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21.02.2017 Einschätzung zukünftiger Marktzyklen des britischen Immobilienmarkts

Die britische Immobilienbranche ist aufgrund der Folgen der weltweiten Finanzkrise heute wesentlich besser gegen kommende politische und wirtschaftliche Schocks gerüstet als noch im Jahr 2007. Dies ergibt die aktuelle „Cycology“-Studie von BNP Paribas Real Estate Großbritannien.

Die Studie kombiniert Analysen vergangener Marktzyklen, klassische Prognosen und Ipsos MORI-Daten zur Stimmung unter britischen Branchenführern und soll ein besseres Verständnis der prägenden Themen für die Entwicklung des Immobilienmarktes in den kommenden Jahren ermöglichen. Sie basiert auf Interviews mit 29 führenden Investoren, Mietern und Marktforschern aus dem Immobiliensektor[1]. Die wichtigsten Ergebnisse:

- Immobilieninvestoren rechnen nicht mit deutlichen Wertverlusten auf dem britischen Immobilienmarkt infolge des Brexit oder der Präsidentschaftswahlen in den USA, da das Investmentvolumen durch Wechselkursveränderungen und Londons Status als sicherer Hafen gestützt wird.

- Der aktuelle Marktzyklus ist von politischen Entscheidungen geprägt. Er wird voraussichtlich kürzer ausfallen und weniger ausgeprägte Höhen und Tiefen aufweisen, wobei eine Reihe unterschiedlicher Faktoren zusammenspielen.

- Immobilieninvestoren beobachten ein breiteres Spektrum an Einflussfaktoren zur Bestimmung der aktuellen Marktphase und berücksichtigen „neue Fundamentaldaten” wie Kapitalströme, politische Maßnahmen und Fremdkapitalquoten als entscheidende Faktoren für die Preisentwicklung.

- Die Immobilienstrategien werden zunehmend von der Generation der Millennials geprägt. Kürzere Mietverträge, flexibles Arbeiten, nachhaltige Gebäude und die Auswirkungen der neuen Technologien sind wesentliche Erfolgsfaktoren, die von der Immobilienbranche jedoch noch nicht in vollem Umfang berücksichtigt werden.

„Ungewissheit ist die neue Normalität und plötzliche Veränderungen machen es sehr schwierig, mit herkömmlichen Modellen zuverlässige Vorhersagen zu treffen. Deshalb verfolgen wir einen neuen Ansatz bei der Marktanalyse und befragen Investoren und Mieter zu ihrer Stimmungslage, um aktuelle und zukünftige Themen und Wachstumstreiber zu ermitteln”, betont John Slade, CEO von BNP Paribas Real Estate Großbritannien.

Auswirkungen politischer Schocks

Führende Investoren gehen davon aus, dass der Austritt der Briten aus der EU keine dramatischen Auswirkungen haben wird. Die aus der Vergangenheit gezogenen Lehren und das Umdenken haben dazu geführt, dass sie relativ zuversichtlich in die Zukunft blicken, wobei von keinen ähnlich dramatischen Korrekturen wie in früheren Zyklen ausgegangen wird. Wesentliche Thesen der Studie:

- Die Reaktionen der Investmentwelt auf die globale Finanzkrise und die politische Ungewissheit haben Londons Status als sicherer Hafen weiter gestärkt.

- Zwar hat das Brexit-Votum die notwendige Marktkorrektur beschleunigt, es ist jedoch nicht mit einem massiven Rückgang der Kapitalwerte zu rechnen.

- Die Abwertung des britischen Pfunds wird ausländisches Kapital anziehen.

- Das Ergebnis der Präsidentschaftswahlen in den USA wird im Vergleich zu den Folgen des Brexit als weniger wichtig eingestuft und sollte nicht ausschließlich negativ bewertet werden.

„Die Ergebnisse unserer Analyse zeigen, dass Investoren heute wesentlich besser auf den nächsten Wirtschaftsabschwung, die möglichen Folgen des Brexit und sonstige Schocks vorbereitet sind als noch 2007. Dies ist zurückzuführen auf Lehren aus der Vergangenheit, neue Verhaltensmuster und die Auswirkungen externer Regulierungen. Der Markt ist zudem im Hinblick auf Marktteilnehmer und Branchen wesentlich breiter aufgestellt. In antizyklischen Märkten, beispielsweise in den Bereichen Wohnimmobilienvermietung, Freizeit, Einzelhandel in Spitzenlagen und Logistik, werden zunehmend defensive Strategien verfolgt. Aufgrund moderner Lieferketten bietet insbesondere der Einzelhandel attraktive Ertragsquellen für internationale Investoren mit bonitätsstarken Mietern und langen Mietverträgen”, erklärt Simon Durkin, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate Großbritannien.

Auswirkungen auf den Büromarkt in Zentral-London

Laut der Studie ist eine wachsende Kluft zwischen Mietern und Investoren zu beobachten, wobei die Mieter schneller auf demografische und technologische Veränderungen reagieren. Kürzere Mietverträge, flexibles Arbeiten, nachhaltige Gebäude und die Auswirkungen der neuen Technologien sind wesentliche Erfolgsfaktoren, die von der Immobilienbranche jedoch noch nicht in vollem Umfang berücksichtigt werden.

„Die Ergebnisse der Marktanalyse deuten darauf hin, dass Mieter ihre Entscheidungsprozesse zunehmend an den Vorlieben der Millenials ausrichten und aufstrebende Lagen und moderne Gebäude eine bessere Entwicklung aufweisen werden als aktuelle Topobjekte. Dieser demografische Druck und die Arbeitswege in und um London spielen eine immer wichtigere Rolle für die Standortwahl und die Wertentwicklung von Büroflächen. Die Elizabeth Line wird ganz London neue Impulse geben und Objekten wie Canary Wharf neues Leben einhauchen. Auch die Quartiere Paddington und Stratford werden davon profitieren. Der Wunsch seitens der Mieter nach mehr Flexibilität wird größtenteils erfüllt werden. Wenn Vermieter diesem Wunsch nicht nachkommen, wird das den Erfolg von Unternehmen wie beispielsweise WeWork oder The Office Group weiter forcieren. Vermieter werden sich in Zukunft entscheiden müssen, ob sie ihre Flächen an bonitätsstarke Mieter zu flexiblen Mietkonditionen anbieten wollen oder Serviced Offices bzw. Co-Working-Konzepte mit längerfristigen Mietverträgen bevorzugen”, sagt Dan Bayley, Leiter Bürovermietung Central London bei BNP Paribas Real Estate Großbritannien.

Risikobereitschaft unter Investoren

Unter Investoren besteht laut der Analyse Einigkeit darüber, dass man sich im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008 in sichere Häfen geflüchtet und den strategischen Fokus auf bestimmte Standorte und Branchen gelegt hat, was die Widerstandsfähigkeit im Vergleich zum letzten Zyklus stärkt. Viele geben an, dass sie zunehmend risikoarme Investments bevorzugen und geringere Renditen in Kauf nehmen als dies vor dem Jahr 2008 der Fall war.
- Verbessertes Risikomanagement und optimierte Datenanalysen:

- Anzahl und Volumen von Risikoinvestments rückläufig – u. a. Investitionen, die von der demografischen Entwicklung profitieren bzw. die in weniger schwankungsanfällige Branchen getätigt werden (Verteilzentren, Wohnimmobilien, Hotels, Freizeit und erstklassige Einzelhandelsflächen)

- Langfristige Investitionen und höhere Bereitschaft, Preisschwankungen in Kauf zu nehmen

- Mehr interne Kontrolle und externe Vorschriften

- Weniger spekulative Bauprojekte

- Detailliertere Risikoszenarien

- Weniger Fremdfinanzierung

- Fokus liegt zunehmend auf Mieterqualität

„Es gibt keinen Zweifel, dass in diesem Marktzyklus der Risikogedanke eine viel wichtigere Rolle spielt. Deshalb fliehen viele Investoren in hochwertige Anlageformen mit langfristig sicherem Ertragsfluss. Es stellt sich die Frage, wie sich dieses Risikoverhalten zukünftig auswirkt. Die Anzahl der Investoren, die das nötige Kapital und die Risikobereitschaft aufweisen, in die größten Sanierungsprojekte zu investieren, wie etwa King's Cross, nimmt ab, die Branche braucht jedoch diese unternehmerische Risikobereitschaft, um sich weiterzuentwickeln”, sagt Simon Williams, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Großbritannien.

[1] Die Analyse von Ipsos MORI für BNP Paribas Real Estate bestand aus 29 Interviews: 22 mit Investoren und Projektentwicklern, 4 mit Wissenschaftlern, 3 mit Nutzern. Sie wurden als Telefon- und Face-to-Face-Interviews von Juli bis September 2016 durchgeführt und von 5 kurzen Follow-up-Gesprächen nach dem Wahlsieg von Donald Trump im November ergänzt.








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