10.04.2017 Steigende Mieten treiben dynamischen Investmentmarkt in Berlin
Zum Jahresauftakt 2017 erreichte der Berliner Bürovermietungsmarkt mit 200.100 Quadratmetern ein sehr hohes Umsatzniveau. Dabei lag der Umsatz zwar rund 15 Prozent unter dem Spitzenergebnis des Vorjahresquartals, gleichzeitig jedoch 63 Prozent über dem zehnjährigen Mittel. Mit diesem Ergebnis gelang Berlin nach München der zweitbeste Start in das neue Jahr unter den Top 5 Märkten. Die ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
"Umsatztreiber war im ersten Quartal die Mediaspree. Gleich zwei Großumsätze konnten hier verbucht werden. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) kaufte in der Puschkinallee ein Büroobjekt über 47.000 Quadratmeter - dort soll eine Bundesbehörde einziehen. Daneben mietete ein großes Unternehmen aus dem TMT-Sektor als Single Tenant die Projektentwicklung Cuvry Campus über 34.000 Quadratmeter, mit deren Fertigstellung im Herbst nächsten Jahres gerechnet wird", sagt Marc Vollmer, Director Office Leasing Berlin bei CBRE. Der TMT-Sektor hatte mit einem Umsatzanteil von über 34 Prozent weiterhin eine starke Bedeutung für den Tech-Standort Berlin, die Öffentliche Hand kam auf knapp 30 Prozent.
Leerstandsvolumen sinkt um über 30 Prozent innerhalb eines Jahres
Die ungebrochen hohe Nachfrage, vor allem nach zentral gelegenen Büroflächen, wirkte sich massiv auf den Leerstand aus. Das Leerstandsvolumen sank innerhalb eines Jahres um über 30 Prozent, womit die Leerstandsrate nun bei 4,2 Prozent liegt (minus zwei Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal). Insgesamt besteht vor allem ein Mangel an großen zusammenhängenden Flächen in zentralen Lagen. "In einigen Lagen ist der Markt so gut wie leergefegt", konstatiert Vollmer.
Teilmarkt Mediaspree mit höchstem Mietanstieg
Die erzielbare Spitzenmiete lag im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies eine Steigerung von zehn Prozent. Die angespannte Angebotssituation führte auch zu einem Druck auf die Durchschnittsmieten. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Berliner Büromarkt ist auf 16,18 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen und lag fast sieben Prozent höher als noch vor einem Jahr.
Den stärksten Mietanstieg erfuhr der Teilmarkt Mediaspree. Hier stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um 22 Prozent auf 18,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Mediaspree steht vor allem bei New Media affinen Unternehmen hoch im Kurs, deren junge, internationale Arbeitnehmer die Nähe zu den szenigen Vierteln in Friedrichshain und Kreuzberg schätzen. Unter den Premiumlagen konnte sich AAA City-West mit einem Plus von knapp 17 Prozent auf 21,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Vorjahresvergleich behaupten, dicht gefolgt von AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz mit einem Anstieg um 15 Prozent auf 24,32 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Neubauflächen können Nachfrage nicht decken
Im ersten Quartal wurden 77.400 Quadratmeter Neubaufläche fertiggestellt. Dieser Wert liegt zwar 74 Prozent über dem Vorjahresniveau, jedoch neun Prozent unter dem Mittel der vergangenen vier Quartale. Als spekulative, noch verfügbare Flächen, kamen nur 18.400 Quadratmeter (24 Prozent) auf den Markt. "Diese geringe Anzahl von modernen Büroflächen kann die enorme Nachfrage nicht befriedigen und wird dafür sorgen, dass die Mieten in der Hauptstadt auch in den kommenden Jahre weiter überdurchschnittlich zulegen werden", kommentiert Vollmer.
Berlin führend unter den Top 5-Investmentmärkten
Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin startete mit einem sehr starken Auftakt in das neue Jahr. Mit 1,67 Milliarden Euro setzte sich Berlin an die Spitze der deutschen Top 5-Märkte und lag 75 Prozent über dem Vorjahreswert. Wichtigste Nutzungsart waren mit 78 Prozent erwartungsgemäß Büroimmobilien, gefolgt von Hotels mit elf Prozent und Einzelhandelsimmobilien mit acht Prozent.
Volumenstärkster Deal mit knapp über 200 Millionen Euro war der Kauf des neuen, sich im Bau befindlichen, Zalando Hauptquartiers in der Mediaspree durch einen südkoreanischen Asset Manager. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien gab im Vergleich zum Vorjahr um 75 Basispunkte nach, während sich die Renditekompression auch in Cityrandlagen (minus 65 Basispunkte) und der Peripherie (minus 40 Basispunkte) fortsetzte.
"Die Hauptstadt bietet Investoren weiterhin hervorragende Möglichkeiten, da sich die Mietpreise in einem äußert starken Aufwärtstrend befinden und viele Bestandverträge aus heutiger Sicht über geringe Mietpreise verfügen. Wir beobachten derzeitig mit einem Anteil von 52 Prozent vor allem Asset- und Fondsmanager, von denen die Niedrigzinsphase genutzt wird, um ihr Portfolio mit Berliner Immobilien zu erweitern", sagt Norbert Parnemann, Senior Director Capital Markets Berlin bei CBRE.
Ausblick: Berliner Büromarkt bleibt weiter unter Anspannung
"Nach dem Verharren auf hohem Niveau ist im weiteren Jahresverlauf mit einem Anstieg der Spitzenmiete in allen Lagen zu rechnen. Hierbei werden vor allem die Innenstadtlagen durch die extreme Angebotsverknappung, aber auch durch die Fertigstellung modernster Büroflächen betroffen sein. Auch die Durchschnittsmiete wird diesem Verlauf folgen", so Vollmer. "Zwar ist die Bautätigkeit im Vergleich zu den vergangenen Jahren gestiegen, sie ist jedoch immer noch zu niedrig, um die Angebotssituation zu entspannen. In der Pipeline für 2017 befinden sich noch etwa 170.000 Quadratmeter, wovon derzeit nur 35 Prozent spekulativ sind."
"Auf dem Berliner Investmentmarkt werden im Jahresverlauf die Abschlüsse weiterer Großtransaktionen erwartet, sodass auch hier mit einer hohen Dynamik zu rechnen ist. Gerade ausländische Investoren nutzen das Mietsteigerungspotenzial Berliner Immobilien in Kombination mit dem starken Bevölkerungswachstum und der florierenden Wirtschaft der Hauptstadt - aber auch aufgrund von Wechselkurseffekten, die der Rendite zuträglich sind", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
"Umsatztreiber war im ersten Quartal die Mediaspree. Gleich zwei Großumsätze konnten hier verbucht werden. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) kaufte in der Puschkinallee ein Büroobjekt über 47.000 Quadratmeter - dort soll eine Bundesbehörde einziehen. Daneben mietete ein großes Unternehmen aus dem TMT-Sektor als Single Tenant die Projektentwicklung Cuvry Campus über 34.000 Quadratmeter, mit deren Fertigstellung im Herbst nächsten Jahres gerechnet wird", sagt Marc Vollmer, Director Office Leasing Berlin bei CBRE. Der TMT-Sektor hatte mit einem Umsatzanteil von über 34 Prozent weiterhin eine starke Bedeutung für den Tech-Standort Berlin, die Öffentliche Hand kam auf knapp 30 Prozent.
Leerstandsvolumen sinkt um über 30 Prozent innerhalb eines Jahres
Die ungebrochen hohe Nachfrage, vor allem nach zentral gelegenen Büroflächen, wirkte sich massiv auf den Leerstand aus. Das Leerstandsvolumen sank innerhalb eines Jahres um über 30 Prozent, womit die Leerstandsrate nun bei 4,2 Prozent liegt (minus zwei Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal). Insgesamt besteht vor allem ein Mangel an großen zusammenhängenden Flächen in zentralen Lagen. "In einigen Lagen ist der Markt so gut wie leergefegt", konstatiert Vollmer.
Teilmarkt Mediaspree mit höchstem Mietanstieg
Die erzielbare Spitzenmiete lag im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies eine Steigerung von zehn Prozent. Die angespannte Angebotssituation führte auch zu einem Druck auf die Durchschnittsmieten. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Berliner Büromarkt ist auf 16,18 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen und lag fast sieben Prozent höher als noch vor einem Jahr.
Den stärksten Mietanstieg erfuhr der Teilmarkt Mediaspree. Hier stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um 22 Prozent auf 18,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Mediaspree steht vor allem bei New Media affinen Unternehmen hoch im Kurs, deren junge, internationale Arbeitnehmer die Nähe zu den szenigen Vierteln in Friedrichshain und Kreuzberg schätzen. Unter den Premiumlagen konnte sich AAA City-West mit einem Plus von knapp 17 Prozent auf 21,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Vorjahresvergleich behaupten, dicht gefolgt von AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz mit einem Anstieg um 15 Prozent auf 24,32 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Neubauflächen können Nachfrage nicht decken
Im ersten Quartal wurden 77.400 Quadratmeter Neubaufläche fertiggestellt. Dieser Wert liegt zwar 74 Prozent über dem Vorjahresniveau, jedoch neun Prozent unter dem Mittel der vergangenen vier Quartale. Als spekulative, noch verfügbare Flächen, kamen nur 18.400 Quadratmeter (24 Prozent) auf den Markt. "Diese geringe Anzahl von modernen Büroflächen kann die enorme Nachfrage nicht befriedigen und wird dafür sorgen, dass die Mieten in der Hauptstadt auch in den kommenden Jahre weiter überdurchschnittlich zulegen werden", kommentiert Vollmer.
Berlin führend unter den Top 5-Investmentmärkten
Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin startete mit einem sehr starken Auftakt in das neue Jahr. Mit 1,67 Milliarden Euro setzte sich Berlin an die Spitze der deutschen Top 5-Märkte und lag 75 Prozent über dem Vorjahreswert. Wichtigste Nutzungsart waren mit 78 Prozent erwartungsgemäß Büroimmobilien, gefolgt von Hotels mit elf Prozent und Einzelhandelsimmobilien mit acht Prozent.
Volumenstärkster Deal mit knapp über 200 Millionen Euro war der Kauf des neuen, sich im Bau befindlichen, Zalando Hauptquartiers in der Mediaspree durch einen südkoreanischen Asset Manager. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien gab im Vergleich zum Vorjahr um 75 Basispunkte nach, während sich die Renditekompression auch in Cityrandlagen (minus 65 Basispunkte) und der Peripherie (minus 40 Basispunkte) fortsetzte.
"Die Hauptstadt bietet Investoren weiterhin hervorragende Möglichkeiten, da sich die Mietpreise in einem äußert starken Aufwärtstrend befinden und viele Bestandverträge aus heutiger Sicht über geringe Mietpreise verfügen. Wir beobachten derzeitig mit einem Anteil von 52 Prozent vor allem Asset- und Fondsmanager, von denen die Niedrigzinsphase genutzt wird, um ihr Portfolio mit Berliner Immobilien zu erweitern", sagt Norbert Parnemann, Senior Director Capital Markets Berlin bei CBRE.
Ausblick: Berliner Büromarkt bleibt weiter unter Anspannung
"Nach dem Verharren auf hohem Niveau ist im weiteren Jahresverlauf mit einem Anstieg der Spitzenmiete in allen Lagen zu rechnen. Hierbei werden vor allem die Innenstadtlagen durch die extreme Angebotsverknappung, aber auch durch die Fertigstellung modernster Büroflächen betroffen sein. Auch die Durchschnittsmiete wird diesem Verlauf folgen", so Vollmer. "Zwar ist die Bautätigkeit im Vergleich zu den vergangenen Jahren gestiegen, sie ist jedoch immer noch zu niedrig, um die Angebotssituation zu entspannen. In der Pipeline für 2017 befinden sich noch etwa 170.000 Quadratmeter, wovon derzeit nur 35 Prozent spekulativ sind."
"Auf dem Berliner Investmentmarkt werden im Jahresverlauf die Abschlüsse weiterer Großtransaktionen erwartet, sodass auch hier mit einer hohen Dynamik zu rechnen ist. Gerade ausländische Investoren nutzen das Mietsteigerungspotenzial Berliner Immobilien in Kombination mit dem starken Bevölkerungswachstum und der florierenden Wirtschaft der Hauptstadt - aber auch aufgrund von Wechselkurseffekten, die der Rendite zuträglich sind", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
