03.04.2017 Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit bestem Jahresstart seit 2012
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei startet das erste Quartal 2017 mit regen Anmietungsaktivitäten, was sich in einer deutlichen gestiegenen Anzahl an Deals widerspiegelt. Das zeigt die aktuelle Analyse des Immobilienberatungsnetzwerkes NAI apollo real estate – Partner der NAI apollo group. Diese ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24,2 Prozent auf 164 Abschlüsse angestiegen. „Insgesamt stellt ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 124.500 m² den besten Jahresstart seit 2012 dar“, sagt Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting bei der NAI apollo real estate. Im Vergleich zu den bereits sehr guten ersten drei Monaten des Jahres 2016 verzeichnet das erste Quartal 2017 nochmals ein leichtes Plus in Höhe von 4,0 Prozent.
Die Bedeutung von Mietvertragsverlängerungen hat im Jahresvergleich abgenommen. So entfällt auf diese nach aktiver Marktsondierung im ersten Quartal 2017 ein Umsatzvolumen von lediglich 13.200 m² – ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um über 60 Prozent. In der Flächenumsatzstatistik bleiben jedoch Mietvertragsverlängerungen unberücksichtigt.
„Die sehr gute Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes basiert auf einer Belebung im unteren und mittleren Größensegment, während Anmietungen oberhalb von 10.000 m² gänzlich fehlen“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. Entsprechend weist die Größenklasse „1.001 - 2.500 m²“ mit einem Flächenumsatz von 24.000 m² den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr von 93,1 Prozent auf. Ebenfalls deutliche Zunahmen verbuchen die Cluster „5.001 - 10.000 m²“ mit 67,0 Prozent sowie „< 1.000 m²“ mit 16,0 Prozent.
Zu den größten Deals des ersten Quartals 2017 zählen der Abschluss der Deutschen Bahn AG in der Mainzer Landstraße 185 mit 7.200 m² Bürofläche sowie die Erweiterung der EZB mit 6.700 m² im Japancenter. Darüber hinaus hat Dentsu Aegis Network Germany GmbH rund 6.700 m² in der Projektwicklung „Hafenbogen“ in der Speicherstraße 53 angemietet und somit den Grundstein für die letzte Projektentwicklung im Westhafen gelegt.
Unternehmensberatungen, Marketing & Marktforschung dominieren Nachfrage
„Innerhalb der Branchenverteilung kann der Bereich „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 21.100 m² nicht nur das höchste Umsatzvolumen erzielen, sondern auch eine der höchsten Zuwachsraten in Höhe von 83,7 Prozent vorweisen“, erklärt Radomir Vasilijevic. Auf dem zweiten Rang folgt das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 12,0 Prozent bzw. 14.900 m², was primär durch die Abschlüsse von Wework und Design Offices zurückzuführen ist. „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ müssen sich mangels größerer Abschlüsse bei einem Flächenumsatz von 14.600 m² (11,7 Prozent-Anteil) mit dem dritten Rang begnügen.
Unverändert dominiert der CBD in der räumlichen Umsatzverteilung mit 74.400 m² bzw. einem Anteil von 59,8 Prozent das Marktgeschehen. Der Hauptlage „Bürozentren“ verhelfen Abschlüsse oberhalb von 1.000 m² in Eschborn abermals zu einem überdurchschnittlichen Marktanteil von 17,8 Prozent bzw. 22.200 m². Im Teilmarktvergleich liegen das Bankenviertel sowie das Westend mit 18.400 m² bzw. 18.300 m² nahezu gleichauf.
Das hohe Umsatzvolumen in den Bürozentren hat zu einer Stabilisierung der flächengewichteten Durchschnittsmiete von 19,30 €/m² geführt, die im Vergleich zum Vorquartal unverändert ist. Die Spitzenmiete bleibt ebenfalls stabil bei 39,00 €/m².
Leerstandsabbau hält an
Im ersten Quartal 2017 sind im Frankfurter Marktgebiet zwei Projekte mit insgesamt 21.700 m² Bürofläche fertiggestellt worden. Die Flächenabgänge hingegen summieren sich auf insgesamt 87.800 m². Diese Flächen werden zu über 65 Prozent einer Wohnnutzung zugeführt. Infolge der Nettoflächenabgänge sinkt der Flächenbestand auf 11,43 Millionen m².
Aktuell wird im Jahresverlauf 2017 mit einem Fertigstellungsvolumen von 105.200 m² Bürofläche gerechnet, wovon bereits jetzt nur noch 18.100 m² verfügbar sind. Für das Jahr 2018 wird gegenwärtig mit einem Projektvolumen von 147.800 m² gerechnet.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat den Reduktionstrend der Vorquartale auch im ersten Quartal 2017 fortgesetzt. „Zum Stand 31.03.2017 stehen dem Markt 1,194 Millionen m² Bürofläche in 459 Objekten kurzfristig zur Verfügung. Hieraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,4 Prozent, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um weitere um 0,3 Prozentpunkte gesunken ist“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Nach dem sehr guten Start in 2017 ist für den weiteren Jahresverlauf mit einem Volumen im Bereich von 550.000 m² zu rechnen. „Dabei werden sich auch erste Abschlüsse durch Banken, die von der Themse an den Main wechseln, bemerkbar machen“, erwartet Radomir Vasilijevic. Infolgedessen wird der Leerstandsabbau nach Einschätzung der NAI apollo real estate auch in den nächsten Monaten anhalten. Dies sollte sich ebenfalls positiv auf das Mietniveau auswirken.
Die Bedeutung von Mietvertragsverlängerungen hat im Jahresvergleich abgenommen. So entfällt auf diese nach aktiver Marktsondierung im ersten Quartal 2017 ein Umsatzvolumen von lediglich 13.200 m² – ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um über 60 Prozent. In der Flächenumsatzstatistik bleiben jedoch Mietvertragsverlängerungen unberücksichtigt.
„Die sehr gute Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes basiert auf einer Belebung im unteren und mittleren Größensegment, während Anmietungen oberhalb von 10.000 m² gänzlich fehlen“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. Entsprechend weist die Größenklasse „1.001 - 2.500 m²“ mit einem Flächenumsatz von 24.000 m² den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr von 93,1 Prozent auf. Ebenfalls deutliche Zunahmen verbuchen die Cluster „5.001 - 10.000 m²“ mit 67,0 Prozent sowie „< 1.000 m²“ mit 16,0 Prozent.
Zu den größten Deals des ersten Quartals 2017 zählen der Abschluss der Deutschen Bahn AG in der Mainzer Landstraße 185 mit 7.200 m² Bürofläche sowie die Erweiterung der EZB mit 6.700 m² im Japancenter. Darüber hinaus hat Dentsu Aegis Network Germany GmbH rund 6.700 m² in der Projektwicklung „Hafenbogen“ in der Speicherstraße 53 angemietet und somit den Grundstein für die letzte Projektentwicklung im Westhafen gelegt.
Unternehmensberatungen, Marketing & Marktforschung dominieren Nachfrage
„Innerhalb der Branchenverteilung kann der Bereich „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 21.100 m² nicht nur das höchste Umsatzvolumen erzielen, sondern auch eine der höchsten Zuwachsraten in Höhe von 83,7 Prozent vorweisen“, erklärt Radomir Vasilijevic. Auf dem zweiten Rang folgt das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 12,0 Prozent bzw. 14.900 m², was primär durch die Abschlüsse von Wework und Design Offices zurückzuführen ist. „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ müssen sich mangels größerer Abschlüsse bei einem Flächenumsatz von 14.600 m² (11,7 Prozent-Anteil) mit dem dritten Rang begnügen.
Unverändert dominiert der CBD in der räumlichen Umsatzverteilung mit 74.400 m² bzw. einem Anteil von 59,8 Prozent das Marktgeschehen. Der Hauptlage „Bürozentren“ verhelfen Abschlüsse oberhalb von 1.000 m² in Eschborn abermals zu einem überdurchschnittlichen Marktanteil von 17,8 Prozent bzw. 22.200 m². Im Teilmarktvergleich liegen das Bankenviertel sowie das Westend mit 18.400 m² bzw. 18.300 m² nahezu gleichauf.
Das hohe Umsatzvolumen in den Bürozentren hat zu einer Stabilisierung der flächengewichteten Durchschnittsmiete von 19,30 €/m² geführt, die im Vergleich zum Vorquartal unverändert ist. Die Spitzenmiete bleibt ebenfalls stabil bei 39,00 €/m².
Leerstandsabbau hält an
Im ersten Quartal 2017 sind im Frankfurter Marktgebiet zwei Projekte mit insgesamt 21.700 m² Bürofläche fertiggestellt worden. Die Flächenabgänge hingegen summieren sich auf insgesamt 87.800 m². Diese Flächen werden zu über 65 Prozent einer Wohnnutzung zugeführt. Infolge der Nettoflächenabgänge sinkt der Flächenbestand auf 11,43 Millionen m².
Aktuell wird im Jahresverlauf 2017 mit einem Fertigstellungsvolumen von 105.200 m² Bürofläche gerechnet, wovon bereits jetzt nur noch 18.100 m² verfügbar sind. Für das Jahr 2018 wird gegenwärtig mit einem Projektvolumen von 147.800 m² gerechnet.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat den Reduktionstrend der Vorquartale auch im ersten Quartal 2017 fortgesetzt. „Zum Stand 31.03.2017 stehen dem Markt 1,194 Millionen m² Bürofläche in 459 Objekten kurzfristig zur Verfügung. Hieraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,4 Prozent, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um weitere um 0,3 Prozentpunkte gesunken ist“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Nach dem sehr guten Start in 2017 ist für den weiteren Jahresverlauf mit einem Volumen im Bereich von 550.000 m² zu rechnen. „Dabei werden sich auch erste Abschlüsse durch Banken, die von der Themse an den Main wechseln, bemerkbar machen“, erwartet Radomir Vasilijevic. Infolgedessen wird der Leerstandsabbau nach Einschätzung der NAI apollo real estate auch in den nächsten Monaten anhalten. Dies sollte sich ebenfalls positiv auf das Mietniveau auswirken.
