29.03.2017 Büroimmobilien: Yield-Compression dürfte sich zum Teil noch fortsetzen
Die moderate konjunkturelle Erholung in Europa erweist sich trotz vereinzelter Schocks als widerstandsfähig. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate. Das Wirtschaftswachstum in Großbritannien ist weiterhin intakt. Dies ist sowohl auf eine starke Inlandsnachfrage als auch umfangreiche Exporte aufgrund des schwächeren britischen Pfunds zurückzuführen. Deshalb kann in Großbritannien 2017 von einem respektablen BIP-Wachstum von 1,8 % gegenüber dem Vorjahr ausgegangen werden. Den Prognosen zufolge dürfte das Wachstum in der Eurozone 2017 bei knapp 1,6 % liegen. Dies entspricht einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr (1,7 %), der sich hauptsächlich aus politischen Unsicherheiten wie den Brexit-Verhandlungen und den Wahlen in Frankreich und Deutschland ergibt.
Im Jahr 2017 stehen vor allem folgende ökonomische Entwicklungen im Fokus. Zuerst einmal ist mit einem erheblichen Anstieg der Inflation zu rechnen: auf rund 2,5 % in den USA, auf über 3 % in Großbritannien (unter anderem aufgrund der Währungsentwicklung) und auf etwa 1,5 % in der Eurozone. Dies lässt auf Mietsteigerungen schließen — eine Entwicklung, die auch in den nächsten Jahren anhalten sollte. Ferner wird sich die Notenbankpolitik weiterhin positiv auf die konjunkturelle Entwicklung auswirken. Sowohl in der Eurozone als auch in Großbritannien ist auch 2017 von einer weitestgehend stabilen Zinsentwicklung auszugehen. Außerdem ist zu erwarten, dass die Renditen für Staatsanleihen trotz des spürbaren Anstiegs in den vergangenen Monaten 2017 weiter auf einem insgesamt niedrigen Niveau verharren werden.
„Der Kursanstieg einer Reihe von europäischen Staatsanleihe-Renditen resultiert aus der erwarteten Steigerung der Inflation sowie dem konjunkturellen Aufschwung. Die realen, inflationsbereinigten Renditen für Staatsanleihen entwickeln sich demzufolge eher stabil und in manchen Ländern sogar rückläufig. Dies bestätigt unsere Meinung, dass die Spitzenrenditen im Bürosegment in den europäischen Top-Städten trotz aktueller Rekordtiefs 2017 aller Voraussicht nach nicht steigen werden. Vielmehr gehen wir davon aus, dass es in einigen Städten zu einem weiteren leichten Renditerückgang kommen wird, insbesondere in Kontinentaleuropa”, erläutert Samuel Duah, Head of Real Estate Economics bei BNP Paribas Real Estate. „Neben einer verhältnismäßig robusten Verfassung der meisten Mietmärkte sind in vielen europäischen Städten auch steigende Total Returns absehbar, bedingt durch eine positive Entwicklung der Kapitalwerte”, ergänzt Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas Real Estate.
Für Büroimmobilien in London erwartet BNP Paribas Real Estate aufgrund rückläufiger Kapitalwerte negative Total Returns im Jahr 2017 (ca. -5 %). In Spanien wird dank einer positiven Entwicklung der Fundamentaldaten erneut von einem zweistelligen Gesamtertrag ausgegangen (13 % in Madrid und 11 % in Barcelona). Aufgrund der rückläufigen Renditen und steigenden Mieten werden sich die Total Returns in den meisten deutschen Städten aller Voraussicht nach stabil entwickeln, allen voran in Berlin (12 %). Auch im Großraum Paris wird von einer stabilen Entwicklung ausgegangen, insbesondere in La Défense (12 %), wo in den kommenden Jahren mit den höchsten Wachstumsraten zu rechnen ist.
Im Jahr 2017 stehen vor allem folgende ökonomische Entwicklungen im Fokus. Zuerst einmal ist mit einem erheblichen Anstieg der Inflation zu rechnen: auf rund 2,5 % in den USA, auf über 3 % in Großbritannien (unter anderem aufgrund der Währungsentwicklung) und auf etwa 1,5 % in der Eurozone. Dies lässt auf Mietsteigerungen schließen — eine Entwicklung, die auch in den nächsten Jahren anhalten sollte. Ferner wird sich die Notenbankpolitik weiterhin positiv auf die konjunkturelle Entwicklung auswirken. Sowohl in der Eurozone als auch in Großbritannien ist auch 2017 von einer weitestgehend stabilen Zinsentwicklung auszugehen. Außerdem ist zu erwarten, dass die Renditen für Staatsanleihen trotz des spürbaren Anstiegs in den vergangenen Monaten 2017 weiter auf einem insgesamt niedrigen Niveau verharren werden.
„Der Kursanstieg einer Reihe von europäischen Staatsanleihe-Renditen resultiert aus der erwarteten Steigerung der Inflation sowie dem konjunkturellen Aufschwung. Die realen, inflationsbereinigten Renditen für Staatsanleihen entwickeln sich demzufolge eher stabil und in manchen Ländern sogar rückläufig. Dies bestätigt unsere Meinung, dass die Spitzenrenditen im Bürosegment in den europäischen Top-Städten trotz aktueller Rekordtiefs 2017 aller Voraussicht nach nicht steigen werden. Vielmehr gehen wir davon aus, dass es in einigen Städten zu einem weiteren leichten Renditerückgang kommen wird, insbesondere in Kontinentaleuropa”, erläutert Samuel Duah, Head of Real Estate Economics bei BNP Paribas Real Estate. „Neben einer verhältnismäßig robusten Verfassung der meisten Mietmärkte sind in vielen europäischen Städten auch steigende Total Returns absehbar, bedingt durch eine positive Entwicklung der Kapitalwerte”, ergänzt Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas Real Estate.
Für Büroimmobilien in London erwartet BNP Paribas Real Estate aufgrund rückläufiger Kapitalwerte negative Total Returns im Jahr 2017 (ca. -5 %). In Spanien wird dank einer positiven Entwicklung der Fundamentaldaten erneut von einem zweistelligen Gesamtertrag ausgegangen (13 % in Madrid und 11 % in Barcelona). Aufgrund der rückläufigen Renditen und steigenden Mieten werden sich die Total Returns in den meisten deutschen Städten aller Voraussicht nach stabil entwickeln, allen voran in Berlin (12 %). Auch im Großraum Paris wird von einer stabilen Entwicklung ausgegangen, insbesondere in La Défense (12 %), wo in den kommenden Jahren mit den höchsten Wachstumsraten zu rechnen ist.
