31.07.2017 Studie: Hotels in Mixed-Use-Konzepten – Ein wachsender Trend
Hotels werden immer wieder in Mixed-Use-Konzepte integriert. Wie Mixed-Use-Konzepte heutzutage aussehen, was die Vorteile sind und wo die Herausforderungen liegen, beantwortet eine aktuelle Studie von Christie & Co. Der Hotelimmobilienspezialist hat dazu auch namhafte Projektentwickler und Hotelbetreiber befragt.
Laut der Studie von Christie & Co gibt es unterschiedliche Spielarten von Mixed-Use-Konzepten. Neben der traditionellen Unterscheidung von Nutzungsmischung – also unterschiedliche Nutzungen auf mehrere Gebäude verteilt – und Mischnutzung – verschiedene Nutzungen in einer Immobilie kombiniert – haben die Hotelexperten noch weitere Trends beobachtet. „Die Hotellerie hat die Idee mit ihren neuen ‚Open-Lobby‘-Konzepten nochmals anders interpretiert. Im Rahmen der Wiederentdeckung von Hotelgemeinschaftsflächen findet nicht nur eine Verschmelzung der klassischen Funktionsbereiche statt, viele Marken holen sich zusätzliche Nutzungsarten direkt ins Haus“, sagt Constanze Maas, Associate Director Advisory & Valuation bei Christie & Co und Autorin der Studie. Beispiele seien neue Holiday Inn Hotels mit Starbucks, 25hours Hotels mit Kiosk in Kooperation mit Verlagshäusern oder mit „Two Wheels Good Pop-up Store“, der Leihfahrräder anbietet. Sebastian Nowak, Senior Consultant Investment & Letting bei Christie & Co und ebenfalls Autor der Publikation, fügt hinzu: „Und wenn es nach den meisten Akteuren auf dem Hotelparkett geht, dann sollte Mixed-Use heute nicht bei der Immobilie oder dem Projektstandort und Gebäudeensemble aufhören, sondern auf die gesamte Nachbarschaft und den Städtebau ausgedehnt werden.“ Tatsächlich erlebt laut Christie & Co diese Form der Stadtentwicklung angesichts verschwimmender Grenzen zwischen Beruflichem und Privatem ein Comeback.
Für die Kombination unterschiedlicher Nutzungen mit Hotels sprechen viele Faktoren. „Mittlerweile ist es schwierig geworden, große Bauvolumina in begehrten Innenstadtlagen zu realisieren, da die Anforderungen der öffentlichen Hand, welche die Nutzung festlegt, deutlich gestiegen sind. Um eine wirtschaftlich interessante maximale Ausnutzung der raren Flächen zu erreichen, müssen verschiedene Nutzungen kombiniert werden. Gerade Hotels gelten dabei als vielversprechende Assetklasse, da eine Betreiberimmobilie zwar als risikoreicher gilt, allerdings auch höhere Renditen erzielt – in Zeiten von Yield-Compression ein nicht zu vernachlässigender Vorteil“, so Nowak. Dies sei auch mit ein Grund, warum die Nutzungsart Hotel auch bei Konversionen oft als „Problemlöser“ gelte.
Vertikale Konzepte scheinen dabei durch die steigende Urbanisierung gepaart mit dem Wettbewerb um die immer geringer werdenden Flächen in den zentralen Ballungsgebieten auf dem Vormarsch zu sein. Dies wird durch eine aktuelle Entwicklung in der Hotellerie begünstigt, die in vielen Fällen die Integration eines Hotels in eine Mixed-Use-Immobilie überhaupt erst möglich macht: „Der Trend geht weg von der klassischen Lobby mit Empfangsbereich und Eingang im repräsentativen Erdgeschoss. Die hart umkämpften und teuren Erdgeschosslagen überlassen immer mehr Hoteliers anderen Nutzungsarten“, erklärt Maas. Denn in der Regel sind hier die Mieten am höchsten. Zudem nutzen gerade Lifestyle-Hotels wie The Flushing Meadows Hotel & Bar in München und das berühmte 25hours Bikini Berlin dies als exklusiven Marketingfaktor und punkten so mit Gastronomie im obersten Stockwerk mit Blick über die Stadt. „Vor allem bei Lifestyle-Hotels dreht sich ja alles darum, Erlebniswelten für Gäste und Anwohner zu schaffen und Destinationen zu kreieren. Diese Inszenierung wird als USP zukünftig das A und O“, erläutert Maas.
Trotz der vielen Gründe, die für Mixed-Use-Konzepte und die Integration eines Hotels sprechen, nennt Christie & Co auch einige Stolpersteine, die es zu beachten gibt:
• Bei der Errichtung müssen die unterschiedlichen baulichen Anforderungen berücksichtigt werden, beispielsweise bei den Versorgungsschächten oder beim Schallschutz.
• Bei der Verhandlung der Mietverträge müssen die Bedürfnisse der Mieter beachtet werden, unterschiedliche Laufzeiten für unterschiedliche Nutzungsarten sind ebenso keine Seltenheit.
• Der Abstimmungsbedarf ist deutlich höher, die Aufteilung der Betriebskosten kann zu Komplikationen führen.
• Last but not least kann der Verkauf eine große Hürde sein. Denn viele Investoren haben Nutzungsarten in verschiedene Vehikel aufgeteilt. Das macht es anspruchsvoller, vor allem großvolumige Projekte mit unterschiedlichen Assetklassen an institutionelle Anleger zu veräußern.
Dennoch sind sich die Hotelimmobilienexperten sicher, dass Mixed-Use-Konzepte aufgrund ihrer Vorteile weiterhin den Markt bestimmen werden. Denn Mixed-Use biete laut Nowak für den Entwickler und späteren Eigentümer auch die Chance, das Risiko zu streuen. „Durch die verschiedenen Nutzungsarten können die Gefahren eines kompletten Scheiterns der gesamten Immobilie deutlich reduziert werden“, rät er. Zudem könnten bei einer gelungenen Umsetzung die unterschiedlichen Nutzungsarten Synergien entwickeln – was wiederum zugunsten der Wirtschaftlichkeit ginge.
Laut der Studie von Christie & Co gibt es unterschiedliche Spielarten von Mixed-Use-Konzepten. Neben der traditionellen Unterscheidung von Nutzungsmischung – also unterschiedliche Nutzungen auf mehrere Gebäude verteilt – und Mischnutzung – verschiedene Nutzungen in einer Immobilie kombiniert – haben die Hotelexperten noch weitere Trends beobachtet. „Die Hotellerie hat die Idee mit ihren neuen ‚Open-Lobby‘-Konzepten nochmals anders interpretiert. Im Rahmen der Wiederentdeckung von Hotelgemeinschaftsflächen findet nicht nur eine Verschmelzung der klassischen Funktionsbereiche statt, viele Marken holen sich zusätzliche Nutzungsarten direkt ins Haus“, sagt Constanze Maas, Associate Director Advisory & Valuation bei Christie & Co und Autorin der Studie. Beispiele seien neue Holiday Inn Hotels mit Starbucks, 25hours Hotels mit Kiosk in Kooperation mit Verlagshäusern oder mit „Two Wheels Good Pop-up Store“, der Leihfahrräder anbietet. Sebastian Nowak, Senior Consultant Investment & Letting bei Christie & Co und ebenfalls Autor der Publikation, fügt hinzu: „Und wenn es nach den meisten Akteuren auf dem Hotelparkett geht, dann sollte Mixed-Use heute nicht bei der Immobilie oder dem Projektstandort und Gebäudeensemble aufhören, sondern auf die gesamte Nachbarschaft und den Städtebau ausgedehnt werden.“ Tatsächlich erlebt laut Christie & Co diese Form der Stadtentwicklung angesichts verschwimmender Grenzen zwischen Beruflichem und Privatem ein Comeback.
Für die Kombination unterschiedlicher Nutzungen mit Hotels sprechen viele Faktoren. „Mittlerweile ist es schwierig geworden, große Bauvolumina in begehrten Innenstadtlagen zu realisieren, da die Anforderungen der öffentlichen Hand, welche die Nutzung festlegt, deutlich gestiegen sind. Um eine wirtschaftlich interessante maximale Ausnutzung der raren Flächen zu erreichen, müssen verschiedene Nutzungen kombiniert werden. Gerade Hotels gelten dabei als vielversprechende Assetklasse, da eine Betreiberimmobilie zwar als risikoreicher gilt, allerdings auch höhere Renditen erzielt – in Zeiten von Yield-Compression ein nicht zu vernachlässigender Vorteil“, so Nowak. Dies sei auch mit ein Grund, warum die Nutzungsart Hotel auch bei Konversionen oft als „Problemlöser“ gelte.
Vertikale Konzepte scheinen dabei durch die steigende Urbanisierung gepaart mit dem Wettbewerb um die immer geringer werdenden Flächen in den zentralen Ballungsgebieten auf dem Vormarsch zu sein. Dies wird durch eine aktuelle Entwicklung in der Hotellerie begünstigt, die in vielen Fällen die Integration eines Hotels in eine Mixed-Use-Immobilie überhaupt erst möglich macht: „Der Trend geht weg von der klassischen Lobby mit Empfangsbereich und Eingang im repräsentativen Erdgeschoss. Die hart umkämpften und teuren Erdgeschosslagen überlassen immer mehr Hoteliers anderen Nutzungsarten“, erklärt Maas. Denn in der Regel sind hier die Mieten am höchsten. Zudem nutzen gerade Lifestyle-Hotels wie The Flushing Meadows Hotel & Bar in München und das berühmte 25hours Bikini Berlin dies als exklusiven Marketingfaktor und punkten so mit Gastronomie im obersten Stockwerk mit Blick über die Stadt. „Vor allem bei Lifestyle-Hotels dreht sich ja alles darum, Erlebniswelten für Gäste und Anwohner zu schaffen und Destinationen zu kreieren. Diese Inszenierung wird als USP zukünftig das A und O“, erläutert Maas.
Trotz der vielen Gründe, die für Mixed-Use-Konzepte und die Integration eines Hotels sprechen, nennt Christie & Co auch einige Stolpersteine, die es zu beachten gibt:
• Bei der Errichtung müssen die unterschiedlichen baulichen Anforderungen berücksichtigt werden, beispielsweise bei den Versorgungsschächten oder beim Schallschutz.
• Bei der Verhandlung der Mietverträge müssen die Bedürfnisse der Mieter beachtet werden, unterschiedliche Laufzeiten für unterschiedliche Nutzungsarten sind ebenso keine Seltenheit.
• Der Abstimmungsbedarf ist deutlich höher, die Aufteilung der Betriebskosten kann zu Komplikationen führen.
• Last but not least kann der Verkauf eine große Hürde sein. Denn viele Investoren haben Nutzungsarten in verschiedene Vehikel aufgeteilt. Das macht es anspruchsvoller, vor allem großvolumige Projekte mit unterschiedlichen Assetklassen an institutionelle Anleger zu veräußern.
Dennoch sind sich die Hotelimmobilienexperten sicher, dass Mixed-Use-Konzepte aufgrund ihrer Vorteile weiterhin den Markt bestimmen werden. Denn Mixed-Use biete laut Nowak für den Entwickler und späteren Eigentümer auch die Chance, das Risiko zu streuen. „Durch die verschiedenen Nutzungsarten können die Gefahren eines kompletten Scheiterns der gesamten Immobilie deutlich reduziert werden“, rät er. Zudem könnten bei einer gelungenen Umsetzung die unterschiedlichen Nutzungsarten Synergien entwickeln – was wiederum zugunsten der Wirtschaftlichkeit ginge.
