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13.07.2017 Outlet-Center: Marktanteile der Betreiber verschieben sich deutlich

Outlet Center stellen bekanntermaßen nur eine kleine Nische innerhalb des Einzelhandelsmarktes dar. Dies spiegelt sich auch im Transaktionsgeschehen. Selbst auf europäischer Ebene wurden bisher nur in vergleichsweise geringen Umfang Übernahmen und Ankäufe von Fabrikverkaufszentren gemeldet. Das vergangene Jahr 2016 stellte hier jedoch eine eindeutige Zäsur dar. Mit dem Exit des IRUS Fonds kamen auf einen Schlag Center mit einem Marktwert von knapp 1,3 Mrd. € zum Verkauf. Dies trug dazu bei das das gesamte Transaktionsvolumen im Markt der europäischen Outlet Center auf fast 1,8 Mrd. € anstieg. Ein einsamer Spitzenwert und eine Verdopplung gegenüber dem bisherigen Top-Wert des Vorjahres 2015.

Outlet-Center sind bei Immobilieninvestoren als Anlagemöglichkeit gesucht. Anhaltende Umsatzzuwächse und damit steigende Mieteinnahmen ermöglichen überdurchschnittliche Renditen und einen stabilen Cash-Flow. Jedenfalls insoweit es sich um professionell konzipierte und betriebene Objekte an geeigneten Standorten handelt. Darüber hinaus zeigen Outlet Center eine ausgeprägte Resistenz nicht nur gegenüber einer negativen Konjunkturentwicklung und einer damit verbundenen Konsumzurückhaltung der Verbraucher, sondern insbesondere auch gegenüber den Wirkungen des Online-Shoppings. Entsprechend sind viele Investoren auf der Suche nach solchen Objekten. „Es sind aber kaum gute Objekte auf dem Markt zu haben“, stellt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Wiesbadener Wirtschafts- und Kommunalberatung ecostra fest. „Wir haben derzeit eindeutig einen Verkäufermarkt. Die Nachfrage von Anlegern und Investoren ist unzweifelhaft da, aber nur wenige Eigentümer wollen verkaufen. Und wenn, dann muß der Preis stimmen“, so Dr. Will. Die Kaufpreise für leistungsstarke und gut positionierte Outlet Center haben in den letzten Jahren entsprechend deutlich angezogen.

Bedeutende Transaktionen bestimmen das Marktgeschehen

Da ist es dann ein seltener Ausnahmefall wenn gleich ein ganzes Portfolio an Standorten auf dem Markt angeboten wird. Dies war Ende 2016 mit dem Exit des IRUS European Retail Property Fund der Fall, bei dem in zwei Transaktionen insgesamt 10 Standorte in Spanien, Portugal, Italien, Deutschland und Polen mit einer gesamten Mietfläche von ca. 217.000 m² den Besitzer wechselten. Dabei konnte sich der bisherige Betreiber dieser Standorte, Neinver, zusammen mit dem Investor TH Real Estate als neuem Partner insgesamt 6 Standorte sichern. Die restlichen 4 Standorte – darunter mit Zweibrücken auch die „Perle in der Krone“ des IRUS Fonds – gingen an die VIA Outlets, hinter der die Investmenthäuser Hammerson, Meyer Bergman, der holländischen Pensionsfonds APG und der Outlet-Betreiber Value Retail stehen. Dieser bislang größten Transaktion in der europäischen Outlet-Historie folgte dann zu Beginn des Jahres 2017 der Kauf der 3 Fashion House Outlet Center in Polen durch einen Fonds der Deutschen Bank sowie ebenfalls ein Paketverkauf von 3 britischen Centern an den britischen Investor Land Securities.

Wechsel des Centermanagements bei den meisten Übernahmen

Die meisten dieser Transaktionen waren verbunden mit einem Austausch des zuständigen Centermanagements, was auf der Betreiberseite zu deutlichen Verschiebungen der Marktanteile geführt hat. Die Position von McArthurGlen als europäischer Marktführer ist dabei weiterhin unangefochten (17,2 % Marktanteil). Auch konnte Neinver trotz des Verlustes von 4 Standorten, welche an die VIA Outlets gegangen sind, seine Position als Nummer 2 in Europa behaupten (9,3 % Marktanteil). Aber die erst 2014 gegründete VIA Outlets hat in diesem Markt einen geradezu raketenhaften Aufstieg hingelegt, ist innerhalb nur eines Jahres von Platz 9 auf Rang 3 vorgerückt und hält nun einen Marktanteil von 6,8 %. Zu den Aufsteigern des Jahres zählt auch der österreichische Betreiber ROS Retail Outlet Shopping, welcher nun neu für das Management des Premier Outlet Center bei Budapest (Ungarn) und der von der deutschen Bank gekauften drei polnischen Fashion House Outlet Center verantwortlich ist. Die ROS kommt nun auf einen Marktanteil von 3,2 % und Rang 8 in Europa. Neu in die Betreiber-Top 10 Europas vorgestoßen ist das Unternehmen ARCUS Real Estate, das sich bislang aber ausschließlich auf den italienischen Markt konzentriert.

Anhaltendes Wachstum der Standorte und Flächen in Europa

Auch im vergangenen Jahr hat sich die Zahl der Outlet-Standorte und deren Verkaufsfläche weiter erhöht. Wie die neuesten Marktdaten der ecostra-Forscher zeigen stieg die Zahl der Outlet Center in Europa gegenüber dem Vorjahr (jeweils Stand Juni) um 5 auf nun 171 Standorte (= + 3,0 %). Die Outlet-Verkaufsfläche wuchs in dieser Zeit um etwa 103.000 m² (= + 3,9 %), was in etwa der Fläche von 14 ½ Fußballfeldern entspricht. Das stärkste Wachstum vollzog sich überraschenderweise in einem Markt, der eigentlich bereits als „gesättigt“ gilt: Italien. Hier stieg die Anzahl der Outlet-Center per Saldo um 3 Standorte (= + 13,6 %) und die gesamte Verkaufsfläche um ca. 39.500 m² (= + 8,2 %).

„Hot-Spot“ Nordrhein-Westfalen

Dieses Wachstum wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. „Aktuell zählen wir in den Ländern Europas etwa 65 mehr oder weniger konkrete Standortplanungen“, so Dr. Will. Dabei haben die Outlet-Entwickler vor allem Deutschland und hier insbesondere das Bundesland Nordrhein-Westfalen im Fokus. Dr. Will: „Unzweifelhaft ist das bevölkerungsstärkste Bundesland Deutschlands derzeit der ´Hot-Spot´ für Investoren und Betreiber von Outlet Centern. Wir gehen davon aus, daß marktseitig mindestens 5 weitere Outlet-Center-Standorte in Nordrhein-Westfalen mittelfristig möglich sind. Allerdings stellen die langwierigen und komplexen Genehmigungsverfahren nach wie vor hohe Hürden dar.“






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