegment. Dass trotzdem aber auch Großdeals gesucht werden und auf starkes Interesse treffen, zeigen mehrere Abschlüsse über 500 Mio. €. Vor allem Frankfurt stand hier mit den Verkäufen Commerzbank Tower und TaunusTurm im Blickpunkt. Aber auch in München konnten im Dezember noch die Verkaufsverträge für die Highlight Towers, die in die gleiche Kategorie fallen, unterschrieben werden.
Der Rückgang bei Portfolios fiel mit knapp 13 % etwas höher aus. Trotzdem wurde mit 17,5 Mrd. € das zweitbeste Ergebnis der letzten neun Jahre erzielt. Insgesamt konnten über 120 Paketverkäufe erfasst werden. Am meisten zum Ergebnis beigetragen haben Büroportfolios, auf die ein Drittel des Umsatzes entfällt. Aber auch Einzelhandelspakete wurden umfangreich gehandelt und tragen ein Viertel zum Transaktionsvolumen bei. Bemerkenswert ist, dass rund die Hälfte davon im Endspurt der letzten drei Monate des Jahres unterzeichnet wurde.
Deutsche Anleger tragen mit 57 % weiterhin den Löwenanteil zum Investmentumsatz bei. Allerdings haben ausländische Investoren ihre Beteiligung im Jahresverlauf kontinuierlich gesteigert, sodass sie im Gesamtjahr bei 43 % landen. Verantwortlich für den zunehmenden Anteil war vor allem ein in der zweiten Jahreshälfte deutlich höheres Portfoliovolumen. In diesem Marktsegment geben ausländische Käufer mit 65 % weiter den Ton an. Bei Einzeldeals liegt ihr Anteil dagegen nur bei knapp einem Drittel. Mit Abstand am aktivsten waren europäische Investoren, die auf einen Umsatzanteil von 23 % kommen, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern mit 14 %. Aber auch Käufer aus Asien und Nahost haben jeweils deutlich über eine 1 Mrd. € in Deutschland investiert.
„An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) wurden insgesamt 27,48 Mrd. € umgesetzt, was einem leichten Rückgang um 7 % entspricht. Trotzdem ist dies das drittbeste Resultat aller Zeiten. Verantwortlich für den etwas geringeren Umsatz ist dabei ausschließlich ein nicht ausreichendes Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment. Besonders deutlich wird dies in Berlin, wo die Nachfrage der Investoren bei Weitem nicht befriedigt werden konnte. Das Transaktionsvolumen fällt demzufolge mit 5,44 Mrd. € gut ein Drittel niedriger aus als im Vorjahr. Hinzu kommt, dass eine Reihe größerer Abschlüsse in den Januar verschoben wurden, sodass sich bereits heute ein guter Jahresauftakt abzeichnet“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Den Spitzenplatz zurückerobert hat Frankfurt, wo ein Ergebnis von 6,69 Mrd. € (+11 %) registriert wurde. Verantwortlich hierfür sind auch eine Reihe spektakulärer Großabschlüsse wie die Verkäufe des Commerzbank Tower, des TaunusTurm, des IBC oder des Junghof Plaza. Aber auch Objekte aus dem Verkauf von Office First an Blackstone tragen umfangreich zum sehr guten Resultat bei. Nur knapp geschlagen auf Platz zwei folgt München, wo sich der Umsatz auf 6,37 Mrd. € (+6 %) beläuft, was dem zweitbesten Umsatz aller Zeiten entspricht. Auch hier haben großvolumige Transaktionen, wie der Verkauf der Highlight Towers das Ergebnis beflügelt. Deutlich zugelegt hat auch der Hamburger Markt, der ein Transaktionsvolumen von 4,74 Mrd. € (+19 %) verzeichnet und sich damit bundesweit auf Platz vier positioniert. Erneut die 2-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen hat Düsseldorf mit 2,35 Mrd. €. Zwar entspricht dies einem Rückgang um 26 % gegenüber dem Rekordumsatz des Vorjahres, stellt aber trotzdem das drittbeste jemals registrierte Resultat dar. Mit 1,9 Mrd. € (-13 %) verpasst Köln knapp den erneuten Sprung über die magische 2-Mrd.-€-Grenze, übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt aber um stolze 52 %, sodass auch hier ein außergewöhnlich gutes Ergebnis erzielt wurde.
„Nachdem die Renditen bereits im gesamten Jahresverlauf spürbar gesunken sind, haben sie auch im Schlussquartal vereinzelt noch einmal leicht nachgegeben. Auch hierdurch werden das starke Investoreninteresse und der weiter gestiegene Wettbewerb um attraktive Objekte eindrucksvoll dokumentiert“, ergänzt Sven Stricker. Vor allem in Berlin hat sich die dynamische Entwicklung fortgesetzt, sodass die Hauptstadt mittlerweile zusammen mit München mit 3,30 % die niedrigste Spitzenrendite für Büroobjekte aufweist. Nur knapp dahinter folgt Hamburg, wo aktuell 3,40 % anzusetzen sind. Mit etwas Abstand belegt Frankfurt Platz vier mit 3,80 %. Weitere Rückgänge verzeichneten auch Düsseldorf und Köln, wo jeweils 3,85 % notiert werden. Auch die beiden rheinischen Metropolen haben damit die 4-%-Schwelle mittlerweile deutlich unterschritten.
„Trotz einiger nicht abschließend einzuschätzender geopolitischer Rahmenbedingungen spricht aus heutiger Sicht alles für ein erneut sehr starkes Investmentjahr. Das Investoreninteresse ist unverändert hoch, und das erste Quartal wird aufgrund einer Vielzahl bereits kurz vor Abschluss stehender Deals vermutlich eines der besten der letzten zehn Jahre werden. Spürbare Auswirkungen aufgrund möglicherweise weiter steigender Zinsen in den USA erwarten wir für 2017 nicht. Dies gilt insbesondere für das Core-Segment, in dem die Leverage-Effekte relativ gering sind. In diesem besonders stark nachgefragten Teilmarkt steht für die Investoren demgegenüber in erster Linie die Sicherheit des Investments im Vordergrund. Diese Tendenz wird sich aufgrund vieler Unsicherheiten im globalen Kontext eher noch verstärken, da Deutschland gerade von internationalen Anlegern als sicherer Hafen geschätzt wird. Im wahrscheinlichsten Szenario gehen wir deshalb davon aus, dass die Renditen vereinzelt noch weiter sinken werden.
Bezogen auf das Transaktionsvolumen dürfte die 50-Mrd.-€-Schwelle erneut als Zielmarke im Blickpunkt stehen, die trotz eines weiterhin begrenzten Angebots an großvolumigen Objekten vermutlich übertroffen werden wird. Verantwortlich für diese Einschätzung ist die Tatsache, dass vor dem Hintergrund der starken Nachfrage und des aktuellen Preisniveaus zunehmend auch Bestandshalter darüber nachdenken werden, zu verkaufen. Auch das durch die sehr positiven Rahmenbedingungen gestiegene Projektentwicklungsvolumen sowie die zunehmende Bereitschaft der Investoren, Forward Deals zu akzeptieren, dürften das Volumen der Verkäufe ebenfalls steigen lassen. Dadurch entsteht ein erweitertes Angebot“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
