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08.02.2017 Immobilienmarkt ist im Gleichgewicht, aber labil

Die Blasengefahr am Immobilienmarkt steigt laut der empirica ag weiter an. Die Mieten und Kaufpreise wachsen nunmehr in 227 Der Markt ist im Gleichgewicht, aber es ist labil 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 215, vor drei Jahren 125).

Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, gegenüber 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig an. Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+0,01).

Der Markt ist im Gleichgewicht, aber es ist labil

Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle steht dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit

Das kurzfristige Rückschlagpotential – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten – in den Top 7-Städten liegt jetzt zwischen 24% und 34%. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.

Größere Leerstände wie um das Jahr 2000 drohen in den Zentren der Schwarmstädte aber auch dann nicht. Zu groß ist dazu das Pufferpotential durch unfreiwillige Suburbanisierung. Diese Vertriebenen kehren zurück, wenn die Preise wieder „bezahlbar“ werden.





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