11.01.2017 Frankfurter Investmentmarkt zurück an der Spitze
Mit einem Transaktionsvolumen von über 6,69 Mrd. € kann Frankfurt nicht nur das sehr gute Vorjahresergebnis um 11 % übertreffen, sondern setzt sich das erste Mal seit 2011 wieder an die Spitze aller großen Städte. Gleichzeitig wurde damit das zweitbeste jemals erzielte Resultat registriert und der zehnjährige Schnitt um zwei Drittel überboten. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Zum Umsatz haben auch einige Großdeals beigetragen, darunter die Verkäufe der Objekte Commerzbank Tower, TaunusTurm, IBC, Adlerwerke und Junghof Plaza. Insgesamt hat aber vor allem ein reges Investmentgeschehen in allen Marktsegmenten das Ergebnis nach oben getrieben“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Hierfür spricht auch, dass mehr als 160 Deals (über 10 % mehr als 2015) erfasst wurden. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich haben sich dagegen von 15 (2015) auf 8 verringert. Hierdurch wird eindeutig unterstrichen, dass die Bankenmetropole nicht nur ein beliebtes Ziel für Hochhaustransaktionen ist, sondern die Investoren dem Standort und den Marktstrukturen insgesamt großes Vertrauen entgegenbringen.
Zwar hat sich die Zahl der Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich spürbar reduziert, gleichzeitig wurden aber zwei Deals mit einem Volumen von über einer halben Milliarde Euro registriert, sodass die Größenklasse über 100 Mrd. € mit knapp 48 % erneut am meisten zum Ergebnis beigetragen hat. Aber auch die Kategorien von 50 bis 100 Mio. € (22,5 %) sowie zwischen 25 und 50 Mio. € (15 %) leisten umfangreiche Beiträge. In beiden Klassen wurde auch das absolute Umsatzvolumen spürbar gesteigert. Gleiches gilt für kleinere Objekte bis 10 Mio. €, die auf gut 4 % kommen und in die absolut 77 % mehr investiert wurden als im Vorjahr.
Auch wenn eine Vielzahl unterschiedlicher Anlegergruppen aktiv war, haben sich drei Investorentypen besonders stark engagiert. In Führung liegen Pensionskassen mit einem Umsatzanteil von 23 %. Hier spiegeln sich insbesondere die großvolumigen Verkäufe des Commerzbank Tower und des TaunusTurm wider. Knapp dahinter folgen Equity/Real Estate Funds (21 %). Verantwortlich hierfür ist vor allem der Verkauf des Office First-Portfolios an Blackstone, das neben dem Squaire weitere große Objekte in Frankfurt beinhaltet. Auf Rang drei platzieren sich Investment Manager (16 %). Mit fast 10 % waren darüber hinaus auch Projektentwickler sehr aktiv. Der Anteil ausländischer Anleger liegt mit 57 % auf Vorjahresniveau und deutlich über dem bundesweiten Schnitt.
Auf Verkäuferseite stehen vier Gruppen im Vordergrund. An die Spitze gesetzt haben sich Projektentwickler mit gut 19 %, die von der aktuellen Marktsituation und starken Nachfrage profitieren. Position zwei belegen Immobilien AGs/REITs mit über 17 %. Die größten Anteile resultieren dabei aus dem Verkauf des Office First-Pakets. Auf den dritten Rang haben es Equity/Real Estate Funds geschafft, deren Anteil sich auf knapp 15 % beläuft. Vervollständigt wird das Führungsquartett von den Banken. Dahinter verbirgt sich in erster Linie die Transaktion des Commerzbank Tower. Alle übrigen Anlegergruppen kommen lediglich auf einstellige Anteile. Mit rund 28 % fällt die Beteiligung ausländischer Investoren spürbar niedriger aus als auf Käuferseite.
Büros tragen rund drei Viertel bei, Nebenlagen knapp in Führung, Renditen weiter nachgegeben
Auch 2016 haben Büroimmobilien ihre herausragende Bedeutung für den Frankfurter Investmentmarkt bestätigt. Mit einem Anteil von 76,5 % sind sie die mit Abstand wichtigste Assetklasse und liegen leicht über ihrem langjährigen Schnitt (73 %). Stark zugelegt haben Hotelverkäufe, die ihre Erfolgsstory der letzten Jahre unvermindert fortsetzen und mit gut 10 % auf Platz zwei kommen. Damit liegen sie weit vor den übrigen Nutzungsarten. Die 2015 noch stark vertretenen Retail-Immobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, steuerten dagegen lediglich knapp 3 % zum Transaktionsvolumen bei. Verantwortlich hierfür war vor allem ein bei Weitem nicht ausreichendes Angebot. Der Beitrag von Logistikobjekten bewegt sich in der gleichen Größenordnung, wobei sie ihr absolutes Volumen leicht steigern konnten. Mit gut 2 % folgen Entwicklungsgrundstücke auf Rang fünf, in die etwas weniger investiert wurde als im Vorjahr.
Im Gegensatz zu den meisten anderen Jahren entfiel 2016 der größte Umsatzanteil auf die Nebenlagen (38 %). Gleichzeitig wurden hier auch die mit Abstand meisten Deals registriert. Weit über die Hälfte des Resultats wurde dabei in Büroobjekte investiert, was dafür spricht, dass die Investoren an eine weiterhin positive Entwicklung des Frankfurter Markts glauben. Die üblicherweise klar in Führung liegende City musste sich mit Platz zwei begnügen, wenngleich ein Anteil von knapp 35 % nur einem hauchdünnen Rückstand entspricht. Auf Standorte in den Cityrand-Lagen entfielen weitere 19,5 % des Transaktionsvolumens, die Peripherie war mit knapp 8 % im üblichen, erwarteten Umfang vertreten.
Aufgrund der sehr guten Marktsituation haben die Renditen in den letzten zwölf Monaten weiter deutlich nachgegeben, wobei diese Entwicklung in allen Marktsegmenten zu beobachten war. Am stärksten fiel die Yield Compression aber bei Büroobjekten aus. Die aktuell anzusetzende Spitzenrendite liegt hier mit 3,80 % 50 Basispunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Damit bewegt sich Frankfurt weiterhin im Mittelfeld der großen deutschen Standorte. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern in den besten Lagen gab die Spitzenrendite noch einmal um 20 Basispunkte auf 3,60 % nach. Nach dem sehr starken Rückgang 2015 hat sich die Entwicklung im Logistiksegment etwas verlangsamt. Mit 5,10 % liegt die Spitzenrendite hier 15 Basispunkte niedriger als Ende 2015.
Nachfragedruck dürfte 2017 anhalten
„Zwar ist eine Einschätzung der weiteren Entwicklung einiger internationaler Einflussfaktoren nur schwer vorzunehmen, trotzdem spricht vieles für ein auch 2017 sehr dynamisches Investmentjahr“, so José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Die beiden wichtigsten Gründe sind einerseits die unverändert positive Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung, andererseits der anhaltende Nachfragedruck der Investoren. Hierbei spielen auch die guten Büroflächenumsätze und rückläufigen Leerstände eine wichtige Rolle. Gerade in einer tendenziell eher etwas unsicheren globalen Situation gewinnt die Stabilität Deutschlands weiter an Gewicht, vor allem für internationale Investoren. Hiervon wird Frankfurt als der am stärksten international geprägte Standort besonders profitieren. Das wahrscheinlichste Szenario ist deshalb ein erneut hohes Transaktionsvolumen, das spürbar über dem fünfjährigen Schnitt liegen dürfte. Ob die 6-Mrd.-€-Schwelle wieder übertroffen werden kann, ist vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots, vor allem im großvolumigen Core-Segment, aber noch offen.“
„Zum Umsatz haben auch einige Großdeals beigetragen, darunter die Verkäufe der Objekte Commerzbank Tower, TaunusTurm, IBC, Adlerwerke und Junghof Plaza. Insgesamt hat aber vor allem ein reges Investmentgeschehen in allen Marktsegmenten das Ergebnis nach oben getrieben“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Hierfür spricht auch, dass mehr als 160 Deals (über 10 % mehr als 2015) erfasst wurden. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich haben sich dagegen von 15 (2015) auf 8 verringert. Hierdurch wird eindeutig unterstrichen, dass die Bankenmetropole nicht nur ein beliebtes Ziel für Hochhaustransaktionen ist, sondern die Investoren dem Standort und den Marktstrukturen insgesamt großes Vertrauen entgegenbringen.
Zwar hat sich die Zahl der Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich spürbar reduziert, gleichzeitig wurden aber zwei Deals mit einem Volumen von über einer halben Milliarde Euro registriert, sodass die Größenklasse über 100 Mrd. € mit knapp 48 % erneut am meisten zum Ergebnis beigetragen hat. Aber auch die Kategorien von 50 bis 100 Mio. € (22,5 %) sowie zwischen 25 und 50 Mio. € (15 %) leisten umfangreiche Beiträge. In beiden Klassen wurde auch das absolute Umsatzvolumen spürbar gesteigert. Gleiches gilt für kleinere Objekte bis 10 Mio. €, die auf gut 4 % kommen und in die absolut 77 % mehr investiert wurden als im Vorjahr.
Auch wenn eine Vielzahl unterschiedlicher Anlegergruppen aktiv war, haben sich drei Investorentypen besonders stark engagiert. In Führung liegen Pensionskassen mit einem Umsatzanteil von 23 %. Hier spiegeln sich insbesondere die großvolumigen Verkäufe des Commerzbank Tower und des TaunusTurm wider. Knapp dahinter folgen Equity/Real Estate Funds (21 %). Verantwortlich hierfür ist vor allem der Verkauf des Office First-Portfolios an Blackstone, das neben dem Squaire weitere große Objekte in Frankfurt beinhaltet. Auf Rang drei platzieren sich Investment Manager (16 %). Mit fast 10 % waren darüber hinaus auch Projektentwickler sehr aktiv. Der Anteil ausländischer Anleger liegt mit 57 % auf Vorjahresniveau und deutlich über dem bundesweiten Schnitt.
Auf Verkäuferseite stehen vier Gruppen im Vordergrund. An die Spitze gesetzt haben sich Projektentwickler mit gut 19 %, die von der aktuellen Marktsituation und starken Nachfrage profitieren. Position zwei belegen Immobilien AGs/REITs mit über 17 %. Die größten Anteile resultieren dabei aus dem Verkauf des Office First-Pakets. Auf den dritten Rang haben es Equity/Real Estate Funds geschafft, deren Anteil sich auf knapp 15 % beläuft. Vervollständigt wird das Führungsquartett von den Banken. Dahinter verbirgt sich in erster Linie die Transaktion des Commerzbank Tower. Alle übrigen Anlegergruppen kommen lediglich auf einstellige Anteile. Mit rund 28 % fällt die Beteiligung ausländischer Investoren spürbar niedriger aus als auf Käuferseite.
Büros tragen rund drei Viertel bei, Nebenlagen knapp in Führung, Renditen weiter nachgegeben
Auch 2016 haben Büroimmobilien ihre herausragende Bedeutung für den Frankfurter Investmentmarkt bestätigt. Mit einem Anteil von 76,5 % sind sie die mit Abstand wichtigste Assetklasse und liegen leicht über ihrem langjährigen Schnitt (73 %). Stark zugelegt haben Hotelverkäufe, die ihre Erfolgsstory der letzten Jahre unvermindert fortsetzen und mit gut 10 % auf Platz zwei kommen. Damit liegen sie weit vor den übrigen Nutzungsarten. Die 2015 noch stark vertretenen Retail-Immobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, steuerten dagegen lediglich knapp 3 % zum Transaktionsvolumen bei. Verantwortlich hierfür war vor allem ein bei Weitem nicht ausreichendes Angebot. Der Beitrag von Logistikobjekten bewegt sich in der gleichen Größenordnung, wobei sie ihr absolutes Volumen leicht steigern konnten. Mit gut 2 % folgen Entwicklungsgrundstücke auf Rang fünf, in die etwas weniger investiert wurde als im Vorjahr.
Im Gegensatz zu den meisten anderen Jahren entfiel 2016 der größte Umsatzanteil auf die Nebenlagen (38 %). Gleichzeitig wurden hier auch die mit Abstand meisten Deals registriert. Weit über die Hälfte des Resultats wurde dabei in Büroobjekte investiert, was dafür spricht, dass die Investoren an eine weiterhin positive Entwicklung des Frankfurter Markts glauben. Die üblicherweise klar in Führung liegende City musste sich mit Platz zwei begnügen, wenngleich ein Anteil von knapp 35 % nur einem hauchdünnen Rückstand entspricht. Auf Standorte in den Cityrand-Lagen entfielen weitere 19,5 % des Transaktionsvolumens, die Peripherie war mit knapp 8 % im üblichen, erwarteten Umfang vertreten.
Aufgrund der sehr guten Marktsituation haben die Renditen in den letzten zwölf Monaten weiter deutlich nachgegeben, wobei diese Entwicklung in allen Marktsegmenten zu beobachten war. Am stärksten fiel die Yield Compression aber bei Büroobjekten aus. Die aktuell anzusetzende Spitzenrendite liegt hier mit 3,80 % 50 Basispunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Damit bewegt sich Frankfurt weiterhin im Mittelfeld der großen deutschen Standorte. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern in den besten Lagen gab die Spitzenrendite noch einmal um 20 Basispunkte auf 3,60 % nach. Nach dem sehr starken Rückgang 2015 hat sich die Entwicklung im Logistiksegment etwas verlangsamt. Mit 5,10 % liegt die Spitzenrendite hier 15 Basispunkte niedriger als Ende 2015.
Nachfragedruck dürfte 2017 anhalten
„Zwar ist eine Einschätzung der weiteren Entwicklung einiger internationaler Einflussfaktoren nur schwer vorzunehmen, trotzdem spricht vieles für ein auch 2017 sehr dynamisches Investmentjahr“, so José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Die beiden wichtigsten Gründe sind einerseits die unverändert positive Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung, andererseits der anhaltende Nachfragedruck der Investoren. Hierbei spielen auch die guten Büroflächenumsätze und rückläufigen Leerstände eine wichtige Rolle. Gerade in einer tendenziell eher etwas unsicheren globalen Situation gewinnt die Stabilität Deutschlands weiter an Gewicht, vor allem für internationale Investoren. Hiervon wird Frankfurt als der am stärksten international geprägte Standort besonders profitieren. Das wahrscheinlichste Szenario ist deshalb ein erneut hohes Transaktionsvolumen, das spürbar über dem fünfjährigen Schnitt liegen dürfte. Ob die 6-Mrd.-€-Schwelle wieder übertroffen werden kann, ist vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots, vor allem im großvolumigen Core-Segment, aber noch offen.“
