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02.05.2017 Prekäre Situation für EU-Agentur in London

Der geplante Umzug des Hauptquartiers der EU-Arzneimittelagentur (EMA) von London an einen EU-Standort wird aufgrund der noch bis zum Jahr 2039 laufenden Mietvertragslaufzeit ohne Ausstiegsklausel sehr wahrscheinlich sehr teuer werden.

Ken Kuhnke, Leiter Vermietungsmanagement HIH Real Estate GmbH, erklärt, welche Optionen der EMA und dem Vermieter des Objekts offenstehen:

„Grundsätzlich gibt es für einen Mieter in einer solchen Situation zwei Optionen: Er kann sich um eine Untervermietung bemühen, was aber je nach Marktlage in vielen Fällen nur über eine Subventionierung des Untermieters gelingt, etwa in Form eines geringeren Mietpreises. Die andere Option ist, auf den Vermieter zuzugehen und eine vorzeitige Auflösung gegen Einmalzahlung zu verhandeln.

Der Mieter kann eine für den Vermieter attraktive Abstandszahlung im Regelfall nur dann leisten, wenn er beispielsweise in den neu bezogenen Räumlichkeiten deutlich flächeneffizientere, vom Mietpreis her gesehen günstigere Flächen anmietet und möglichst noch größere Incentives beim neuen Vermieter erhält. Dies gilt auch für die Subventionierung im Falle einer Untervermietung.

Der Vermieter wird einer vorzeitigen Auflösung nur dann zustimmen, wenn er es für möglich hält, mit nur partiellem Einsatz der Abstandszahlung eine angemessene Nachvermietung zu realisieren. Dabei wird er mögliche Leerstandszeiten, Umbaukosten sowie gegebenenfalls auch Makler- und Incentivierungskosten berücksichtigen müssen. Erleichtert wird eine Nachvermietung, wenn die aktuelle Miete unter dem aktuellen Marktwert liegt und bei einer Neuvermietung höhere Mieten durchsetzbar sind. Letztlich wäre das für den Vermieter also eine Art Wette, und je höher die verhandelte Abstandspauschale, desto größer ist der Anreiz, in guten Märkten diese Wette auch tatsächlich einzugehen.

In dem konkreten Fall der EMA-Büroflächen in London ist die Ausgangssituation für den Mieter vor dem Hintergrund der extremen Laufzeit des Ist-Mietvertrages relativ prekär, zumal sowohl eine nötige Untervermietung durch den Mieter oder auch die Neuanbindung eines Mieters durch den Vermieter in einem aufgrund des Brexits kritischer zu beurteilendem britischen Markt sich als echte Herausforderung darstellen sollte.“








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