06.04.2017 Bombastisches Ergebnis dank größter Light-Industrial-Transaktion
So wie das alte Jahr aufgehört hat, hat das neue für den deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt begonnen: mit einem Transaktionsvolumen, das es in dieser Größenordnung noch nie gegeben hat. Zum vierten Mal in Folge wurde das Resultat des Vorquartals übertroffen. „2 Mrd. Euro in drei Monaten ist ein bombastisches Ergebnis, in der Vergangenheit war dies in der Regel nicht einmal ein Jahresvolumen“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Entsprechend außergewöhnlich nehmen sich denn die Vergleiche mit dem 1-, 5- und 10 Jahresschnitt aus: mehr als dreieinhalb- bzw. zweieinhalb so viel und gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 141 %. Letzteres toppt die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt deutlich. Dort lag der Zuwachs bei 59 %.
870 Mio. Euro (43 %) entfielen dabei auf die Big 7-Regionen, angeführt von München und Frankfurt, 57% der Transaktionen betrafen Aktivitäten außerhalb der Immobilienhochburgen. Dabei handelte es sich nicht nur um Einzeltransaktionen, sondern zu einem nennenswerten Teil auch um Einzelobjekte aus überregionalen Portfolios (mit 430 Mio. Euro).
Verantwortlich für dieses herausragende Quartalsergebnis und bestimmend für alle Auswertungsparameter war eine Transaktion, der Verkauf des Hansteen-Portfolios an Blackstone und M/ Real Estate, der größten Logistik-Transaktion aller Zeiten in Deutschland. Der Verkäufer wurde beraten von JLL. Vom Gesamtpaket dieses Portfolios entfielen über 970 Mio. Euro auf rund 100 Immobilien mit ca. 1,5 Mio. m², die in Deutschland liegen. Auf solche Light Industrial Objekte zur Warenlagerung, -Distribution und -Produktion waren 2016 insgesamt 1,2 Mrd. Euro entfallen. „Mit dem Markteintritt von Blackstone im Light Industrial Markt sehen wir deutliche Parallelen zum Beginn der Blackstone/Logicor Ära, mit einem großen Schub für den Logistikmarkt“, so Weis und er erläutert: „Logicor hatte ab 2014 Schlag auf Schlag Logistik-Portfolios gekauft und damit für einen exorbitanten Zuwachs im Transaktionsvolumen für diese Assetklasse gesorgt. Es sei davon auszugehen, dass Blackstone in Sachen Light Industrial ähnlich verfahre und zeitnah versuchen werde, sich weitere Light Industrial Portfolien zu sichern. „Am schnellsten geht das, wenn man off market kaufe und einen besseren Preis biete als die derzeitige Spitzenrendite, die in diesem speziellen Industrieinvestmentsegment bei 6 % liegt“, so Weis.
Die Top 5, neben dem Hansteen-Portfolio nur noch ein weiterer Verkauf im dreistelligen Bereich, kamen auf 1,3 Mrd. Euro und damit auf einen Anteil von 65 %. Durch die Größe des Hansteen-Portfolios war der Anteil der Portfolio-Transaktionen mit 63% überdurchschnittlich hoch (5-Jahresschnitt: 44 %). Ebenfalls dadurch deutlich beeinflusst sind das „Risikoprofil“ mit einem hohen Anteil von Core plus (68%) und das ausländische Engagement, das mit einem Anteil von zwei Drittel deutlich über dem mittelfristigen Durchschnitt liegt.
Gemessen an der Anzahl wurde der Logistikmarkt im ersten Quartal dominiert von Transaktionen jeweils unter 20 Mio. Euro. Von insgesamt 53 registrierten Transaktionen entfielen 34 auf diese Größenordnungen mit einem Gesamtvolumen von über 210 Mio. Euro.
„Sollten die am Markt befindlichen großen Portfolien oder Plattformen wie Logicor, Gramercy und Geneba erfolgreich abgeschlossen werden – derzeit steht Gramercy in Exklusivität mit AXA, Geneba und Logicor sind in einer zweiten Bieterrunde mit einer sehr überschaubaren Anzahl von Investoren - wird am Ende des laufenden Jahres erneut ein Rekordergebnis zu verzeichnen sein. Die 5 Mrd. Euro sind drin“, so Weis. Kapital fließe in Logistik und Light Industrial nicht zuletzt deshalb, weil die Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen immer noch interessanter seien. Für Core-Logistikinvestments müssten Investoren dieses Jahr noch etwas tiefer in die Tasche greifen. Die Spitzenrendite dürfte sich im Laufe des Jahres noch weiter leicht reduzieren und sich dann in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei jeweils 4,8 % einpendeln. Damit wäre sie in den letzten fünf Jahren im Schnitt jedes Jahr um 0,4 Prozentpunkte gesunken.
870 Mio. Euro (43 %) entfielen dabei auf die Big 7-Regionen, angeführt von München und Frankfurt, 57% der Transaktionen betrafen Aktivitäten außerhalb der Immobilienhochburgen. Dabei handelte es sich nicht nur um Einzeltransaktionen, sondern zu einem nennenswerten Teil auch um Einzelobjekte aus überregionalen Portfolios (mit 430 Mio. Euro).
Verantwortlich für dieses herausragende Quartalsergebnis und bestimmend für alle Auswertungsparameter war eine Transaktion, der Verkauf des Hansteen-Portfolios an Blackstone und M/ Real Estate, der größten Logistik-Transaktion aller Zeiten in Deutschland. Der Verkäufer wurde beraten von JLL. Vom Gesamtpaket dieses Portfolios entfielen über 970 Mio. Euro auf rund 100 Immobilien mit ca. 1,5 Mio. m², die in Deutschland liegen. Auf solche Light Industrial Objekte zur Warenlagerung, -Distribution und -Produktion waren 2016 insgesamt 1,2 Mrd. Euro entfallen. „Mit dem Markteintritt von Blackstone im Light Industrial Markt sehen wir deutliche Parallelen zum Beginn der Blackstone/Logicor Ära, mit einem großen Schub für den Logistikmarkt“, so Weis und er erläutert: „Logicor hatte ab 2014 Schlag auf Schlag Logistik-Portfolios gekauft und damit für einen exorbitanten Zuwachs im Transaktionsvolumen für diese Assetklasse gesorgt. Es sei davon auszugehen, dass Blackstone in Sachen Light Industrial ähnlich verfahre und zeitnah versuchen werde, sich weitere Light Industrial Portfolien zu sichern. „Am schnellsten geht das, wenn man off market kaufe und einen besseren Preis biete als die derzeitige Spitzenrendite, die in diesem speziellen Industrieinvestmentsegment bei 6 % liegt“, so Weis.
Die Top 5, neben dem Hansteen-Portfolio nur noch ein weiterer Verkauf im dreistelligen Bereich, kamen auf 1,3 Mrd. Euro und damit auf einen Anteil von 65 %. Durch die Größe des Hansteen-Portfolios war der Anteil der Portfolio-Transaktionen mit 63% überdurchschnittlich hoch (5-Jahresschnitt: 44 %). Ebenfalls dadurch deutlich beeinflusst sind das „Risikoprofil“ mit einem hohen Anteil von Core plus (68%) und das ausländische Engagement, das mit einem Anteil von zwei Drittel deutlich über dem mittelfristigen Durchschnitt liegt.
Gemessen an der Anzahl wurde der Logistikmarkt im ersten Quartal dominiert von Transaktionen jeweils unter 20 Mio. Euro. Von insgesamt 53 registrierten Transaktionen entfielen 34 auf diese Größenordnungen mit einem Gesamtvolumen von über 210 Mio. Euro.
„Sollten die am Markt befindlichen großen Portfolien oder Plattformen wie Logicor, Gramercy und Geneba erfolgreich abgeschlossen werden – derzeit steht Gramercy in Exklusivität mit AXA, Geneba und Logicor sind in einer zweiten Bieterrunde mit einer sehr überschaubaren Anzahl von Investoren - wird am Ende des laufenden Jahres erneut ein Rekordergebnis zu verzeichnen sein. Die 5 Mrd. Euro sind drin“, so Weis. Kapital fließe in Logistik und Light Industrial nicht zuletzt deshalb, weil die Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen immer noch interessanter seien. Für Core-Logistikinvestments müssten Investoren dieses Jahr noch etwas tiefer in die Tasche greifen. Die Spitzenrendite dürfte sich im Laufe des Jahres noch weiter leicht reduzieren und sich dann in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei jeweils 4,8 % einpendeln. Damit wäre sie in den letzten fünf Jahren im Schnitt jedes Jahr um 0,4 Prozentpunkte gesunken.
