12.09.2017 Hamburg: Zinsanstieg bremst starke Preisdynamik am Zinshausmarkt
Der Hamburger Immobilienmarkt boomt! Das ist mit Blick auf die letzten fünf Jahre zwar nicht neu, aber immer noch richtig! Gemessen an dem – im Vergleich der deutschen Metropolen – sehr stabilen Immobilienmarkt an Alster, Bille und Elbe entfalten Nachfrage und Umsatz sowohl bei Zinshäusern und Eigentumswohnungen wie auch bei Büroimmobilien und am gewerblichen Investmentmarkt eine starke Dynamik. Dies illustriert der Marktbericht Anlageimmobilien Hamburg 2017 von ZINSHAUSTEAM & KENBO.
Zinshausmarkt: Allzeithoch beim Geldumsatz
So brachte 2016 dem Hamburger Zinshausmarkt ein Allzeithoch beim Geldumsatz von 1,54 Mrd. Euro – über ein Viertel mehr als 2015. Dahinter steckt eine signifikante Preissteigerung, denn die Zahl der Kaufverträge erhöhte sich lediglich um 2,6 % auf 438. Dieser höhere Rekordumsatz kam zustande, obwohl in den innerstädtischen Stadtteilen weniger Abschlüsse getätigt wurden, während die Viertel im östlichen und nördlichen Stadtgebiet höhere Vertragszahlen verbuchen konnten. Deutlich zugelegt haben etwa Bramfeld, Wandsbek, Billstedt oder Bergedorf im Osten sowie Schnelsen, Niendorf oder Fuhlsbüttel im Norden.
2017: Beruhigung der Preisentwicklung
„Damit weichen die Käufer den nochmals stark gestiegenen Preisen aus, die in guten Lagen nahezu regelhaft um die 30-fache Jahresnettomiete lagen – und selbst in schwachen Lagen in Richtung der 20-fachen unterwegs waren“, erklärt Matthias Baron, einer der geschäftsführenden Gesellschafter des Unternehmens.
„Für 2017 allerdings sehen wir eine Beruhigung der Preisentwicklung.“ So hat sich der Hypothekenzins seit Jahresanfang um mehr, als 40 % erhöht – weiterhin zwar auf sehr niedrigem Niveau, aber mit einer klaren Tendenz.
„Da die Nachfrage nach Mietwohnungen durch den anhaltend starken Zuzug stabil ist, ist im Trend eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Käufer, die auf eine starke Wertentwicklung binnen kurzer Zeit setzen, werden zurückhaltender agieren und damit selbst zur Preisberuhigung beitragen.“
Die Mietpreisbremse oder die Sozialen Erhaltungsgebiete haben bis dato in Hamburg keine spürbare Auswirkung. Bei der Mietpreisbremse sind die Hamburger Amtsgerichte Altona (23. Mai) und St. Georg (22. Juni) in diesem Jahr zu entgegengesetzten Urteilen darüber gekommen, ob es in Hamburg eine tragfähige Begründung für die Rechtsverordnung gibt. „Viele Investoren erwarten, dass die Mietpreisbremse nach der gesetzten Frist von fünf Jahren nicht verlängert wird“, so Baron.
Gewerblicher Investmentmarkt: Renditen Richtung 3% unterwegs
Am gewerblichen Investmentmarkt ist eine Seitwärtsbewegung derzeit noch nicht erkennbar, obwohl die Renditen Richtung 3 % unterwegs sind. „Hier profitieren die Verkäufer vor allem von der starken Konjunktur, die zu einem stärkeren Büroflächenbedarf der Unternehmen führt, aber auch zu der Bereitschaft, in zukunftsweisende Arbeitsplatzkonzepte zu investieren“, erläutert Andreas Boberski, einer der für den Bereich Gewerbeimmobilien zuständige geschäftsführende Gesellschafter von ZINSHAUSTEAM & KENBO. „Moderne Büroflächen werden zu einem knappen Gut, so dass die Mieten steigen.“
Einzelhandelsflächen bei Investoren gefragt, bei Mietern weniger
Ambivalent ist die Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien. Am Investmentmarkt sind sie weiterhin gefragt, wie etwa der Verkauf der Kaisergalerie für 170 Mio. Euro illustriert – über 40 % über dem Buchwert. Anders als bei Büroimmobilien, werden diese Preise jedoch nicht mehr gedeckt durch eine sehr starke Flächennachfrage und noch weniger durch steigende Mieten. Hier greift der Strukturwandel im stationären Einzelhandel.
Und während die Bürofläche in der Hamburger City – durch die stärkere Durchmischung bei Großprojekten mit Wohnungen oder Hotels – nicht zunimmt, wächst die Einzelhandelsfläche durch aktuelle Großprojekte, wie das südliche Überseequartier deutlich.
Der Umsatz mit Büro- und Geschäftshäusern hat sich nach Zahlen des Gutachterausschusses seit dem Tief nach der Finanzkrise 2008 von 1,28 Mrd. Euro auf 2,83 Mrd. im vergangenen Jahr mehr als verdoppelt – nur wenig hinter dem Rekordumsatz von 3,01 Mrd. Euro im Jahr 2015.
Auch hier gewinnen die Stadtteile jenseits der City. So wurden die meisten Abschlüsse 2016 nicht in der Neu- oder Altstadt gezählt, sondern in Hammerbrook/City-Süd vor Harburg. Dann erst folgte die City. Hier liegen die Renditen in der Spitze noch bei über 4 % – angesichts der hohen Nachfrage eine attraktive Differenz für Investoren.
Auch im Einzelhandel gewinnen Investitionen in Stadtteilzentren an Gewicht und Nachfrage. Auf das Mercado in Ottensen und die Marktplatzgalerie Bramfeld folgen W1 in Wandsbek oder LaHoMa in Langenhorn.
Boberski: „Wir sehen am gewerblichen Investmentmarkt bis zum Jahresende weiter sinkende Renditen bei schwindendem Angebot.“
Zinshausmarkt: Allzeithoch beim Geldumsatz
So brachte 2016 dem Hamburger Zinshausmarkt ein Allzeithoch beim Geldumsatz von 1,54 Mrd. Euro – über ein Viertel mehr als 2015. Dahinter steckt eine signifikante Preissteigerung, denn die Zahl der Kaufverträge erhöhte sich lediglich um 2,6 % auf 438. Dieser höhere Rekordumsatz kam zustande, obwohl in den innerstädtischen Stadtteilen weniger Abschlüsse getätigt wurden, während die Viertel im östlichen und nördlichen Stadtgebiet höhere Vertragszahlen verbuchen konnten. Deutlich zugelegt haben etwa Bramfeld, Wandsbek, Billstedt oder Bergedorf im Osten sowie Schnelsen, Niendorf oder Fuhlsbüttel im Norden.
2017: Beruhigung der Preisentwicklung
„Damit weichen die Käufer den nochmals stark gestiegenen Preisen aus, die in guten Lagen nahezu regelhaft um die 30-fache Jahresnettomiete lagen – und selbst in schwachen Lagen in Richtung der 20-fachen unterwegs waren“, erklärt Matthias Baron, einer der geschäftsführenden Gesellschafter des Unternehmens.
„Für 2017 allerdings sehen wir eine Beruhigung der Preisentwicklung.“ So hat sich der Hypothekenzins seit Jahresanfang um mehr, als 40 % erhöht – weiterhin zwar auf sehr niedrigem Niveau, aber mit einer klaren Tendenz.
„Da die Nachfrage nach Mietwohnungen durch den anhaltend starken Zuzug stabil ist, ist im Trend eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Käufer, die auf eine starke Wertentwicklung binnen kurzer Zeit setzen, werden zurückhaltender agieren und damit selbst zur Preisberuhigung beitragen.“
Die Mietpreisbremse oder die Sozialen Erhaltungsgebiete haben bis dato in Hamburg keine spürbare Auswirkung. Bei der Mietpreisbremse sind die Hamburger Amtsgerichte Altona (23. Mai) und St. Georg (22. Juni) in diesem Jahr zu entgegengesetzten Urteilen darüber gekommen, ob es in Hamburg eine tragfähige Begründung für die Rechtsverordnung gibt. „Viele Investoren erwarten, dass die Mietpreisbremse nach der gesetzten Frist von fünf Jahren nicht verlängert wird“, so Baron.
Gewerblicher Investmentmarkt: Renditen Richtung 3% unterwegs
Am gewerblichen Investmentmarkt ist eine Seitwärtsbewegung derzeit noch nicht erkennbar, obwohl die Renditen Richtung 3 % unterwegs sind. „Hier profitieren die Verkäufer vor allem von der starken Konjunktur, die zu einem stärkeren Büroflächenbedarf der Unternehmen führt, aber auch zu der Bereitschaft, in zukunftsweisende Arbeitsplatzkonzepte zu investieren“, erläutert Andreas Boberski, einer der für den Bereich Gewerbeimmobilien zuständige geschäftsführende Gesellschafter von ZINSHAUSTEAM & KENBO. „Moderne Büroflächen werden zu einem knappen Gut, so dass die Mieten steigen.“
Einzelhandelsflächen bei Investoren gefragt, bei Mietern weniger
Ambivalent ist die Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien. Am Investmentmarkt sind sie weiterhin gefragt, wie etwa der Verkauf der Kaisergalerie für 170 Mio. Euro illustriert – über 40 % über dem Buchwert. Anders als bei Büroimmobilien, werden diese Preise jedoch nicht mehr gedeckt durch eine sehr starke Flächennachfrage und noch weniger durch steigende Mieten. Hier greift der Strukturwandel im stationären Einzelhandel.
Und während die Bürofläche in der Hamburger City – durch die stärkere Durchmischung bei Großprojekten mit Wohnungen oder Hotels – nicht zunimmt, wächst die Einzelhandelsfläche durch aktuelle Großprojekte, wie das südliche Überseequartier deutlich.
Der Umsatz mit Büro- und Geschäftshäusern hat sich nach Zahlen des Gutachterausschusses seit dem Tief nach der Finanzkrise 2008 von 1,28 Mrd. Euro auf 2,83 Mrd. im vergangenen Jahr mehr als verdoppelt – nur wenig hinter dem Rekordumsatz von 3,01 Mrd. Euro im Jahr 2015.
Auch hier gewinnen die Stadtteile jenseits der City. So wurden die meisten Abschlüsse 2016 nicht in der Neu- oder Altstadt gezählt, sondern in Hammerbrook/City-Süd vor Harburg. Dann erst folgte die City. Hier liegen die Renditen in der Spitze noch bei über 4 % – angesichts der hohen Nachfrage eine attraktive Differenz für Investoren.
Auch im Einzelhandel gewinnen Investitionen in Stadtteilzentren an Gewicht und Nachfrage. Auf das Mercado in Ottensen und die Marktplatzgalerie Bramfeld folgen W1 in Wandsbek oder LaHoMa in Langenhorn.
Boberski: „Wir sehen am gewerblichen Investmentmarkt bis zum Jahresende weiter sinkende Renditen bei schwindendem Angebot.“
