27.07.2017 Positives Konjunkturumfeld – Logistikmarkt stabil auf hohem Niveau
Im ersten Halbjahr 2017 lag der Umsatz auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen mit rund 3,04 Mio. m² 12 % unter dem Vorjahreszeitraum. Die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um 2 % bzw. um 20 % übertroffen. Stabilen Vermietungsumsätzen im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 stand ein deutlicher Rückgang von 31 % bei Umsätzen durch Eigennutzer gegenüber.
„Die deutsche Wirtschaft befindet sich immer noch auf Kurs. Zwar wächst sie nach aktuellen IWF-Veröffentlichungen langsamer als der gesamte Euroraum, gleichzeitig wurde die Prognose gegenüber dem Frühjahr jedoch leicht angehoben. Dieses positive konjunkturelle Umfeld dynamisiert auch den Markt für Logistikflächen“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und weiter: „Zahlreiche Aufträge aus Industrie und Handel bestimmen nach wie vor den Absatz an modernen Logistikflächen. Die Schubkraft der Nachfragen ist beträchtlich. Wir gehen deswegen unverändert davon aus, dass der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt bis zum Jahresende weiter auf hohem Niveau bleiben wird und zum dritten Mal in Folge ein Umsatzvolumen von über 6 Mio. m² erzielt werden kann.“
Trotz starker Neubautätigkeit kaum verfügbare Flächen in den Big 5
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) fiel das Umsatzvolumen im ersten Halbjahr mit 933.000 m² um 6 % niedriger aus als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Das Niveau des fünfjährigen Mittelwertes wurde genau erreicht.
Deutlich zugelegt hat im Jahresvergleich die Region Berlin mit + 25 %. Mit einem leichtem Plus von 6 % beendete auch die Region München das erste Halbjahr. Den höchsten Flächenumsatz zeigten - trotz eines Rückgangs von 17 bzw. 12 % - wie im Vorjahr die Regionen Frankfurt (300.000 m²) und Hamburg (225.000 m²). Der Ballungsraum Frankfurt profitierte dabei vom größten Abschluss in den Big 5: Kraftverkehr Nagel mietete im zweiten Quartal rund 43.000 m² in Trebur an. Die zweitgrößte Anmietung wurde durch die Rhenus AG (ca. 39.900 m²) in Neufahrn bei München getätigt. Unter anderen trugen diese beiden Anmietungen dazu bei, dass die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung für 46 % des Umsatzes verantwortlich zeichnete, bezogen auf die Größenordnung ab 5.000 m² sogar für 61 %. Handelsunternehmen folgen mit deutlichem Abstand, ihr Anteil am Gesamtumsatz notierte im 5-Jahresvergleich mit knapp einem Fünftel unterdurchschnittlich. Im Vorjahr hatte der niederländische Non-Food-Discounter Action mit einer Anmietung von rund 80.000 m² in Biblis noch für einen deutlich höheren Anteil der Handelsunternehmen gesorgt.
Mit 257.000 m² wurden allein rund 43 % des Umsatzes in der Größenordnung ab 5.000 m² in Neubauten /Projektentwicklungen getätigt. „Das Angebot kurzfristig verfügbarer großer Flächen ist als niedrig zu bezeichnen. Denn was neu gebaut wird, ist oft bereits weit im Voraus vorvermietet“, so Weber. Von den insgesamt in dieser Größenordnung im ersten Halbjahr in den Big 5 fertiggestellten rund 400.000 m² waren Ende Juni nur noch insgesamt 46.000 m² frei verfügbar.
Spitzenmieten zeigen sich stabil
Auch im zweiten Quartal blieben die Spitzenmieten für Lagerflächen im Größensegment ab 5.000 m² in den untersuchten Regionen stabil. Die höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München erzielt. Die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. In Berlin ist die Spitzenmiete mit 5,00 Euro/m²/Monat am niedrigsten.
Drittes erstes Halbjahr in Folge über 2 Mio. m² außerhalb der Big 5
2,10 Mio. m² in den ersten sechs Monaten markiert das drittbeste Halbjahresergebnis außerhalb der Big 5 Ballungsräume* der letzten zehn Jahre. Nur 2015 und 2016 lag der Umsatz im ersten Halbjahr höher. Verglichen mit dem Vorjahreswert ist ein Minus von 15 % zu konstatieren, der fünfjährige Durchschnittswert wurde leicht (3 %) und der zehnjährige Mittelwert deutlich (27 %) übertroffen. Analog zum Gesamtvolumen auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt zeigt sich der Vermietungsumsatz stabil. Der starke Rückgang von 30 % beim Eigennutzerumsatz dürfte eine Momentaufnahme bleiben: größere Eigennutzerprojekte wie beispielsweise von DHL
auf dem ehemaligen Opel-Gelände in Bochum oder von Edeka in Rastatt könnten für Belebung sorgen. Noch stärker als in den Big 5 Ballungsräumen setzen Nutzer mit Dreiviertel des Umsatzes auf Neubauten / Projektentwicklungen.
Mit 12 % (rund 261.000 m²) vereinte das Ruhrgebiet den größten Umsatzanteil auf sich, mit Abstand gefolgt von Hannover/Braunschweig (173.000 m²) und Rhein-Neckar (155.000 m²). Mit 43 % der Flächenumsätze blieb der Umsatz außerhalb der etablierten Logistikregionen auf ähnlichem Niveau wie in den Vorjahren.
Den größten Eigennutzerumsatz des ersten Halbjahres markiert der Handelskonzern Rewe, der in Koblenz ein rund 57.000 m² großes Zentrallager errichtet. Eines der größten Anmietungen des zweiten Quartals hat der Buchgroßhändler KNV (Koch, Neff & Volckmar) in Arnstadt mit 43.000 m² getätigt. „Mehr und mehr gehen Handelsunternehmen wie Rewe, Edeka und Kaufland dazu über, ihr Online-Angebot zu vergrößern – mit entsprechendem Flächenbedarf. Als neue Nutzungskategorie ist dabei auch der Online-Food-Handel zu nennen. Die Aktivitäten von Amazon Fresh in Berlin dürften nur der Anfang gewesen sein“, so Weber.
Auch ein Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung trug sich in die Topliste des ersten Halbjahres ein: die Noerpel-Gruppe in Elsdorf mit rund 42.000 m². Insgesamt dominierte diese Branche auch außerhalb der Big 5 die Umsatzstatistik mit 45 %. Handels- und Industrieunternehmen folgten mit 29 % bzw. und 24 %. E-Commerce Unternehmen trugen im ersten Halbjahr außerhalb der Big 5 Ballungsräume knapp 100.000 m² zum Umsatz bei.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
„Die deutsche Wirtschaft befindet sich immer noch auf Kurs. Zwar wächst sie nach aktuellen IWF-Veröffentlichungen langsamer als der gesamte Euroraum, gleichzeitig wurde die Prognose gegenüber dem Frühjahr jedoch leicht angehoben. Dieses positive konjunkturelle Umfeld dynamisiert auch den Markt für Logistikflächen“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und weiter: „Zahlreiche Aufträge aus Industrie und Handel bestimmen nach wie vor den Absatz an modernen Logistikflächen. Die Schubkraft der Nachfragen ist beträchtlich. Wir gehen deswegen unverändert davon aus, dass der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt bis zum Jahresende weiter auf hohem Niveau bleiben wird und zum dritten Mal in Folge ein Umsatzvolumen von über 6 Mio. m² erzielt werden kann.“
Trotz starker Neubautätigkeit kaum verfügbare Flächen in den Big 5
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) fiel das Umsatzvolumen im ersten Halbjahr mit 933.000 m² um 6 % niedriger aus als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Das Niveau des fünfjährigen Mittelwertes wurde genau erreicht.
Deutlich zugelegt hat im Jahresvergleich die Region Berlin mit + 25 %. Mit einem leichtem Plus von 6 % beendete auch die Region München das erste Halbjahr. Den höchsten Flächenumsatz zeigten - trotz eines Rückgangs von 17 bzw. 12 % - wie im Vorjahr die Regionen Frankfurt (300.000 m²) und Hamburg (225.000 m²). Der Ballungsraum Frankfurt profitierte dabei vom größten Abschluss in den Big 5: Kraftverkehr Nagel mietete im zweiten Quartal rund 43.000 m² in Trebur an. Die zweitgrößte Anmietung wurde durch die Rhenus AG (ca. 39.900 m²) in Neufahrn bei München getätigt. Unter anderen trugen diese beiden Anmietungen dazu bei, dass die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung für 46 % des Umsatzes verantwortlich zeichnete, bezogen auf die Größenordnung ab 5.000 m² sogar für 61 %. Handelsunternehmen folgen mit deutlichem Abstand, ihr Anteil am Gesamtumsatz notierte im 5-Jahresvergleich mit knapp einem Fünftel unterdurchschnittlich. Im Vorjahr hatte der niederländische Non-Food-Discounter Action mit einer Anmietung von rund 80.000 m² in Biblis noch für einen deutlich höheren Anteil der Handelsunternehmen gesorgt.
Mit 257.000 m² wurden allein rund 43 % des Umsatzes in der Größenordnung ab 5.000 m² in Neubauten /Projektentwicklungen getätigt. „Das Angebot kurzfristig verfügbarer großer Flächen ist als niedrig zu bezeichnen. Denn was neu gebaut wird, ist oft bereits weit im Voraus vorvermietet“, so Weber. Von den insgesamt in dieser Größenordnung im ersten Halbjahr in den Big 5 fertiggestellten rund 400.000 m² waren Ende Juni nur noch insgesamt 46.000 m² frei verfügbar.
Spitzenmieten zeigen sich stabil
Auch im zweiten Quartal blieben die Spitzenmieten für Lagerflächen im Größensegment ab 5.000 m² in den untersuchten Regionen stabil. Die höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München erzielt. Die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. In Berlin ist die Spitzenmiete mit 5,00 Euro/m²/Monat am niedrigsten.
Drittes erstes Halbjahr in Folge über 2 Mio. m² außerhalb der Big 5
2,10 Mio. m² in den ersten sechs Monaten markiert das drittbeste Halbjahresergebnis außerhalb der Big 5 Ballungsräume* der letzten zehn Jahre. Nur 2015 und 2016 lag der Umsatz im ersten Halbjahr höher. Verglichen mit dem Vorjahreswert ist ein Minus von 15 % zu konstatieren, der fünfjährige Durchschnittswert wurde leicht (3 %) und der zehnjährige Mittelwert deutlich (27 %) übertroffen. Analog zum Gesamtvolumen auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt zeigt sich der Vermietungsumsatz stabil. Der starke Rückgang von 30 % beim Eigennutzerumsatz dürfte eine Momentaufnahme bleiben: größere Eigennutzerprojekte wie beispielsweise von DHL
auf dem ehemaligen Opel-Gelände in Bochum oder von Edeka in Rastatt könnten für Belebung sorgen. Noch stärker als in den Big 5 Ballungsräumen setzen Nutzer mit Dreiviertel des Umsatzes auf Neubauten / Projektentwicklungen.
Mit 12 % (rund 261.000 m²) vereinte das Ruhrgebiet den größten Umsatzanteil auf sich, mit Abstand gefolgt von Hannover/Braunschweig (173.000 m²) und Rhein-Neckar (155.000 m²). Mit 43 % der Flächenumsätze blieb der Umsatz außerhalb der etablierten Logistikregionen auf ähnlichem Niveau wie in den Vorjahren.
Den größten Eigennutzerumsatz des ersten Halbjahres markiert der Handelskonzern Rewe, der in Koblenz ein rund 57.000 m² großes Zentrallager errichtet. Eines der größten Anmietungen des zweiten Quartals hat der Buchgroßhändler KNV (Koch, Neff & Volckmar) in Arnstadt mit 43.000 m² getätigt. „Mehr und mehr gehen Handelsunternehmen wie Rewe, Edeka und Kaufland dazu über, ihr Online-Angebot zu vergrößern – mit entsprechendem Flächenbedarf. Als neue Nutzungskategorie ist dabei auch der Online-Food-Handel zu nennen. Die Aktivitäten von Amazon Fresh in Berlin dürften nur der Anfang gewesen sein“, so Weber.
Auch ein Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung trug sich in die Topliste des ersten Halbjahres ein: die Noerpel-Gruppe in Elsdorf mit rund 42.000 m². Insgesamt dominierte diese Branche auch außerhalb der Big 5 die Umsatzstatistik mit 45 %. Handels- und Industrieunternehmen folgten mit 29 % bzw. und 24 %. E-Commerce Unternehmen trugen im ersten Halbjahr außerhalb der Big 5 Ballungsräume knapp 100.000 m² zum Umsatz bei.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
