06.03.2017 Wachsendes Investmentangebot in Deutschland laut AENGEVELT
Die letzten zwei Jahre am deutschen Markt für Immobilieninvestments waren von verstärkter Angebotsknappheit geprägt: Angesichts mangelnder Alternativ-Anlagen war die Bereitschaft der Bestandshalter zum Verkauf ihrer Immobilien nur sehr gering. Dies spiegelte sich u.a. in rückläufigen Transaktionsvolumina in 2016 wider: Während der Geldumsatz im Bereich der Gewerbeinvestments um rd. 4% auf EUR 53,2 Mrd. zurückging, gab er bei den Wohninvestments (Portfolien) sogar um 45% auf rd. EUR 13,7 Mrd. nach. Damit einher ging ein weiterer Anstieg der Kaufpreismultiplikatoren, so dass die Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser auf Werte um 3% p.a. gesunken sind (z.B. München: 2,9% p.a.; Frankfurt/M.: 3,2% p.a.; Berlin: 3,3% p.a.; Hamburg: 3,4% p.a.).
Mittlerweile beobachtet AENGEVELT eine Zunahme des Investmentangebotes. Dazu Peter Starke, Niederlassungsleiter AENGEVELT Berlin und Sprecher der Sparte Investment: „Insbesondere Eigentümer, deren Immobilien bei Verkauf nicht von der Spekulationsfrist betroffen sind, erkennen die Möglichkeiten markanter Gewinnmitnahmen aufgrund historisch hoher Immobilienwerte. Das gilt nicht nur für Core-Objekte, sondern auch für Investments der Klassen Core+ bis Value Add, also sogar für Liegenschaften mit Teilleerstand, Sanierungsbedarf etc. - sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Investmentbereich. Gefördert wird dies durch die Bereitschaft der Investoren, auf der Suche nach Immobilien-Anlagen auch arbeitsintensivere Objekte zu erwerben, anstelle der nach wie vor kaum verfügbaren Spitzen-Immobilien in den Top-Lagen der Metropolen.“
Hinter der gestiegenen Verkaufsbereitschaft steht laut Starke neben der Aussicht auf hohe Verkaufserlöse auch die zunehmende Sorge bzw. Frage, wie lange die verkaufs- und preisfördernden Elemente Nachfrage-Boom und Niedrigzinsphase noch anhalten: „Steigt das Zinsniveau für Fremdkapital wieder an – und das zeichnet sich ab, wird auch das jetzt sehr hohe Kaufpreisniveau wieder nachgeben.“
Aus seiner Sicht lohnen sich in der jetzigen Phase deshalb besonders Verkaufsüberlegungen für Immobilien mit signifikantem Modernisierungs- und damit Investitionsbedarf und/oder (Teil)Leerstand: „In „normalen“ Zeiten sind solche Objekte nur schwer am Markt zu platzieren. Jetzt gibt es Käufer, die für diese Immobilien im Ist-Zustand je nach Stadt und Mikrostandort Kaufpreismultiplikatoren vom 18-fachen bis weit über das 20-fache der Jahreskaltmiete zahlen.“
Immobilien-Besitzern rät er deshalb, ihre Bestände sorgfältig zu prüfen und Langfrist-Betrachtungen hinsichtlich “Investieren/Halten“ und “Verkaufen“ anzustellen. Hierbei sollten auch die erwarteten Verschärfungen zur Mietpreisbremse sowie die ständig steigenden Anforderungen an die energetische Sanierung berücksichtigt werden. Der Aufwand wird von vielen Eigentümern häufig unterschätzt und führt oft zu zusätzlichen Folgeinvestitionen.
„Insgesamt“, so Peter Starke, „bietet der deutsche Markt für Immobilieninvestments in diesem Jahr beiden Seiten – Eigentümern und Investoren – bei genauer Prüfung und unabhängiger Beratung markante Chancen und win-win-Situationen.“
Mittlerweile beobachtet AENGEVELT eine Zunahme des Investmentangebotes. Dazu Peter Starke, Niederlassungsleiter AENGEVELT Berlin und Sprecher der Sparte Investment: „Insbesondere Eigentümer, deren Immobilien bei Verkauf nicht von der Spekulationsfrist betroffen sind, erkennen die Möglichkeiten markanter Gewinnmitnahmen aufgrund historisch hoher Immobilienwerte. Das gilt nicht nur für Core-Objekte, sondern auch für Investments der Klassen Core+ bis Value Add, also sogar für Liegenschaften mit Teilleerstand, Sanierungsbedarf etc. - sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Investmentbereich. Gefördert wird dies durch die Bereitschaft der Investoren, auf der Suche nach Immobilien-Anlagen auch arbeitsintensivere Objekte zu erwerben, anstelle der nach wie vor kaum verfügbaren Spitzen-Immobilien in den Top-Lagen der Metropolen.“
Hinter der gestiegenen Verkaufsbereitschaft steht laut Starke neben der Aussicht auf hohe Verkaufserlöse auch die zunehmende Sorge bzw. Frage, wie lange die verkaufs- und preisfördernden Elemente Nachfrage-Boom und Niedrigzinsphase noch anhalten: „Steigt das Zinsniveau für Fremdkapital wieder an – und das zeichnet sich ab, wird auch das jetzt sehr hohe Kaufpreisniveau wieder nachgeben.“
Aus seiner Sicht lohnen sich in der jetzigen Phase deshalb besonders Verkaufsüberlegungen für Immobilien mit signifikantem Modernisierungs- und damit Investitionsbedarf und/oder (Teil)Leerstand: „In „normalen“ Zeiten sind solche Objekte nur schwer am Markt zu platzieren. Jetzt gibt es Käufer, die für diese Immobilien im Ist-Zustand je nach Stadt und Mikrostandort Kaufpreismultiplikatoren vom 18-fachen bis weit über das 20-fache der Jahreskaltmiete zahlen.“
Immobilien-Besitzern rät er deshalb, ihre Bestände sorgfältig zu prüfen und Langfrist-Betrachtungen hinsichtlich “Investieren/Halten“ und “Verkaufen“ anzustellen. Hierbei sollten auch die erwarteten Verschärfungen zur Mietpreisbremse sowie die ständig steigenden Anforderungen an die energetische Sanierung berücksichtigt werden. Der Aufwand wird von vielen Eigentümern häufig unterschätzt und führt oft zu zusätzlichen Folgeinvestitionen.
„Insgesamt“, so Peter Starke, „bietet der deutsche Markt für Immobilieninvestments in diesem Jahr beiden Seiten – Eigentümern und Investoren – bei genauer Prüfung und unabhängiger Beratung markante Chancen und win-win-Situationen.“
